商住想火，就别跟“套路”较劲
8月17日,北京市国土资源和城乡规划委员会和北京市住建委召开了商住房专题会议。
据了解，本次会议的关键词为“严格遏制商改住项目”。北京市高层的意见是“坚决不能再新增商住”、“商办用地暂停上市”。
与之前的风传不同，从北京市政府坚决的态度来看，这或许意味着新增商住房在北京或将绝迹。
商住是今年北京楼市最为火爆的市场，没有之一。1—7月份的签约数据表现为量价齐升，成交创历年之最，行业内外都有目共睹。商住市场成交火热的因素有很多，『地产营销人』认为有两个关键点：
其一，在北京住宅限购已超过5年的前提下，商住产品不限购、门槛低的优势越来越明显。
特别是今年北京土地供应和住宅供应严重不足，造成了住宅产品的严重稀缺，商住产品的替代性作用被借此放大。
其二，也是最关键的原因，即政策挤压。
今年商住市场面临两次限购传言，第一次通州商住限购传言在5月份成为事实，6月份起北京商住市场全面限购的传言再起，虽然一直悬而未决，但其达摩克里斯之剑效应却非常明显，传言期间造成商住的恐慌性购买风潮，需求被提前释放，这无疑给本就过热的商住市场又烈火烹油。
做好预期管理就能平抑房价，显然相关部门低估了市场的力量，商住正在接过住宅豪宅化的接力棒，向高端变异。
那么，什么样的商住项目想卖得好，能卖到爆？市场“套路”很重要。
分析今年商住市场的成交数据，『地产营销人』发现去年供应不足的区域今年出现了报复性反弹，成为今年商住成交最耀眼的区域，如丰台和石景山。
根据统计：今年截止到7月份，石景山成交涨幅最大，由2015年同期4套涨到2099套；其次为丰台区，由28套上涨到1327套。同时城六区商住成交均价也远远高于其他区域。
这是由于商住项目大部分的供应扎堆在房山、通州、大兴等新城区域，而“城六区”商住本身就非常稀少，因此一旦出现市场供应，立刻就会受到市场追捧，增幅明显超过其他新区。
不难发现一个特征，在单价和总价上能与住宅产品形成“强替代性”的商住项目成交格外特别火爆。
据『地产营销人』统计，今年整个商住市场成交上，单价2—4万、总价100—300万的商住产品成交量最大。
在住宅一、二手市场中，单价5万以内、总价500万以下房源难寻的情况下，商住产品显然更具替代性和吸引力。
房子的核心在于生活。在生态环境备受关注的当下，不管是住宅还是商住，生态、建筑融洽共生的生态人居成为购房的主流需求。
在打造生态居所上，京西具有不可比拟的环境优势。以丰台为例，距离中心城区最近的京西生态带丰台青龙湖，将打造为北京最大的郊野公园和首个丘陵森林公园，且已开工建设。根据青龙湖公园的一期规划：总面积34500亩，环绕青龙湖分布，预计2020年建成。
丰富的植被、开阔的水域，使用得项目周边森林覆盖率达55%，绿化率达60%以上，负氧离子含量、空气湿度远高于城六区其它区域。
统计还显示，在不同的商住产品类型中，loft产品依然是市场成交主力，需求最旺盛、成交量也最大。
与其他商住类产品相比，loft产品更具优势，如赠送面积较多、空间多元且丰富，使用功能上更有想象力、性价比更高。
综合以上，可以总结出今年商住市场的“热销”共性，占据主城区的有利区位，在稀缺的市场环境下存有少量供应；价格定位在单价4万以内、总价300之下，与主流住宅价格区间形成差异化；同时功能多元化、以性价比更高的loft产品作为主打，精装风格轻奢范儿。
在众多loft项目中，丰台的崛起带来青龙湖板块西山湖项目的“爆热”。
西山湖项目2016年7月23日推出首期雲空间loft产品，3个小时劲销超10亿元，648套房源已基本售罄，平均每18秒卖出一套房，创造了北京同类产品成交新纪录，成为京西本年度单日认购套数最多的项目，也是京西本年度第一个开盘热销超10亿金额的楼盘。
除了主城区的城市资源和不可复制的自然环境，西山湖项目产品定位精准、优质的配套条件以及出众的品质也是其热销的关键要素。
西山湖的loft产品均为精装修交付，具有自用、投资等功能，产品不限购不限贷的特征还能满足购房客群的复合化需求，不仅在丰台，甚至整个京西，都是仅有的产品类型。
而且，项目自建3000米的国际双语幼儿园，还毗邻人大附（包括初中部、国际高中部等）、中央民族大学本部等优质教育资源。
据悉，二期雲空间产品正在火爆排卡中，将于近期开盘。
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