独家|绿庭资本房地产市场报告 | 华盛顿住宅市场（12月）

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---------------宏观经济---------------

2017年11月，全美失业率维持在4.1%不变。就业增长主要集中在医疗、建筑和制造行业。由于电子商务业对传统零售业的冲击，美国零售业正在发生结构转型，从而引发一场规模庞大的零售业失业潮。受到大批实体店铺关闭的影响，零售行业的就业情况表现不佳。

11月，大华府地区劳动力市场失业率为3.6%，与上月和去年同期持平。但总就业人口较上月相比，下降了0.3%。

---------------住宅市场---------------

·     大华府地区

十二月，大华府地区市场房屋销售价格中位数为42万美元，同比上升2.4%。2017年度，市场房屋销售价格中位数平均上升2.4%。2017年每个月的房屋销售价格中位数均有同比增长，并且每个月均为过去10年同期的最高水平。

弗吉尼亚州的Falls Church City是整个大华府地区房价最高的区域，12月销售价格中位数为72.5万美元，是整个华府地区价格中位数的1.7倍。与去年12月相比，销售价格增长了6.8%。马里兰州的Prince George’s County是整个华府地区房价最低的区域，12月销售价格中位数为28万美元，销售价格与去年同期相比增长5.7%。与2016相比，大华府地区各分市场都呈现了价格增长。

市场总成交量为3886单，环比下降4.8%，同比上升3.4%。按住宅类型划分，公寓住宅成交量与上年相比有所增长，联排别墅和独立别墅成交量均有不同程度的下降。12月，受季节影响，大华府地区整体销售活动下降，分市场中只有Fairfax City和华盛顿特区的成交量有不同程度增加。Fairfax City 成交量增加90%，而华盛顿特区成交量增加10%。

市场可销售房源数量为6734个，环比下降22%，同比下降9.7%。市场库存量持续处于低位，同比连续20个月下降。整个大华府地区库存增加最多的区域在佛吉尼亚州的Fairfax City，库存同比上升28.9%；库存减少最多的区域在佛吉尼亚州的Falls Church City，库存同比下降45%。

十二月，住宅销售天数中位数为27天，相比去年同期短了2天，相比上个月增加了6天。联排别墅销售速度最快，销售天数中位数为20天；公寓和独立别墅分别为27天和32天。当年，市场整体销售天数中位数为16天，与2016年相比，销售天数缩短了5天。

·      华盛顿特区

十二月，华盛顿特区住宅房价中位数为56.5万美元，与去年同期相比，房价中位数增长2.7%；与上个月相比，房价中位数增长2.9%。当月，华盛顿特区住宅市场，每平方英尺售价中位数为500美元，与上个月相比下降24美元。

受季节影响，住宅销售速度放缓。十二月住宅销售天数中位数为41天，这是过去5年同期的第三高水平。本月，市场新增房源511个，与上月相比，新增房源数量下降了41.9%。当月，市场总成交量为695单，同比上升10%，环比下降2.1%。市场总库存量大于过去五年12月平均值。按当前销售速度，把市场上所有可售房源售完需要1.5个月。

整个2017年，华盛顿特区整体住宅市场和公寓住宅市场不可预测性较大，公寓住宅库存增多，价格上涨趋于平缓。2017年，整体公寓住宅市场价格上涨仅为0.9%，成交量（1333单）与2016年相比下降了约24%。与此同时，公寓住宅库存在2017年年底达到12.8个月的库存。分析预测，公寓住宅市场将在2018年有所回升。

2017年，特区内有1104套公寓住宅破土动工，与2016年相比，下降39%。主要原因是其中部分项目被推迟。同时，1912套公寓住宅项目计划在2018年开始建设，未来36个月内，预计市场新增供应4090套。

在短暂的调整期后，我们预计2018年开始，随着销售活动的复苏，在2018年的前几个季度，价格增长将继续保持中等水平，并在2018年年末和2019年加快增长速度。

另外，自去年亚马逊宣布将在北美选址设立第二总部以来，共收到北美共计238份申请。本周四（1月18日），亚马逊发布初选结果，共有20个城市入选，其中大华府地区有三个地区入选，分别为华盛顿特区、马里兰的蒙哥马利郡和佛吉尼亚周北部区域。

华盛顿特区拟定亚马逊第二总部 –Anacostia河岸

华盛顿特区公布了四个地点：Anacostia河岸、NoMa联合火车站和联合市场区域、Hill East和Shaw/Howard大学区域。据悉，亚马逊现在将与每个候选地点合作，更深入了解这次申请城市的建议，索取更多信息，并评估未来合作的可行性。预计在2018年做出最终决定。如果华盛顿特区能顺利当选亚马逊第二总部，对地区房地产市场将是一个巨大的利好消息。2018年，我们拭目以待！