自住投资皆有不足，半独立屋为何成新宠 ？简析买 Semi-Detached House 之利弊
上周，来自房市，最令人振奋的消息，莫过于“多伦多地区地产局”发布的8月房地产市场观察报告。
数据显示，大多伦多地区继7月销售量创下该月历史记录之后，8月更是火上加火，各类房屋平均销量上涨40%。
其中独立屋销量上涨50%，半独立屋涨66%，镇屋涨38%，连最近比较低迷的 Condo，销量也还算及格，涨11%。
价格自然也是涨的，各类房型，平均比去年同期上涨20%多，由于众所周知的疫情原因，独立屋仍然在价格上领跑，半独立屋不遑多让。
同事们对此早有预料，8月数据必然好过7月，这是我们在市场上游走的体会，理论上当然也说得通：滞后反应，惯性使然。7月这么火，8月怎会停？
我们预测，当然，任何预测都是错的，且测且珍惜。这种惯性会持续到年底，9月，10月不会差。今年冬季，无论疫情是否得到缓解，疫苗是否成功有效推出，对房市的推动都是正面的，此刻正在发生的，就是有力佐证。
也许圣诞季会淡些，而冬季和假期，本来也是每年的销售淡季，房市休养生息的时候。明年初，既每年的小阳春，房市再次轮回，新天新地。
令我小小吃惊，觉着今天有必要聊聊的，此次表现最抢眼的，居然是半独立屋，销量上涨66%，均价过百万。
半独立屋过去带客人看过不少，近年来随着工作足迹越来越北，能见到半独立屋的时候越来越少。地广人稀的地方，独立屋管够。
总觉着半独立屋不像独立屋那样隐私性强，价位上又不比镇屋实惠，有点儿高不成低不就。倒不如取两头儿，买个价位稍高的独立屋，或者干脆牺牲隐私，走低价镇屋路线。
然而，就是有人喜欢半独立屋，这样的客人还不少。8月份半独立屋脱颖而出，除了有价格洼地，补涨空间，有些客人对此类户型的情有独钟，也是原因。存在的就是有道理的，今天咱就简单分析一下，买半独立屋的利弊。
国内读者可能对半独立屋不太清楚，事实上，中文 “半独立屋”，英文“Semi-Detached House ” ，已经把这类房型诠释的很好。
它既不是独立屋，也不是联排镇屋，房子一侧独立存在，另一侧和邻居紧密相连，两家共同拥有一堵墙。不看门牌号和并列出入的前门，外观根本就是一栋房子。
半独立屋在多伦多地区比较多，越到城市外围就越少，原因只有一个：城里人多，地少，盖不了那么多独立屋。
19世纪末，20世纪初，人群多聚集在多伦多市中心，加上很多地块都是纵深长，前幅窄，呈条状，正好适合盖半独立屋。
近年来，城市里的土地更稀缺，到处拔地而起大高楼，地不够，向天借，目前已有的半独立屋愈发弥足珍贵。
凡事都有两面，半独立的缺点，从另一个角度看，就是优点，反之亦然。
首先，半独立屋在价位上，远比独立屋可负担性强。目前大多伦多市独立屋和半独立屋平均差价在 $30 万上下。这可不是小数，别说 $30万，就算 $10万，已经让很大一批买家无法支付相应的首付，或者得到需要的贷款。
最近这些年，城里的人们更愿意追逐 Condo，价格更低，住着也方便，让很多半独立屋被忽视，近郊更是如此。
大地老房，小户型独立屋，联排镇屋，可挑选范围很多，随着Condo 水涨船高，人们逐渐意识到，半独立屋其实可以拥有，价格和其它房比起来，也没那么差嘛。半独立屋再次得到重视。
其次，半独立屋在隐私性上，虽然不如独立屋那样自成一统，但却远比联排镇屋强，毕竟，它只有一面与邻居共享，换屋顶，修缮车道，冬天请人扫雪等事情上，两家邻居可以协商共同做，分担费用，不但可以省钱，颜色，质量等方面也能保持一致。
当然，这要看您与邻居的关系如何，遇到不好讲话的邻居，或者您本身也不是很愿意与人沟通的人，那么，半独立屋这点儿能共同承担的好处，可以忽略不计。
从投资角度看，半独立屋用来出租，比镇屋更能吸引租客，租金相应比镇屋高，尤其对于那些有车一族，需要有自己的停车位，或者，分租给学生，靠租金养房，不但可行，正现金流还挺可观。
举例，约克大学附近有很多半独立屋，比较新，2013年上下建造，多数是三层，除了一楼的客厅，起居室和厨房，餐厅，二楼和三楼格局类似，两层加起来 6个卧室，甚至更多，5 个卫生间，加上地下室 2 个卧室，1个卫生间，整栋房每个房间分租，房东包水电，一个月租金毛收入大约 $ 5000 到 $ 6000。
目前，这样的半独立，在约克大学附近，很多放盘，买入价介于 $ 85 万到 $ 95 万之间，当然，具体房具体分析，我这里就是说个普遍现象。您自己算笔账，看是否值得。
半独立屋令人烦扰的，仍是这一墙之隔导致的各种因素，其中之一是噪音。两家共用的隔墙板，基本都很薄，而且不会从头到下贯通，很多在阁楼处断掉，等于是您和邻居共用一个阁楼。虽然阁楼您平时很少上去，但却无法阻止噪音传到您耳朵里；如果发生火灾，阁楼上缺失的隔层，两家之间很薄的隔墙，会给火势蔓延造成负面影响。
其次，半独立屋作为投资，出租尚且考虑，未来翻建几乎不可能，您和邻居共用一堵墙嘛。不说翻建，您想做些加建，哪怕装修改造，必须要考虑到对邻居的影响，甚至即使事先得到相关许可，施工过程中的噪音和灰尘，都有可能让邻居不胜其扰，从中作梗。
从与邻里相处来说，我个人觉着，镇屋倒是真的好过半独立屋，反正是联排，邻居众多，不必跟某一个特定邻居相处，大家各走各门，不相往来。想换屋顶，或者想修复车道，做就是，没必要和左右商量。当然，能商量好，几家连着做，也是可能的。
说到底，买半独立屋，出租对业主好，自住对邻居好。意思是，如果您出租，您的隔壁邻居是自住，或许您会收到邻居对租客的各种投诉；如果您是自住，您的隔壁是出租屋，您所受到的烦扰也不会少。
刚来加拿大时，总看到当地一家著名保险公司的广告词：“有个好邻居，日日好安心”，文法不通，却很有意思的表达，让很多人记住。这句话，用在半独立屋，其实更贴切。
今天说的有点儿乱，乱就乱吧，疫情让房市反转又反转，2020 年，还有什么不乱吗？希望您通过这篇，对半独立屋有些了解，就好。