【检察日报】《商品房认购合同》,认购的是什么 2024-05-01 18:23:53 2008年,李某与虹鑫公司签订《商品房认购合同》,约定:“双方就李某对虹鑫公司商品房购买经营权达成协议,李某在合同签订后需向虹鑫公司交纳首付50%购房款,如需要办理按揭贷款,须在商品房认购书签订并缴纳50%首付款后,6日内向银行提供按揭贷款相关手续。若未能按期交纳房款,视为李某自行放弃该商品房的购买权。”涉案商品房登记在虹鑫公司名下,合同签订后,虹鑫公司将产权证交给了李某。后因涉案商品房无法进行变更登记,李某于2012年提起诉讼要求解除双方签订的《商品房认购合同》。一审法院认为,从虹鑫公司交李某持有的房屋产权证可以认定,房屋所有权人为虹鑫公司,虹鑫公司在庭审调解中同意将房屋产权证变更到李某名下,但不能保证房屋产权证何时变更到李某名下。故而判决,解除双方签订的《商品房认购合同》,虹鑫公司于本判决生效后十日内一次性返还李某购房款35.9万余元,承担相应的经济损失。虹鑫公司不服,提出上诉。二审法院认为,双方约定购买的是涉案房产的经营权,而非产权,对此李某在签订合同时是明知的。故判决撤销一审判决,驳回李某的诉讼请求。李某申请再审,再审裁定驳回。后李某向检察机关申请监督。那么,对于本案合同该如何理解,李某通过《商品房认购合同》认购的是什么?第一种意见认为,李某购买的是涉案房产的经营权,而非产权。且合同对商品房过户没有作出明确约定,虹鑫公司在合同签订时即将房屋所有权证交给李某,李某在长达4年多的时间里对合同及产权登记在虹鑫公司名下未提出过异议,更没有申请有关机构或法院变更或撤销上述合同,因此可以认定李某购买的是涉案房产的经营权。第二种意见认为,从合同内容来看,涉案《商品房认购合同》系虹鑫公司为反复使用而预先拟定的格式合同,合同仅正文开头部分出现“购买经营权”的表述,但具体条款中出现“交纳首付50%购房款”“办理按揭贷款”“商品房的购买权”等表述,该部分表述包括合同名称都更符合房屋所有权买卖约定的特征。依据合同法第四十一条的规定,应当作出不利于格式条款提供方虹鑫公司的解释,即认定双方所签合同交易标的为商品房所有权。笔者同意第二种意见。具体理由如下:首先,就合同本身约定内容来看,合同名称即为“商品房”认购合同,而非“经营权”认购合同,且从合同内容看,合同中除开头部分出现一次“经营权”的表述外,具体条款中无论买卖标的物的名称、标的物转让款的交付、标的物的交付及合同的违约及解除,凡涉及标的物表述的均为“商品房”,根据合同文义解释的一般规则,应认定本案转让的标的为商品房“所有权”。其次,“经营权”作为一项衍生权利,不能独立成为转让的标的。“经营权”在我国现行法律体系中并非一项独立存在的法定权利,而是基于其他的法律关系或物权而派生的一项权利,如基于承包、租赁等法律关系所产生的经营权,基于所有权、用益物权等物权而产生的经营权。经营权一般具有行使期限、行使方式等权能限制特定内容,故经营权不具有决定性、排他性,不能独立成为转让的标的,双方所签合同虽出现了“经营权”的表述,但其合同条款约定的内容不符合经营权的特征。再次,格式条款有两种以上解释的,应作出不利于格式条款提供方的解释。涉案合同系虹鑫公司提供的格式合同,依据合同法第41条“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定,在李某与虹鑫公司对合同理解发生争议时,应当作出不利于提供格式条款的虹鑫公司的解释,即认定双方所签合同转让的标的为商品房的“所有权”。此案经山东省人民检察院抗诉后,山东省高级人民法院撤销二审判决,维持一审判决。 (作者单位:临沂市人民检察院) 赞 (0) 相关推荐 探寻确实维护当事人利益的请求权基础//建立请求权基础的思维方式 胡忠义 王兴敏 盈科全球法律服务联盟 2018-07-30 一.案件事实 涉案土地位于某村村中,一直未被圈占,且其上亦无任何建筑物或构筑物.李某持有与某村村民委员会(以下简称村委会)签订的以涉案土地为 ... 诉讼文书||退费申请书(商品房销售合同纠纷) 刘彩凤律师推荐搜索 商品房销售 退费 点击上方蓝色字体,即可关注本公众号~ 李某与深圳某公司商品房销售合同纠纷案 退费申请书 案号:(2020)粤0304民初xxxx号 申请人:李某,女,汉族 委托 ... 最高法明确:购房合同解除后,商品房按揭贷... 最高法明确:购房合同解除后,商品房按揭贷款由出卖人负责返还,不能利用格式条款让买房人偿还 (2019)最高法民再245号,最高人民法院再审判决书中明确提到: 1.<商品房买卖合同司法解释> ... 以案释法丨土地经营权转让合同是否有效? 案情回顾 张某系贺兰县某村村民,李某.王某.杨某系兴庆区大新镇某村村民.2018年1月2日,经案外人孙某介绍,张某与李某.王某.杨某签订<土地转让合同>一份,约定三人分别将其承包经营的兴庆 ... 《检察日报》:诈骗罪帮助犯与帮助信息网络犯罪活动罪区分 "帮助"信息网络犯罪活动的界定与甄别 作者:宋鹏.杨金玲 (北京市顺义区人民检察院) 根据传统共犯理论,帮助犯能够被处罚系基于其通过正犯间接侵害了法益,因而行为本身具有刑事违法性. ... 《检察日报》:实现有效阅卷需要三项基本功 [版权声明]版权归原作者所有,仅供学习参考之用,禁止用于商业用途,若来源标注错误或侵犯到您的权益,烦请告知,我们将立即删除 .来源:<检察日报>,2021年5月7日第3版.作者:李光林,重 ... 《检察日报》:“帮助”信息网络犯罪活动的界定与甄别 [版权声明]版权归原作者所有,仅供学习参考之用,禁止用于商业用途,若来源标注错误或侵犯到您的权益,烦请告知,我们将立即删除 .来源:检察日报 作者:宋鹏.杨金玲 (北京市顺义区人民检察院) 根据传统共 ... 《检察日报》:以犯罪对象为切入点 区分盗窃罪与侵占罪 刑事法库 昨天 [版权声明]版权归原作者所有,仅供学习参考之用,禁止用于商业用途,若来源标注错误或侵犯到您的权益,烦请告知,我们将立即删除 .来源:检察日报 作者:张理恒 投稿邮箱:anpine@1 ... 检察日报:犯罪事实认定中经验法则的理解与适用 来源:<检察日报>2021年4月6日第3版 作者:范思力(贵州省人民检察院) 准确认定犯罪事实是正确适用法律的前提.司法实践中大量疑难案件,除了难在法律的理解和适用,还难在事实认识的模糊. ... 《检察日报》:依“不同领域不同标准”审查认定证据 来源:<检察日报>,2021年4月30日第3版. 作者:李勇,江苏省南京市建邺区人民检察院副检察长.全国检察业务专家. 认定被告人有罪和对被告人从重处罚,应当适用证据确实.充分的证明标准. ... 【检察日报】:非司法工作人员参与实施徇私枉法行为如何认定 昨天 本文大概 2000字 阅读需要 2分钟 号外 [版权声明]版权归原作者所有,仅供学习参考之用,禁止用于商业用途,若来源标注错误或侵犯到您的权益,烦请告知,我们将立即删除 .来源:检察日报 202 ... 检察日报:通过执行和解 减免行政罚款于法无据 张净 杭洲 郭冬冬 某地市场监督管理局对某公司的违法行为作出罚款人民币5万元的行政处罚.在行政非诉执行程序中,该公司以经济困难为由,请求市场监督管理局减免罚款.后市场监督管理局与该公司达成一次性支付罚 ... 《检察日报》:抢劫时外力介入致“非暴力”取财如何定性 [刑事法库]创办宗旨 传播刑事领域理论热点,分享办案实务经验技巧 总结类案裁判规则要旨,权威解读最新法律法规 详细解析热点疑难问题,定期发布两高指导案例 [版权声明]版权归原作者所有,仅供学习参考之用 ...