5年以后,“房奴”和全款买房的人会有什么样的差别?

因为房奴是加了杠杆的,全款是自有资金购买的,这个其实是和买股票是一样的道理,如果房价上涨,那么加杠杆的一方自然是多倍的赚,如果房价下跌,那么自然也是多倍的亏。

假设、A、B两人都拥有100万所有存款,A首付20万买了100万的房子,期限30年、利率5.39%;B全款100万买了房子

1、都只买一套房子且房价上涨50%

假设5年后房价为150万,那么A相当于用20万资金获得了50万的利润,而B是用100万的资金获得了50万的利润,那么他们的利润率是多少?

B的利润率很简单,就是50%(=50万/100万);而A的利润是多少?这里就要详细计算一下,假设分期30年,等额本息,利率是5.39%(上浮10%),那么A的月供就是5年时间A总共的还款额度是26.9万,剩余本金73.9万,那么房子的净价值就是:76.1万=150万-73.9万,80万在5年当中的理财收益按照3%每年计算,那么5年时间可以获得12万的收益,那么A最终拥有的现金为:65.1万=80万-26.9万+12万;

那么粗略的可以算出(不算复利)A在五年时间末期的账面净价值是:141.2万=76.1万+65.1万。

那么5年的总收益是:41.2万=141.2万-100万;

A在5年中所有的收益率是:41.2%=41.2万/100万

结论:这个结论很有意思,因为A的收益率没有B的高,按揭买房的人竟然收益率还不如全款买房的人收益率高!这是为什么?因为房子5中涨了50%,平均每年的涨幅复合涨幅是8.4%,而B是把100万的资金都投进去了,相当于A的100万本金都享受了8.4%的年化复合8.4%的收益率,而A的100万资金只有20万资金是享受了8.4%的复合增长收益的,剩余80万只是享受了3%的收益率,虽然利用了杠杆,但是杠杆的成本是5.39%,那么A实际利用杠杆的收益就是8.4%和5.39%之间的利差。

结论1:这个就是炒房的奥秘,一个是杠杆,一个是利差,当你的成本和利差越大,杠杆越大,那么加杠杆的财富积累就会快于没有加杠杆的人。

2、房价 上涨50%,而B购买2套房

接着上题,当时B是把100万的存款都买了一套房,而B也只买了一套房,那么在房价上涨50%的情况下,B的收益率还比A的收益率略高。

因为A的80万只是拥有3%的年存款收益率,所以现在也要A也要把剩余的资金都用来购房。A现在购买2套房。

根据上文计算所得,购买一套房5年时间总支出是:20万首付+26.9万月供=46.9万;那么2套房子的总支出就是93.8万(100万差不多刚刚花完)。

购买2套房子的房子净价值是76.1万*2=152.2万;

5年后剩余现金是100万-93.8万=6.2万,那么A总的账面价值是158.4万=152.2万+6.2万;

那么A在5年中的总收益率是58.4%=58.4万/100万(当然,这个支付40万首付后剩余的60万不是一下子就支付了月供,在50年时间中还是可以获得一定的收益的,所以实际的收益率要比58.4%要高的)。

结论2:由以上计算得出了一个结论,当你有一笔款项的时候,你是全款买房,还是都是按揭买房,决定你选择的是房子上涨的幅度和你贷款利率之间的高低,如果房价上涨的幅度超过房贷利率,那么你就把这笔投资的钱都用于杠杆买房;

结论3:如果是房价的上涨幅度小于房贷利率的时候,选择全款买房更划算。

3、房奴和全款买房者5年后谁更好?

猜想1:其实这个问题我在上面已经回答过了,那就是如果两者的初始财富/存款是一样多的时候,如果未来的房价上涨的幅度大于房贷利率,那么把所有存款都用于贷款买房的人更加幸福,因为在财富增长中他增加了杠杆。

猜想2:如果两者初始财富/存款一样多,但是如果未来的房价上涨幅度小于房贷的利率,那么全款的更幸福;

猜想3、初始时两者财富不一样多,房奴的存款就只够支付首付,而另一人 可以全款购买,在这种情况下,未来无论房价如何走向,房奴的生活都不会有全款者舒服。

因为房价再涨,房奴的房子总财富也无法超越全款者,而如果房价下跌,那么房奴的债务是刚性的,而全款者是没有现金流支出的,房价下跌对生活没有什么影响。

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