买了20套房 终于摸透了房地产赚钱的规律
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：新人首问，房姐你好，山东淄博90年穷小白，现有二手05年95平多层顶楼(老破)一套，市值80万，目前公积金贷款还剩35万，子弹30，自住+投资。子弹太少，想请教后期如何布局及过渡！
回答：偏僻的淄博，平均涨幅都达不到，投资没价值。不知道你的主场在哪里？淄博还有没有自住需求？05年老房出手后，淄博换一套新盘或者次新盘自住，剩余子弹投到隔壁济南。济南到年底，看好工业北2好点地铁沿线，或者经十东路地铁延长线限价新房。2020-2021年地铁加CBD组网，金融及大国企人口导入，会有一波机会。
提问：房姐，又是我，投资，乌鲁木齐友好商圈精装碧桂园带车位和大亚湾西区精装不带车位，哪个合适？单价都是都是13500左右，95三室户型
回答：投资其实这2个地点都不是优选，乌鲁木齐350万，属于人口净流出城市，未来没有年轻购买力支撑。除非自住，投资是不建议买入的。大亚湾可以享受深圳和广州的辐射，但是环一线城市，未来发展一定是向一线城市强制献血。如果子弹50左右，买二线省会+人口1000万以上+人口净流入+有产业经济支撑的城市，未来涨幅更确定。
提问：现在身边朋友全在加杠杆买房子，我感觉沈阳人民热情，全国人民也对沈阳很热情，难道沈阳真要大步前进吗？沈阳本地居民人手至少两套房，以后有那么多接盘的吗？感觉沈阳房子盖很多，但是吸引人口绝不是很理想
回答：市场太火热，本地人慢慢在觉醒。大热区域笋盘就不用指望了，收益也会显著下降。现在是本地人第一次把房子当成投资品，资金充沛着呢，低价盘1500交钱认筹抢300套，日光之下没有新闻，只不过在走别的城市两年前老路，刚刚开始。人口早已经说过，每年非沈阳户籍人买掉50%房子，这就说明沈阳对北方市场尤其是东北的吸引力。
提问：房姐您好，请问万科金色家园现在应该卖掉吗？朋友都说是中心城区，又是学区房，都建议不卖，想听听你的意见，谢谢。
回答：继续持有，还有涨幅空间，等下一波涨幅来了卖出，裂变2套低价盘。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
提问：投资一个陌生城市，地段区域该怎么选呢？比如地铁环线换成站附近？核心商圈？地段指的是什么呢？或者自然景观？能否明示一下或者推荐个材料，谢谢哈
回答：房价是多个影响因素综合作用的结果，不同的房产属性影响房价的因素也不一样，我们通常所说的地段，实际就是这些综合因素的统称拿住宅来说，其主要属性在于居住，影响居住的地理位置比如大城市的地铁沿线，商业配套，学区，产业配套等都能反映地段价值占据的有利因素越多，地段价值就越大。
提问：万安！我准备在北京买房，看好了这三个楼盘：1、西城天铸：北京西三环附近，丽泽商务区，是新规划的金融中心。洋房，单价8.2w左右，89平三居两卫的户型，得房率约85%。2、华樾北京：在东北五环边上，约两三站地铁到望京。规划的是未来阿里的总部，是新的望京商务区。高层，单价8.1w左右，89平三居一卫的户型，得房率约80%。3、万象悦府：北5.5环。旁边是小米的一个办公区，还有好未来拿的一块商业用地。高层，单价约5.5w，是89平和120平的三居户型，得房率约75%。请问从未来涨幅的角度看，在这三个楼盘中，您看怎样选择比较好？万分感谢！
回答：北京新盘从来不缺收割机，但像丽泽这样持续收割的确实比较少见，8万＋的西城天铸，我们加点点钱就可以把双井望京几个标杆楼盘收入囊中。华樾北京，善各庄村出生，望京兴起，阿里隔壁给他带来了希望，定位对标望京府，价格对标橄榄城，在望京内环也就7.8万的当下，目标无疑是阿里地主家的傻儿子和想要攀缘傻儿子的韭菜们。万象华府，小米员工的定点收割机，员工折扣价5万不到，依然不愠不火。
提问：房姐你好，自住房准备准备装修，请教怎么选择装修公司
回答：可以半包，施工方式和材料选择自己多上心。找个体装修队，别找装修公司。自住家具可以找大品牌，宜家，顾家等，性价比高的可以直接找工厂订做。
提问：儿子18岁，以儿子sfsd名额买，父亲作为共同还款人，现父亲征信上有四笔逾期和30万信用卡欠款，20万公积金贷款马上准备贷出凑首付，逾期分别是：浙商 2017.6 49元工行 2015.7 6元平安 2016.8 2505元建行 2016.9 333元请问这种情况能贷下来吗？
回答：如果都是2年内的逾期，按揭下款比较难，需要洗征信，具体操作方法，详见知识星球内部分享。
提问：房姐，你好，我是常青花园二分之一的两房，现在打算卖掉此套房子置换本小区的三房，请问，现在是买二手房的最佳时机吗？
回答：你好，目前横盘期适合置换。
置换的原则：现在开始淘本小区3居的笋盘，有合适的先交定金，签远期合同，约定6个月之后过户。自己的房子做凤变冰之后出手，把知识星球内部资料《卖房科技树》用上。
提问：房姐你好，我现在在沌口开发区有一套房子，打算再买一套大一点的四房结婚后住。考虑地段后打算沿长江买。汉口滨江太贵了，不知汉阳和武昌滨江，以后哪边发展的好？个人是想在汉阳滨江买，但是现在觉得江边还没有怎么发展，以后会好些吗？远洋金茂府海上海自住哪里合适？
回答：你好，未来汉阳片区的价格排序是汉阳滨江>钟家村>五里墩汉阳滨江潜力无限，但是现在附近配套欠缺，短期内自住考虑，汉阳滨江不如钟家村。如果喜欢江边，复地海上海淘笋更合适。金茂府这期开盘不看江，价格高了。海上海二手可以淘到性价比高的一线江景，买入价越低，回报越大。
提问：请教下 地下室进备案价和不进备案价的原因是什么？地下室不进备案价是不是开发商可以随意定价，还是是属于违章建筑？
回答：不是开发商可以随意定价，还是是属于违章建筑？
地下室可以变相拉低备案价。从而提高整体售价，提升利润。
提问：之前买首套时，盖的公司公章，流水都是私人转账，银行当时好像也没说什么。不是有的小公司或者个体户也是老板或者会计个人账户转账的吗？
回答：所有的流水，都存在于两个基础上：1.流水本身的逻辑合理：比如你的工资流水，正常人不会超过5万，没有多少企业交那么多税收；比如你的房租流水，两居老破小不可能租一万多，没有房本没有合同没有逐月记录自然也不符合流水的逻辑。2.银行认可的流水：这个部分很复杂，不仅和流水的形式有关，还和你要做什么贷款，所在的城市，哪一家银行，什么时间，哪个信贷员，你的身份材料等有关。有的贷款对流水查的严，只认死工资，查税单，私人转账一律无效；有一些城市，对于金融比如北京，金融合规性强，zx/私人转账/收款等经常一律不认；也有一些城市，比如深圳，连ps流水也认，流水做个标准样子基本也能充数。所以，到底什么样的流水才有效，你必须有非常丰富的经验，时刻在一线跪银行，这也是贷款中介这个行业产生的原因。很多人几年都研究不出来的事情，别人几句话就能搞定，这中间的差距，就是金钱。
详见知识星球内部资料《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
提问：父母年纪大了，考虑房产过户，选择继承还是赠予更合适呢？
回答：从选择的好坏来看，赠予＞遗嘱继承＞继承。赠予和继承的税费是一样的，3%契税，卖出20%个税（满五唯一免缴）。但是继承如果没有遗嘱，按照自然法定继承分配，会非常复杂，过户需要每个拥有继承份额的人同意，并且满五唯一按照所有份额人计算。即使有遗嘱，原本拥有继承权的亲属也容易闹事，主事的人已死，后辈如果遇到围攻独木难支。再者，如果是自然死亡的继承，其实是非常不划算的。自然死亡基本要到80岁以上年龄，而69岁就已经不能贷款，这说明房产至少有10+年没有贷款，并被冻结金融属性，浪费了现金。父母的房产，在年龄过大之前，赠予给子女，子女继续去贷款，才是合理分配。但由于出售还有20%的个税，所以赠予其实也不是最佳选择。
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