刚需别哭！首付20多万 限购区还能抢到这些盘

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案

以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球：

提问：房姐好 十分感谢你的回答 想问下1万左右 今年除了花山还有什么地方适合投资的

回答：黄家湖的爱家名校华城，盘龙城1万左右的地铁盘

提问：房姐，请赐教 哪些办法可以让房子尽快租出去？

回答：除了增加挂牌量、降低租金、承诺经纪人好处以外，没有其别的方法。租房是消费，如果租客不喜欢或者附近没有租赁需求，很难出租的。

提问：房姐，如何选贷款中介呢？

回答：武汉的贷款中介，个个都给你吹的天花乱坠，如果不试单，等于买彩票。最简单的方法是信得过的朋友介绍，如果没有就只有多花时间考察，做多手准备了

提问：房姐，你对二七滨江商务区怎么看，会不会跟CBD一样挂了，本人自住兼考虑学区与升值，看了中信泰富的140平，明年9月交房，麻烦定评下户型，价格大概32000-34000毛坯，月底开，可以上车吗？不会长时间站岗吧！

回答：如果是自住，是不错的选择，二七属于重点打造的滨江商务区，本来江景也是稀缺资源，肯定优于CBD但是从投资角度来说3万以上的盘，性价比不高，需要放大水才能拉动。目前二七性价比最高的就是中信了，自住不用考虑太多，喜欢就买吧

提问：房姐好，坐标北京，工商银行抵押消费贷100万己放款，准备取现后到重庆全款买房，咨询取现方法：1、自己直接在工商银行柜台取现后存入自己其他银行卡，然后用其他银行刷卡付款？2、转账给好朋友其他银行(建设银行和中国银行)帐户，让同学取现给我，我再存入自己其他银行，然后用其他银行刷卡付款？哪种方法可以？还有取现一般什么理由？谢谢

回答：1.可以。2.可以。更安全的方式是取现100万，存入99万到第三方账户，再转给你他行卡。取现理由装修，经营贷理由发工资。

提问：去年在北京燕郊买了一个37平的loft，11楼朝南，单价2万，首付50%，距离地铁口800米（明年才开通），带公立幼儿园和小学。名下有老家一套房，无贷款。请问这个公寓是否占用首房首贷，因马上要去深圳发展，请问燕郊这个房子怎么处理较好，卖掉还是出租，周边租金大概1300。

回答：公寓不占房票，等燕郊放水了再出手，先租出去。

提问：1.目前有一套房子，8年前买的一手新房，有购房发票和购房合同，没有办房产证，少量贷款在还贷（15w），如果想抵押贷款，抵押，需要先办房产证么？还是用购房合同和发票，就能够抵押？ 2.最近计划提前还贷，入第二套，请问提前还贷需要办理房产证才能提前还？还是马上就能提前还？ 3.如果第一套已经提前还贷，买第二套，父亲62岁，子女36岁，用老人票接力贷，是不是最多30年商贷？第二套（父亲房票这套）首付应该3成吧？利率按首套的利率算，还是二套利率算？ 4.在第一套自己房票全款还清，第二套父亲房票接力贷的前提下，我们自己再买房（第三套），用我们自己的房票买，算二套首贷？还是二套二贷？ 辛苦房姐

回答：1.需要房产证，银行不见证不放款的。2.产证和贷款没有关系，可以提前还贷。3.接力贷一般银行最多能贷到80岁，首付3成，首套利率4.二套都按二套的利率算

提问：房姐可以给我们普及一点贷款知识吗？什么情况应该选择等额本息和等额本金呢？还有贷款上浮利率合同签成30％是不是就不可能下调了？

回答：任何时候都要选等额本息你可以自己找一家利率低的银行，只要银行同意给你批款，就可以找开发商更换银行。下调看对应的银行有没有政策窗口

提问：房姐好，之前问题好像失败了。1.买房之前消费贷抵押贷，是否会影响按揭；2.行用卡输出多少，长期接龙不被查，不降额；3.房贷和消费贷是在一个银行好，还是分开好；

回答：消费贷剩余尾款不多，流水能覆盖不影响，一般是需要先还上的。空当接龙要多核才行，现在风控越来越严，每次刷卡额度最多不要超过80%，详见知识星球文章《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

分开

提问：房姐，您好，在重庆投资选择哪个区有投资价值，目前重庆有点往西和南区发展了，北区的房价这两年涨得太多。目前考虑西永和巴南，大渡口钓鱼嘴附近。请房姐给个投资建议，谢谢！

回答：北边太热，严重溢价我仓位集中在南岸区南坪附近，板块涨幅轮动原理，差距不会太大。巴南和大渡口太远了，重庆只能看2江4岸的真内环地铁沿线盘，我之前有发过重庆投资地铁，在星球里搜一搜

提问：房姐，装修部分的贷款必须找开发商指定银行吗，6.3的利率感觉有点高

回答：你先把装修部分全款付了，然后再申请一笔信用贷。目前信用贷有些利率很低的产品，比如建行快贷，如果资质好的话，可以申请30万，利息4.3%，3年，后息后本

提问：美女房姐，我有一套汉阳兴华的房子现在适合出售吗 是装修了出售还是毛坯出售 现在也没涨了，以后涨幅空间还大不大？

回答：现在卖不合适，如果不急用钱，先持有3年内卖就控制3-5年后卖就简装出租

提问：房姐好！中介说福星不交茶水的话，需要5成首付的，这样我预算就不够了。7个茶水平摊到单价上是500一个平方，现在福星倒挂多少？自己抢能有多大概率能抢到？

回答：福星你交上资料了吗？如果能交上资料，就直接等摇号，排号靠前的利率挺大。茶水不建议给

提问：美丽房姐：您好，请问接力贷是得父母jlh且一方户口迁到武汉来（都是农村名下没有房子的），是吗？房子二次抵押贷款利率范围大概多少啊？非常感谢

回答：1. 最好是离婚都迁过来，多2张房票，如果不离婚就只有一张sfsd房票。2. 目前二抵的产品并不好，建议在资产负债率低于30%的情况下，直接截断再抵押。一般情况下，二抵利率控制在7%-10%

提问：房姐，现有一套全款房，原本想抵押贷款再买一套，中介给的方案是：做析产JLH，以我老婆名义做假按揭贷款30年，不用过户，可贷出总房价70%，贷出的钱直接打到我的卡上；中介费是贷款额度的2.5%，但只要银行按揭审核过了就要结清中介费用。麻烦解答如下3个问题：1.假按揭贷款方案是否可行？风险大不？ 2. 2.5%中介费高吗？ 3.这样操作对我以后买房有影响吗？ 问题有点多，麻烦了。

回答：有3种方式：1.转按揭，一般全款房在半年内是可以操作的，但是每个银行的政策不一样，不确定你办贷款的银行是否有这个窗口，可以去咨询一下。2.对敲，也就是中介说的方法。首先你们离婚，你老婆去名，然后让你老婆买你的房子，这样就可以贷款7成了。全款房不用析产，可以直接去名。对敲里面有一条很关键，夫妻之间不能进行。所以必须要先离婚。

详见知识星球文章《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》关键是，对敲你自己就可以完成，不需要中介，也不需要中间商赚差价，正常办贷款就行3.全款抵押，这个就不用再多说了。

提问：房姐，感谢回答，请问一下自住的话，汉阳区，首付80，想要比较安静，小区环境好点的改善型楼盘，有没有推荐，谢谢！目前看了招商1872和金地，南国明珠，感觉金地有点旧，招商1872新证单价多少入手不亏啊？

回答：直接等招商公园的新盘吧，二手价格高了

提问：我想问问武汉对于刚需盘和改善盘大概怎么定义的，都有哪些特征

回答：价格和面积2万以上+140平以上是纯改善盘

提问：房姐你好 北京南六环中轴线中海云熙怎样 有投资价值吗

回答：没有价值，属于规划炒作下的，一手远郊三无溢价盘。

追问：房姐，北京计划300万左右（包括贷款），哪些区域有潜力，比如回龙观 常营 宋家庄 新宫 西红门，这些怎么样，或者更好的建议指导。谢谢

回答：如果怕出错，可以遵循大概方向：1.便宜的，人口密集的，比如宋家庄2.特别便宜的，有地铁承接产业中心的，比如天通苑回龙观3万不到的300万的，这几个基本都不匹配，除了宋家庄老破小，但不如东三环的老破小。

提问：房姐你好，我家在关山大道软件园对面有住宅两套。目前想拿100万左右再买一套，因为没有房票，只能选择非限购区域。目前的几个选择，住宅类:长江新城清能正荣府，江夏五里界，葛店南站中海锦城国际，联投水乡小镇。公寓类：二桥那边的融侨城公寓，光谷H+酒店式公寓。 主要以投资为主，请问房姐该如何选择？ 另外房产税频频提及，是否持币观望更好？请指教，谢谢！

回答：1.子弹100，优先买不限购区，不知道你的老人票用了没有，如果老人名下无房无贷，可以用老人的首房首贷购买，然后做接力贷，你来还款。只要老人年纪不超过65岁都可以做。或者是找代持，用其他人的名义购买。

2.如果以上情况都行不通，找不到房票的情况下，不限购区优先关注汉口北和蔡甸的地铁沿线盘，汉口北有长江新城利好，又沿江，所以比其他几个不限购地区发展的更好。

汉口北关注联投汉口郡，清能正荣府，目前联投的单价最低，住宅加装修才9千多，洋房毛坯8800，价位最低。

蔡甸关注中国核建锦城，中建锦绣龙城，还有中法。中建锦绣龙城目前首付只要2成，作为投资是很棒的选择。

3.公寓产品不建议购买，因为公寓的涨幅小，且后期交易税费高达20%，很难找到接盘侠。如果把住宅购房资格全部用完了，只能买公寓的话，就看看低于周边住宅价格50%的公寓产品。

房产税影响范围太大，中国宪法规定不能税上税，所以5年内基本不会下来。我重庆的房子每年都交房产税，但是不影响房价上涨。不用担心。

追问：好的，谢谢房姐。老人不是武汉户口，确定没有房票。紧靠关谷的葛店优势不明显吗？

回答：你户口是武汉的，老人可以投靠落户。葛店毕竟不是武汉，自住可以买，投资赌性太大，目前葛店的价格也是利好出尽的价格。光谷东已经持续站岗2年了，买葛店没有很好的退出机制，后期恐怕很难出手。武汉现阶段投资以确定性收益为住，不赌博，只买一二手价格倒挂，能看到收益的盘。

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