我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，请问小白 普通人第一套房应该怎么买?
回答：这段时间接触的咨询和问题，相对更加小白，往往是第一次接触买房，对于这件人生的头等大事，大多数人毫无头绪，凭感情用事。所以讲一讲这个话题，尽可能直白。
回答：怎么买？先说结论：
1.尽一切可能凑到更多首付；
2.打好看房的底子，必须选增值潜力大的房产；
3.尽可能贷款贷足。
因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的；房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。最重要的，是房产拥有杠杆。
只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的收益；从12%一年，变成36%一年。没有任何一个投资产品，具备36%的稳定收益。
工资，是现金流，是赚钱的手段。现金，是生产工具，而不是生活资料 买房少贷款，才是风险更大的选择。一元钱的冗余现金，10年后就只剩下1块钱的真实价值。而你的现金流，也会受到更沉重的压力。
第一套房买好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回第一套好房。
上班挣的工资，大概率是永远也凑不上首付，越往后，这个现象就会越明显。
一步错，步步错。
提问：房姐好！坐标武汉，在新房市场，为什么80,90平的两房，比100多平的三，四房还卖得多？回答：为什么要选择“三房”？保证流动性的前提下，多一个房间多一个可能。新婚小夫妻多间房，可能在生娃的时候在家里就能容纳丈母娘或婆子妈来带孩子到独立起居，不必上赶着换房而陷入花钱生娃花钱拼事业花时间的多头焦虑。一家三口多间房，可能就能在觉得还不错的状态下生个二胎不担心拥挤。普通人多间房，可能在父母患病或年迈时能把父母接到身边一起生活。买单配、两房不是错的，但能力范围内的三房会给普通家庭一个“合理冗余”的空间，无论是自住还是投资，都是好的选择。买二房还是三房是根据不同的人群定位来决定的，武汉刚需第一套房往往都是小面积，但是未来置换，一定是三、四房。提问：房姐你好，上次你回答说自住装修找个体装修队，请具体指点一下，1，个体装修队怎么找，2，你说装修工艺和材料自己多上心，但是自己装修外行怎么办？回答：如果你有过管理采购人员的经历，就会明白：“防止吃差价”是没有意义的无效目标。从过程和结果的角度，都无法实现。也完全没有必要去追求。装修行业不成文的惯例就是这样，装修队帮你买材料一定有差价，否则结算时管理费就要多收你的。这是行业的客观现实，形成这种现实一定有背后的客观原因，绝对不能用从业者素质低人品差简单一刀切地解释。高品质的项目管理工作其实费心费神，也需要优秀人才来做；手艺好的工人要价也会更高。但大多数消费者不理解这些，总希望装修报价单上的“管理费”越低越好，甚至不少人希望“管理费”是零，质疑这是巧立名目乱收费。人工费也认为应该是行业统一标准，别人收400一天你就也应该是400，高了就是割韭菜乱收费。在这样的市场环境中，装修队们怎能不想方设法迎合客户的心态，在报价单上把管理费和人工费的数字压到最低，显得好看，增加客户选中他的几率？而至于各类装修建材，价格毕竟没有那么透明，稍微变换几种型号，价格就会差很多，客户根本搞不清楚。在建材上偷工减料吃差价，是顺理成章的选择。最好的装修施工实践，是找到专业、靠谱的装修队，然后把材料、管理费、人工费坦诚透明地谈定，然后专业的事交给专业的人去做。如果希望多了解材料知识，就和设计师一起去买。这样做，最后价格不一定是最便宜的，但可以确保是真材实料，品质结果是最好的，性价比是最高的。一个完整的装修服务团队，一定是有设计师的。在普通家装中，坦白讲，不建议弄得太复杂，应该追求尽量少的系统、元素，能简单就简单，这样既省钱又环保，还降低设计和施工难度，装修队在执行时不容易出错。因此，设计可以由业主提出意向的整体风格和硬软装效果，设计师主要负责量房、出平面图和3D效果图，买材料、跟进项目进度、及时监理和验收。同理，如果低估设计师的价值、克扣其报酬，这些自然也会被反映在材料差价中。我们多军都是口口相传，介绍的靠谱施工队。而且他们真的不缺活，不需要给他介绍活。我们自己不住的情况下，给别人出租，100平，5万块就够了。如果自己住30万+最起码的。提问：姐，您好！小区非人防车位出售，价格还算合理，房子自己居住概率不大，可能以后卖掉，需不需要买？谢谢回复！回答：车位=5平米买不买车位主要看的是车位配比，如果小于1.2就要买。从投资上来说，车位不能贷款，所以涨幅是没指望的。对于顶级豪宅，我支持买车位，比如说1000万的房子买一个40万的车位，我是支持的，因为可以增加豪宅的流动性。但对于一般的房子不建议买车位。提问：你好房姐，燕郊开车通勤北京市中心38公里不到40公里。现在均价差不多是东城或者西城均价的5分之一或者6分之一。将来还会通地铁。如果在不考虑户籍优势的情况下，拿武汉中心和周边很多地级市或者下面的县级市来对比。孝感，黄冈，鄂州，咸宁驾车通勤距离60-90公里远远比燕郊远的多，房价有的已经到了8000-1W，比例对比江汉，江岸，武昌均价已经接近3分之一。如果对比下面的小县城有的发展还不如燕郊一个镇，以后也不会通地铁，但是房价已经到了6000-8000 通勤没有燕郊离北京进，交通环境配套学校还不如燕郊。武汉也不能和北京对比。燕郊的房子是否适合投资？回答：一些二三四线本来就没什么购买力，还不让人购买，结果就是把自己困死。发现不行了就放开了。燕郊恳请认北京五年社保。懂得风险定价是个大学问，现在北三县价格里已经满是划归北京的溢价，而这个预期实现的概率又不足以覆盖这个溢价。环京其实现在估值确实不高，中期没有什么风险。长期我其实对环一线有点疑虑，毕竟不是TOP20。但毕竟和远离TOP20的其他城市还是有区别。我个人会选择不花什么精力研究环一线。燕郊的投资价值还不如天津，武汉和其他有确定收益的二线城市。葛店更不能碰，没有投资价值，跟环京没有可比性。提问：房姐你好现状：家里沌口有套自住，父母名下外地户口。年纪大不能JLD了。本人武汉户口，准备在武汉买套房。在看世贸1-5期，有套算下所有费用单价2.45，江和城市景色不错。金茂府龙湖，兰亭大境，绿城金地都看了看。金茂府只开后面的楼。绿城在国博旁，品质感觉不错但是单件不低。请问在将来自住和投资两个不同的方向怎么选，或者投资的话有什么推荐？买房之前，就要想清楚你是买生活资料，还是买生产资料，一定要分主次，排先后，因为两者的选择标准不同，很难一碗水端平。鱼和熊掌不可兼得，柑蔗没有两头甜。不是东风压倒西风，就是西风压倒东风。说生活、生产两不误，就跟说工作、生活能分开一样，难啊！自住买世贸看江户型，有江景资源，未来保值能力强。武汉纯投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。提问：请问武汉房价走势如何？白沙洲,江夏黄家湖军运村，文化大道，江夏大道哪里的房子值得买？回答：两年前，因为新房限价，售楼处的新房和市场上的二手房有15%左右的价差，有些城市甚至相差30%以上。经过两年的“强制性稳定”，新房和二手房价格已经拉平。一边是二手房的微跌，另一边是限价新房的放松。今年土拍的高价地，会在2年后陆续入市。武汉作为强二线城市，价格并不高，未来长期看好。买房投资，最好别在楼市正热时跟风买入，这个时候出手容易“高位站岗”，真正发财的，是那些在楼市低迷时入多套房子的人。军运村只适合自住，三环外+远城区+睡城，军运会IP溢价太多，长远看，回报率并不高。武汉纯投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。提问：房姐，来深圳10年，一套，定居了。目前子弹200，但是深圳目前价格太高了，想回武汉布局，无奈限购，想通过社保方式房票，请问武汉怎么挂靠交社保呢？回答：你好，2年社保太慢，房价不等人。目前武汉有8种破限购方式，详见知识星球内部分享。提问：美丽聪明智慧的房姐您好本人坐标宜昌子女在武汉上学子弹200想在武汉以子女的名誉全款入手一套新房看了你推荐的瑞园但是只有1466的做投资和自住又怕坐手里了（如果到时候子女不在武汉）特请房姐帮出点招。回答：你好，买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。简单说郭嘉没钱了就使劲印钞，货币超发导致通货膨胀，我们每个人都是受害者。不要短视，钱也是有价格的，10年前的100万和现在的100万价值完全不同。我们普通人能做的只有用负债抵制通过膨胀。瑞园133平的户型性价比最高。子弹200，投资首选深圳，如果深圳没有房票，可以退而求其次，入手2套潜力盘。提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。提问：新人首问: 子弹600。纠结在武汉买一套豪宅还是在深圳关内买小户型？投资为主。回答：高端项目的附加值表现在溢价上，是相对于普通项目更多的。在楼龄相对短(楼龄长有很多涉及到产品和需求淘汰的问题，不在这个话题内先不说）的时期的表现一般是顺市起风，到逆市就会现原形，比如配套学校物业不好等等各种问题都会导致高房价不稳定。但无论从资产配置角度还是流动性和升值空间来考虑，如果有房票，拆成单价和总价更刚需的2-3套更稳。深圳300万就可以撬动1000万的住宅，剩余子弹在武汉入手2套，低价潜力盘，如果还有房票，沈阳不限购区再建仓2套，高中低区都有仓位，8W+1.5W+8K是最稳健的资产配置。提问：武汉房姐，你好。手上有90w，庙山碧桂园御景湾按揭一套，南湖风华天城一套（无房贷）问1：想再投资一套房，请问在武汉非限购区域，哪些盘可以入手？问2：庙山这块有升值空间么？问3：如果没有升值空间，怎么处理相对合理？备注：刚刚创业。回答：庙山地理位置尴尬，光谷不疼江夏不爱，两边都不亲。一般都是跟着市场喝汤，本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字头公交车，想去光谷一座汤逊湖大桥堵的你怀疑人生。教育和商业基本上一片空白。庙山本来就不建议非土著切入了，除非自己住。南湖区域是机场地块改建，规划比较早，目前各方面都比较成熟，完成了武昌睡城生活区的功能定位，也基本上没有大的新的地块了，政府没有操盘的动力，好的资源流向就看运气了。但整体居住环境都不错，也很成熟，所以拉动力不足，但会比较稳。卖出评级，没有贷款 房龄老的优先卖，风华天城可以考虑出手做裂变。腾出你的二套房票，再开发1张老人票，入手2套。武汉纯投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。提问：我青岛土著女，刚硕士毕业，家有市区三五套房，父母年富力强，请问接下来几年青岛是否适合我这种中产阶级发展？回答：享受生活，可以在青岛。学历够用，进入体制，三五套房，衣食无忧。二线城市里，青岛资源集中度高，经济活力肉眼可见的萎缩，不适合干事创业。提问：智慧的房姐，你好！请问下首付不够怎么凑首付？老公是做道路工程的，现在每月基本工资有15000只能够每月的基本开销。他们这行房姐应该知道工程款不好收，听说重庆的房价会大涨，我怕等钱收回来时房价又涨了。我们是农村户口，是首套房！耐心等待房姐的指点！回答：重庆其实可以淘笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。通过合理的运作，可以做到0月供。之前经历过几套，详见知识星球内部分享《0首付+0月供操作技巧》。提问：想问下沈阳于洪的恒大绿洲3期你觉得怎么样呢？去年买的119.2平90万，你认为什么时候出手比较好？谢谢回答：拿住三年最好，未来三年沈阳大发展三年。看看这两年沈阳资金净流入和重大项目签约情况，这是ZY真金白银砸钱。提问：房姐您好，请问北京小户型40-60平米的房子有买的价值么？ 前期可能自住。10年之后可能会卖掉回答：北京不建议买1居室一居室的火热，是暂时的现象，关键的原因，是房价太便宜。1.一居是置换链条的底层。2.随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘。3.最关键的，是溢价。在北京这类城市，一居的价格往往高出小区平均价。可能100平两居单价5万，50平一居就要单价6万。为什么会贵？因为「能买到」也是一件商品。你去买喜茶排不上队，于是只能给黄牛100，虽然奶茶20；你去看演唱会，门票300，但压根买不到，只能买1000的黄牛票。同理，如果你的资金有限，不能越过最低一档的水平，那么你需要为上车，为能够买到一套北京的房产，而支付100万的门票。买到，也是要付钱的。
提问：买房赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆。在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的收益却是天壤之别所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大收益率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析，最好的投资策略是低首付买入单价低的老破大。
您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，谢谢您
回答：给你个基本公式：收益率=涨幅*杠杆率*周转率在涨幅一定的情况下，杠杆率和周转率都非常重要；
而重庆本身限售2年，因此周转率这一因素相对固定。剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了。
先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内部分成立，在大多数时间对大多数人不成立。
比如2016年的大涨前夜，珠江太阳城都可以做到5倍以上杠杆，只需十几万的首付。2017年暴涨，低首付操作手法收益率爆表。但即使这样，也有限制性因素：贷票资源和心力资源。
你不可能贷票无穷随你买，更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【绝对值】更多，而不是【相对值】。而在大多数时候，老破大的涨幅是小于次新的，流动性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤（地下室、顶复、特大面积等），这些硬伤在我们看来是需要严重打折的，而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是。另外，房子作为一项资产，还有三个要素：收益性、风险性和流动性。
老破大：收益性一般、风险性低、流动性差；
次新：收益性较好、风险较低、流动性较好。
而我们投资的时候要兼顾投资三要素和杠杆率。
提问：房姐您好，请问万科金色家园现在应该卖掉吗？朋友都说是中心城区，又是学区房，都建议不卖，想听听你的意见，谢谢。回答：继续持有，还有涨幅空间，等下一波涨幅来了卖出，裂变2套低价盘。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
