去珠三角转了一圈,发现那里的房子和我们有很大差异

最近去珠三角跑了几趟,发现那里的住宅楼和我们这边有很大不同。
例如,那边塔楼居多、得房率高、不封阳台、一楼架空不住人、小区内设有卫生间等等。

其中有的方面不如我们,有的方面值得我们借鉴。如果你去那边买房的话,选房思路也要有相应的改变,所以在这里分享给大家,作为参考。

1、塔楼居多

广东的住宅,很多都是塔楼,这是让我印象最深的一点。

严格说,应该叫点式楼。点式楼是和板楼相对的一个建筑形态,你看看下面这个平面图就明白了:

电梯楼梯设在中间的核心筒,房间布置在四周,这就是平常说的塔楼。

这是正在建设中的一个楼盘:

重点是,他们点式楼的形态并不意味着档次低,一些中高端品质盘也是做成了点式楼。例如上图中那个在建的楼盘,就是区域内挺有品质的一个,价格也高,仍然采用了点式形态。

据我观察,当地人们对此似乎也并不太在意,点式楼和板式楼的价格并没有错多少。

深圳、东莞、珠海、中山都是这样的,不知是不是气候方面的原因?

2、得房率高

珠三角的房子普遍得房率比较高,这一点让很多北方人羡慕。

郑州的高层住宅,一般得房率在75%左右,而珠三角绝大部分都在80%以上,不少楼盘还能达到甚至超过100%。

他们是如何做到得房率这么高的?秘籍在这里,请看下面这个户型图:

这是一个建面85平的二房,但通过把一个卧室报建为阳台,变成了三房两厅两卫!

上图中,标为浅褐色的地方都是赠送一半面积。阳台、飘窗、卧室都赠送一半。

他们的飘窗,常常干脆就没做窗台,直接和整个房间连在一起了,所以空间得到了最大化利用。

还有的楼盘,通过各种设计手法,把入户大堂、楼梯间、电梯厅都做到只算一半面积,所以公摊非常小。这样一番操作之后,得房率达到90%以上就是so easy了。

另外,他们还会在墙体上下功夫。

室内的非承重墙,做得更薄,尽可能让墙体少占一些空间。

下面的墙体明显比上面的梁要薄,凹了进去。

3、不封阳台

如果你问置业顾问:阳台能封起来么?他们多半会比较惊讶:为什么要封啊?

在他们看来,有一个开敞的空间通风多好?所以几乎没有封阳台的。

这和气候环境密切相关。珠三角空气质量比较好,灰尘少,不封阳台也不会有积灰问题。

4、一楼架空

因为广东天气潮湿,一楼就更容易受潮了,所以一楼就干脆架空,不住人了,用作业主的活动场所、棋牌室、儿童游乐区等等。
当然,也并不是所有楼栋都会架空。但一楼的房子要比普通楼层折价至少15%左右。

5、厨房允许做成开放式

开放式厨房会显得空间更开阔,但在郑州,基本是不允许做成开放式的,因为燃气公司有规定,要求厨房空间必须单独隔离,否则不给通燃气。当然,你硬要做的话也有变通的法子。

珠三角一带几个城市对这个管的不严,我看大概有五分之一的人家做成了开放式厨房。

但中国人做菜油烟重,一般还是不太建议开放式。如果一定要做,就得配大吸力油烟机,但那样的话噪音又会比较大,所以也是一件让人纠结的事情。

6、有不少纯朝北的户型

广东的建筑常常不是正南正北布局的,这和“塔楼”的建筑形态有直接关系,因为要照顾几个户型的采光问题只能倾斜一些。让我稍感意外的是,竟然有些正南正北的楼栋设计了纯朝北的房子。

纯朝北的房子在我们这边是不符合采光要求的,但在珠三角那里,因为纬度低,北向过了下午两点也会有太阳照射进来,只要没有遮挡都很亮堂。

这是一个日照测算:

但我建议还是尽量不要选纯朝北的。因为珠三角大部分地区在北回归线以南,会导致夏天最热的时候反而有大太阳照进来,冬天却没阳光了。

但好在广东冬天冷的时间加起来也就一个多月,而且可以用空调解决。所以朝北的户型比朝南的虽有折价,但一般折价不太大,5%左右。

同理,也尽量避开朝西的,西晒严重的话是会非常热的,空调费也要多用好些。

7、卫生间全部是同层排水

什么是同层排水?指的是卫生间的排水管是走在自家楼板之上的。

同层排水的卫生间,一般都是下沉式的:

下沉的幅度大概有30公分。

通常,开发商只留有一个总的排水管,自己装修时,在下沉的空间里根据卫生间的布局来排管。

与同层排水相对的,是降层排水,像下图这样,水管走在楼下那一户的天花板上:

一般认为,同层排水比降层排水更有优势、更科学,优点如下:

布局灵活,可以自由布置卫生间格局;
减少弯头、存水管等管件,降低堵塞几率;
不贯穿楼板,降低渗漏到楼下几率;
噪音低,横管埋在填充层内有隔音作用;
横管位于本层,权属明确;
方便使用挂墙式台盆和马桶,容易搞卫生。

降层排水是郑州住宅的现状。郑州也曾有人提到同层排水,但几乎没有实行的。

而让我感到意外的是,珠三角这边几乎100%都是同层排水,包括十几年的老房子。

这一点是否值得郑州开发商借鉴?

8、还有几个特点

南方和北方的差异,除了以上几点,还有一些有意思的特点。比如他们不分单元,直接叫幢(栋、座)

在我们的认知里,一栋楼指的是独立的、和其它楼体不相互连结的建筑物,因此如果一栋楼有好几个门洞,我们就把这门洞区分为不同的单元。我认为这是比较合理的,但广东的命名不是这样的,他们把每个单元直接叫X幢(栋、座)。

这是一个12年房龄的小区,门洞处直接标为23栋
还有,珠三角不少小区内建有厕所

这个还是挺人性化的,不然上个厕所还要回家,尤其带孩子的话很麻烦,有些小孩子可能等不了。郑州几乎没有楼盘会在园区内设置厕所,这一点值得我们借鉴。

他们楼体的外立面大多贴瓷片,而我们大多刷真石漆。这可能和他们多雨有关。

瓷片和真石漆孰优孰劣很难讲,这主要取决于材料品质和施工工艺。但整体上讲,贴瓷片的成本要高于真石漆。

另外,南方很多人家装修时,做了内嵌式踢脚线。也就是在墙体上开槽,把踢脚线贴到里面,使之和墙面平齐。

内嵌式的成本肯定要高于普通贴法,其优点很明显:易于摆放家具,家具可以贴合墙面。

在郑州,我基本没见过做成内嵌的。以前我家装修时曾经考虑过内嵌,但最终碍于成本,还是用了普通贴法。

在广东工作的老乡,你了解的还有哪些方面和郑州有所不同?留言说说吧!

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