为什么纯粹的豪宅，越来越少了？

上海新房指南

在上海，你可能找不到比火箭哥🚀更懂新房的了

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大家好，我是火箭哥。

买新房，看上海新房指南。以下是正文：

套均2000万的房子，是个什么概念？

总价2000万以上的新房到底有多少，其实很好统计——

因为所有套均总价上到2000万的小区，社保系数是都是0.24。

在今年所有取证的252个新房项目中，社保系数达到0.24的总共就只有6个，占比2.3%：

有超过2000万房子的小区很多，可小区清一色都是2000万以上的小区很少——

你有想过为什么吗？

01 “宏观调控”

现在的房子，越造越小。

不知道大家有没有这样的感受：无论市区还是远郊，99平三房是几乎所有项目的标配、最多再给你个140左右的四房，有没有这种感觉？

之所以会有现在的“小户型”，本质还是政策导向的结果。

大家如果关注土地拍卖市场的话，会在每一次的出让地块要求中，看到这样一行字：

「本地块内中小套数住宅总面积不得低于地块总建筑面积的60-80%」

这句话不是我编的，而是100%出现在所有上海的土地出让要求中的：

这条规定的名字，就是大名鼎鼎的“7090”政策：

「2006年，建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到建设总面积的70%以上。”」

虽然政策在实行中存在比例上的部分差异，但上海在2016年2月14日《关于进一步优化本事土地和住房供应结构的实施意见》的通知中，明确再次强调了这一条铁律不许改变。

这条政策的目的，是为了降低住宅面积、进而降低总价门槛、让更多人能负担得起——现实也的确是这样。

可正因为这样的政策存在，注定了在土地拍卖市场中，不会再允许大尺度豪宅的存在：

从源头上，豪宅小区断供了。

我们会发现，今年上市的这些豪宅项目，要不就是过去通过旧改出让、要不就是捂盘数年，在土地产权年限上早就没有70年了：

买到的房子只有50年产权，是很多人都没有意识到的问题。

02 “价值认同”

买得起豪宅的人，都很讲究一个词：

认同感。

这个认同感，可以是地段、可以是产品、也可以是历史沉淀：

九庐卖的是地段、云锦卖的是产品、翠湖卖的是历史，大抵是这么个道理。

而在这些东西之外，在豪宅里还有一个玄学的词汇，叫做：

“纯粹”

什么叫纯粹？

圈层纯粹。

再说的直白点，就是同一个小区的业主，最好层次不要差太多——

600万和6000万平均也有3300万、不如一个小区全部都是3300万的房子来得好。

可是这个问题，在2021年之后会变得越来越严峻：

过去囤货的土地都已经逐渐售罄，豪宅的项目没有土地供应只会越来越少。

你该去哪里找这样的房子？

哪里又是你能买得到的房子？

03 “选筹”

上面我们提到了4个豪宅逻辑：

地段、产品、历史、纯粹。

但凡价格能上到2000万，都不会是破房子，产品大家其实都大差不差，不是最核心的竞争力；

买房的第一核心要素，就是地段——这一条对所有房子都适用，没有例外。

在市区，定义核心地段的标准，就是中央活动区：

在《2017-2035上海城市规划》中，上海首次抛开传统的环线逻辑，用一个全新的板块边界来定义未来可以代表上海城市形象的区域：

这里，就是上海未来的核心地段。

那问题就来了：

哪些房子，真正属于中央活动区内呢？

夯不啷当加起来，总共有7个：

但能够买得到的，其实只有安康苑一家。

04 “低估”

没几个人在第5批取证之前，听到过安康苑的名字。

这也正常，毕竟第5批取证的时间也就是10月16日——人家售楼处第一天开放，在国庆节。

比起九庐翠湖这样的大IP，安康苑相比之下并不这么耀眼：

可在我看来，安康苑是集聚地段、产品和情怀于一身的好房子——

安康苑，是目前中央活动区规划内为数不多的百万方体量全新空地：

在超高层综合体中，将引入上海第二家璞丽酒店：

上海第二家合生汇也将在这里落地：

而150米的超高层住宅高度，也是上海继华侨城88号院之后的第三高度：

同时，地块中由于涉及到大量的历史保护和名人故居，未来整体片区将修旧如旧，保留过去的城市面貌：

比起新天地，这里的历史建筑实际占到了相当高的比例——

8.5万方的历史文保建筑规模，是整个上海单体项目中最多的，没有之一。

如果你住在安康苑，未来楼下的景观是长这样的：

东南方向可以非常直接的看到三件套景观：

（此处为45层的18层，高区视野更佳）

此次安康苑推出的1号楼主力为140-170三房户型——这样的小户型，也只在1号楼独有，后续的2-3号楼将标配200-260平平层产品：

目前，样板房也已经对外开放，是年轻一代喜欢的简约风格、3.15米的层高也已经够用：

结合目前已经确认的12.88万单价，140平3房预计在1500-1800万、170平三房预计在1800-2300万之间：

此次小户型在定价上是要低于12.88万的，所以价格实际更亲民。

安康苑，是结合地段、产品、历史和纯粹四大逻辑后，综合来看相对更值得的新房项目。

04 “第5批”

第5批次，给了我们不用积分就能买到好房子的机会。

在这一批新房中，冷热不均显得十分明显：

碧云、九庐和海珀外滩参考翠湖的100分，没有什么悬念；

仁恒海上源大概率不触发积分、招商外滩玺首日90组，触发线773；安康苑估计连积分都触发不了：

换做是以前，哪来这样的好机会？

不要错过第5批——下一批什么时候像今天这样大规模撞车、还有没有这样的撞车，都说不准。

05 “彩蛋”

最后，分享个八卦小故事。

翠湖在第4批的入围分是101.23分——开盘之后，落榜生们都去了哪？

九庐？碧云？还是仁恒？

是安康苑。

你是不是觉得不可思议——我刚开始听到的时候，也觉得是不是在忽悠我。

但听完解释，其实也就明白了：

到人广、南西、陆家嘴10-15分钟车程、2000万总价以上且买得到的豪宅，还有第二个吗？

说到底，还是地段逻辑。

以上是正文，来自火箭哥🚀。

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