上海新房指南
在上海，你可能找不到比火箭哥🚀更懂新房的了
757篇原创内容
公众号
有超过2000万房子的小区很多，可小区清一色都是2000万以上的小区很少——
你有想过为什么吗？
不知道大家有没有这样的感受：无论市区还是远郊，99平三房是几乎所有项目的标配、最多再给你个140左右的四房，有没有这种感觉？
之所以会有现在的“小户型”，本质还是政策导向的结果。大家如果关注土地拍卖市场的话，会在每一次的出让地块要求中，看到这样一行字：「本地块内中小套数住宅总面积不得低于地块总建筑面积的60-80%」
这句话不是我编的，而是100%出现在所有上海的土地出让要求中的：
「2006年，建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到建设总面积的70%以上。”」
虽然政策在实行中存在比例上的部分差异，但上海在2016年2月14日《关于进一步优化本事土地和住房供应结构的实施意见》的通知中，明确再次强调了这一条铁律不许改变。
这条政策的目的，是为了降低住宅面积、进而降低总价门槛、让更多人能负担得起——现实也的确是这样。
可正因为这样的政策存在，注定了在土地拍卖市场中，不会再允许大尺度豪宅的存在：
从源头上，豪宅小区断供了。
我们会发现，今年上市的这些豪宅项目，要不就是过去通过旧改出让、要不就是捂盘数年，在土地产权年限上早就没有70年了：
买到的房子只有50年产权，是很多人都没有意识到的问题。这个认同感，可以是地段、可以是产品、也可以是历史沉淀：九庐卖的是地段、云锦卖的是产品、翠湖卖的是历史，大抵是这么个道理。而在这些东西之外，在豪宅里还有一个玄学的词汇，叫做：再说的直白点，就是同一个小区的业主，最好层次不要差太多——600万和6000万平均也有3300万、不如一个小区全部都是3300万的房子来得好。过去囤货的土地都已经逐渐售罄，豪宅的项目没有土地供应只会越来越少。但凡价格能上到2000万，都不会是破房子，产品大家其实都大差不差，不是最核心的竞争力；买房的第一核心要素，就是地段——这一条对所有房子都适用，没有例外。
在《2017-2035上海城市规划》中，上海首次抛开传统的环线逻辑，用一个全新的板块边界来定义未来可以代表上海城市形象的区域：这也正常，毕竟第5批取证的时间也就是10月16日——人家售楼处第一天开放，在国庆节。比起九庐翠湖这样的大IP，安康苑相比之下并不这么耀眼：可在我看来，安康苑是集聚地段、产品和情怀于一身的好房子——安康苑，是目前中央活动区规划内为数不多的百万方体量全新空地：
而150米的超高层住宅高度，也是上海继华侨城88号院之后的第三高度：
同时，地块中由于涉及到大量的历史保护和名人故居，未来整体片区将修旧如旧，保留过去的城市面貌：
比起新天地，这里的历史建筑实际占到了相当高的比例——
8.5万方的历史文保建筑规模，是整个上海单体项目中最多的，没有之一。
此次安康苑推出的1号楼主力为140-170三房户型——这样的小户型，也只在1号楼独有，后续的2-3号楼将标配200-260平平层产品：
目前，样板房也已经对外开放，是年轻一代喜欢的简约风格、3.15米的层高也已经够用：
结合目前已经确认的12.88万单价，140平3房预计在1500-1800万、170平三房预计在1800-2300万之间：
此次小户型在定价上是要低于12.88万的，所以价格实际更亲民。
安康苑，是结合地段、产品、历史和纯粹四大逻辑后，综合来看相对更值得的新房项目。
碧云、九庐和海珀外滩参考翠湖的100分，没有什么悬念；仁恒海上源大概率不触发积分、招商外滩玺首日90组，触发线773；安康苑估计连积分都触发不了：不要错过第5批——下一批什么时候像今天这样大规模撞车、还有没有这样的撞车，都说不准。
翠湖在第4批的入围分是101.23分——开盘之后，落榜生们都去了哪？
你是不是觉得不可思议——我刚开始听到的时候，也觉得是不是在忽悠我。到人广、南西、陆家嘴10-15分钟车程、2000万总价以上且买得到的豪宅，还有第二个吗？我为大家建立了各大项目的讨论群，方便大家进各自感兴趣的项目预约销售认筹参观。
