澳洲的房市 还是要谨慎看空

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悉尼和墨尔本常常视为澳洲房产市场走势的风向标。因此,当悉尼和墨尔本两地房价开始下跌时,很多人都担心“狼真的来了”。

为什么看空?

当然,这样的担心并非空穴来风,因为:

如下图所示,首府城市目前的房价已经高于长期平均水平27%。同时,就房价相对收入的比率而言,澳大利亚在经合组织国家处于高位。

自20世纪90年代中期以来,澳大利亚房价收入比率出现飙升,同样飙升的还有家庭负债收入比率。就这两项衡量指标而言,澳大利亚均处于OCED国家前列。

在低利率和高房价的推动下,2015年新增支付息贷款占比高达45%。由此引发了业界对贷款卖房人收入以及生活开支可靠性的担忧。

悉尼等地内城区新建公寓供应量的激增,引发了有关供应过剩的担忧。

安保资本(AMP Capital)首席经济学家Shane Oliver指出,在悉尼和墨尔本两地房价放缓、拍卖清空率走软、投资信贷收紧等因素的影响下,澳大利亚房产市场买家心态发生明显变化。

据其预测,鉴于银行对贷款申请人的收入和支出水平实行更为严格的监管、住房供应水平的持续上升、买家资本利得心理归于正常,2018年悉尼和墨尔本两地房价或再次下跌5%左右。

为什么要谨慎看空?

尽管如此,悉尼和墨尔本两地房产市场出现崩盘(即下跌幅度超过20%)的可能性不大。原因在于:

澳大利亚开发限制仍未大幅放开,同时基础设施建设较为落后,住房供应尚未实现与人口增长的同步。因此,推动房价上涨的因素依然存在,构成明显支撑。

值得一提的是,过去十年间,澳大利亚人口以年均15万人的速度快速增加。相比之下,每年新增住房数量仅为50,000套左右。同时,也是直到近期,住房供应才逐步提速,以期满足人口强劲增长的需求。

这一趋势和悉尼等地的空置率持续下滑保持一致。

其次,尽管房贷供款压力是一个风险因素。但是,自澳大利亚审慎监管局(APRA)收紧信贷标准以来,只付息贷款出现锐减。另外,过去十年间,房贷月供占收入的比例实际略有下滑。人口普查数据显示,自住房中房贷月供占收入比例超过30%的家庭份额已从2011年的28%下降至20%左右。银行不良贷款仍处于较低水平。

尽管在房价快速上涨周期中,澳大利亚信贷标准有所恶化,但是绝不是美国金融危机前期的情况,即无收入、无工作、无就业也可以贷款的情况。

最后,房地产出现崩盘前,我们往往会看到利率上调、失业率上升的迹象。但是目前这两者均没有发生。

除上述依据外,未来不利于房价走势的不确定因素还包括:

银行融资成本上升导致的利率相应上调

若工党赢得下一届大选,负扣税和资本利得税的改革有望在2019年落地

鉴于澳大利亚国内的反对移民情绪,联邦政府或迫于压力收紧移民政策,削减移民数量

未来三年,全球经济形势或波动加剧。

参考资料:Macrobusiness

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