每日房产简报 | 悉尼墨尔本豪宅市场 逆势上扬！

在房价增速放缓之际，超级豪宅仍受投资者青睐

根据莱坊全球城市指数(Knight Frank Prime Global Cities Index)的数据，截至9月30日的一年里，悉尼最昂贵的住宅价格增长了4%。与此形成鲜明对比的是，悉尼整体市场在过去一年下跌6.1%。澳洲东部沿海城市的房价受到监管部门的打击，银行收紧了对投资者和风险较高的借款人的信贷政策，或降低了相对于借款人收入的债务规模。但最豪华住宅的富裕买家对银行贷款需求相对低，这意味着信贷环境收紧对高端市场的影响较小。莱坊(Knight Frank)表示，在墨尔本，占房地产市场份额前5%的优质地产，在截至9月份的一年里升值2.8%。

房地产市场疲软将削减国民消费支出，降低GDP增速

凯投宏观(Capital Economics)表示，随着房价下跌，消费者缩减支出，澳大利亚疲弱的房地产市场将在未来3年使经济增长减少0.3个百分点。一些咨询公司在今年早些时候预测房价到2020年将会从峰值下跌12%，预计房价的下跌会令消费支出指数与去年同期相比放缓了1.5%。本月早些时候，AMP资本甚至预测2020年房价下跌将会从峰值下跌10%增加到20%。如果事实证明属实，澳大利亚房价将是至少20世纪70年代以来最严重、持续时间最长的下跌。“如果房价上涨，家庭消费的增速往往快于收入增速。”家庭降低了储蓄率，很多人通过购买房产来增加财富积蓄。同理，如果房价下跌，那么家庭就有动机提高储蓄率，以抵消房价下跌的影响。”但由于在澳洲住房资产占家庭总资产的一般以上，所以房价的下跌会很大程度上影响到家庭的消费支出水平。

9月份住宅批准数量下降

澳洲财经见闻讯，根据澳大利亚统计局(ABS)周二发布的数据显示，2018年9月，澳大利亚批准的住房数量按趋势计算下降了1.9%。ABS建筑统计部门主管丹尼尔·罗西(Daniel Rossi)表示：“房价下跌主要由不包括住房在内的私人住宅推动，9月份私人住宅价格下跌2.7%。私人部门住宅价格也下跌了1.5%。”在各州和地区,居住在澳大利亚首都直辖区9月批准了(8.4%)、北部地区(6.9%)、南澳大利亚(3.9%)、昆士兰(2.3%)、西澳大利亚(2.1%)、新南威尔士(1.3%)和维多利亚在趋势上(1.0%)。塔斯马尼亚州是唯一一个住宅批准数量呈上升趋势(1.5%)的州。9月份，私人部门住宅的批准量按趋势计算下降了1.5%。昆士兰州(3.1%)、南澳大利亚州(3.0%)、西澳大利亚州(2.2%)和维多利亚州(1.7%)的私人部门住宅获批减少。新南威尔士州录得0.5%的增长。

房价持续下跌，大型地产项目“急转型”

根据《澳洲人报》报道，随着澳洲东海岸房地产市场接近回调，购房者的损失正在加剧，越来越多大型项目从公寓项目转变为商业地产项目。投资银行瑞银（UBS）警告称，在悉尼售出的10套新屋中，就有3套现在以低于原合同售价的价格成交，并补充称，墨尔本和布里斯班的这一比例也同样高。该投行表示，与之前的收购价格相比，首府城市的公寓转售亏损比例已升至14.3%，为上世纪90年代以来的最高水平，预计亏损比例将升至创纪录高点。一些房地产开发商已将重点从投资级产品转向以业主为目标的超大项目，或将住宅用地改作写字楼用途。

悉尼房产拍卖清空率降至十数年来最低点

根据《澳洲金融评论时报》报道，上周末仅有39.4%的住宅在拍卖中售出，拍卖清空率降至十数年来最低点。修正后的拍卖结果比往常花了更长的时间才能提供市场的准确数据，许多房地产中介最初都不愿公布糟糕的拍卖结果。两周前，Domain Group的初步拍卖清空率为44.5%，但一周后，在收集到更多结果后，该比例被下调至39.4%。在拍卖中成功出售房产的房地产中介往往会更快地将注意力吸引到他们取得的积极成果上。那些销售业绩不佳的人不太可能透露坏消息。在市场低迷时期，最终清空率的修正往往低于最初的数字。自5月份以来，该市的清除率一直徘徊在50%左右，但最近几周有所恶化。

Charter Hall有意参与Healthscope医疗资产竞价

著名的房产基金Charter Hall Group以投资长期租约资产而闻名，并一直在向社会基础设施领域扩张。在本月早些时候，Charter Hall有意参与Healthscope医疗资产的竞拍。Healthscope集团旗下拥有价值10亿澳元的医疗资产，这些资产为该集团每年带来8000万-9000万澳元的租金收入。同时Healthscope希望剥离这些资产，并在市场上公开拍卖。Healthscope management表示：相信剥离房地产可以释放出某种资本，使交易价值对股东具有增值性。实际上，此次竞购可能会使Healthscope的物业帐面价值高达18亿澳元，初始上限为5%。该投资组合的帐面价值约为10亿澳元。