民营购物中心，你落后了？
撰文 / 付庆荣
微信编辑 / 小H
同处一线，魔都的购物中心人气一定旺过广州？
同座城市，为何隔街而望的商场打卡人数“蹭蹭蹭”？
拼的是资历、量大还是颜值？
同日同时，相邻购物中心客流变化曲线波动明显吗？可比性何在？
以上这些都是商业运营者们时刻关注的要点，也是赢商网一直一直想解决的问题。
为此，赢商大数据mall眼在今年7-9月集中监测了全国30个典型城市中2000个商业面积3万平米以上的购物中心，并发布了三个榜单。
注：《中国购物中心客流规模指数榜单TOP50》，反映监测期内客流整体规模；
《中国购物中心客流密度指数TOP50》反映监测期内项目单位面积的客流规模；
《中国购物中心经营客流指数榜单TOP50》，通过监测周期内客流数据的变化反映项目的经营水平。
mall眼监测的2000个样本中，客流总规模排名第50位的购物中心“工作日”及“周末”的日均客流分别是31938人次、44755人次。
由于“工作日”和“周末”日均客流数存在着时间差，且前者随机性更大。所以，以后者作为对比参照数，更能准确反映客流与各个影响因素之间的相互关系。
将客流规模指数TOP50上榜购物中心周末日均客流求和，得到的数字是284.46万人次，其中北上广深26个购物中心约占总数54.11%，共吸纳了153.92万人次。
客流规模指数榜单TOP50之北上广深数据（制图：商业地产头条）
无论是上榜个数还是客流量，一线城市购物中心依旧是整个商业地产圈客流最强之地。尽管饱和度越来越高，但浓厚的商业底蕴和庞大的消费人群，为这些地区持续输出客流。
客流规模榜单TOP50之北上广深上榜项目平均周末客流（制图：商业地产头条）
从上榜绝对数来看，客流规模榜单TOP50中，上海、北京远远领先广州、深圳，其中北京在TOP1-20中占有6席，而上海在TOP21-50中占有7席，均超过广州深圳总和。
这个意义上来说，北京、上海的整体商业氛围的确比广深愈加浓厚。但若将对比指标定在“单个项目平均周末客流”，魔都商场人气旺过广州？还有待商榷。
虽然广州上榜数量少，但“单个项目周末客流”却远远超过上海、北京。出现这种现场背后的原因有二：
广州的城市商圈相对固化，天河路商圈作为传统商圈，对客流的集聚效应极强；
各个发展的新区商业建设速度相对滞后，对区内消费人群吸附能力弱。
相较之下，北京、上海随着行政区划的扩张，不同分区之间可以形成多个CBD，从而带动周边客流就近消费。
客流规模榜单TOP50之北上广深上榜项目平均周末客流（制图：商业地产头条）
正因为此，可清晰看到，广州上榜的4个项目全部位于传统商圈，而北京、上海上榜项目在两类商圈中比例则旗鼓相当。
邻家商场打卡人数蹭蹭蹭，原因起底
按照赢商大数据对商圈的界定，“传统商圈”主要是指商圈内主要商业形成时间超过5年，“新兴商圈”则是主要商业在5年内形成。也就意味着，传统商圈购物中心一般开业时间都在五年以上，下图一定程度上亦可证明这点。
17个位于传统商圈的一线城市上榜项目（制图：商业地产头条）
这17个位于传统商圈的一线上榜项目，只有上海五角场万达、上海五角场合生汇开业时间低于5年，其余15个均处在“5年及以上”区间内。
常规商业路径中，开业时间越长，消费惯性导入越强，购物中心客流会越稳定且高效。但主打“体验”的新商业时代，这种正相关性正逐渐减弱。
客流规模榜单TOP50项目开业时间之数量统计表（制表：商业地产头条）
在《中国购物中心客流规模指数榜单TOP50》中，开业时间“5年以下”的上榜项目为19个，占比高达38%，说明购物中心正处于“新老交替”洗牌期。
对多数老项目而言，刚上商业黄金年代的它们，“打江山”似乎并不费力，可“守江山”却实属不易。且不论“地理位置”等不以商场意志为转移外在因素，错乱的动线设计、陈旧乏味的美陈、混杂的业态匹配、落后的经营理念……时不时让一些老购物中心在花样迭出的后辈面前不堪一击。
显然，当“因时而变”已经成为行业共识，“资历”对购物中心而言，并不总是一笔向往的时间财富。同样，“量大”也不一定全是好事。
从客流总体规模来考虑，赢商大数据在规模指数榜单TOP50得出的结论是：接近50%上榜项目的体量在20万平米以上。毕竟大体量项目具有以下两大突出：业态内容丰富多元、全客群覆盖。
但真实的经营数据更考究的是，单位面积客流数据。以此为标准，赢商大数据得出了不同于上述的有趣结论。
客流密度指数榜单TOP50项目体量分布图（制表：商业地产头条）
图表中可知，上榜客流密度榜单TOP50的项目中，有31个体量在“3万-10万（平米）”区间，随着体量增加，上榜项目整体呈下滑趋势。
这也就说明：一方面，超过一定数值之后，体量对项目提升客流的边际效益在降低；另外，中小型“聚客”对体量要求很弱，“小而美”是个合理的存在。
套用一句俗话，不以“经营”为目的的客流，毫无意义。因此，不论一个购物中心客流总规模多高，还是客流密度多大，这些指标最终均是为“租金”而服务。
为了探究客流数据变化与购物中心经营水平将的关系，赢商大数据通过mall眼对客流规模指数排名前200的项目做了重点监测，选取的监测周期是9月24日-10月7日。
采用的计算方法：“项目监测周期内客流增长指数*权重系数+项目客流稳定指数*权重系数+项目客流潜力指数*权重系数”。
图片来源：赢商网大数据mall眼
最后得出的《中国购物中心经营客流指数榜单TOP50》中，外资和国（央）企旗下的购物中心因资本、资源、人才优势，成为该榜单主力部队，占比高达72%。
另一方面，“主题体验式”线下活动成为排名TOP20项目间的共性。同一时间，同一商圈，谁家购物中心的营销活动更具话题性、覆盖人群更广泛，其客流曲线走势上升明显。
今年国庆前后2周，赢商网大数据mall眼同时对上海静安大悦城、上海徐汇日月光中心及上海LCM置汇旭辉广场客流变化进行了实时监测。
图片来源：赢商网大数据mall眼
趋势图对比可见：10月1日前，静安大悦城的客流数位于日月光中心、LCM置汇旭辉广场之间，而整个十一期间却大幅超过后面二者。
图片来源：赢商网大数据mall眼
同时，mall眼还对取样期间静安大悦城的客流来源做了记录及智能分类，主要包括三类：居住地（周边中高端小区，例如华祺苑、精文城市家园等）、工作地（自身高端写字楼及周边一公里写字楼）及行政区域（政府机构等）。
相较于单个项目的“孤岛信息”，同时对比同个商圈多个项目的客流变化，它的有趣在于：卸下伪装上岸后，谁在裸泳一目了然！
以上面三项目为例，当日月光中心在国庆第1天便发现静安大悦城客流“后来居上”，其可以适时调整营销活动；对应的LCM置汇旭辉广场客流“高位落下”，又有哪些弯路可以避开。
无疑，对残酷的商业世界来说，当大家都透明了，才是购物中心客流效应最大化的开始。
好奇你所在的城市的热门购物中心吗？看看赢商网大数据mall眼总结的人气客流购物中心榜单，和你的预想有没有出入呢？
以上图片来源：赢商网大数据
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