第一次买房容易忽略的问题

年底盘点楼市，经常会发现一些有启发的数据。

根据北京住宅总价区间统计，截至到12月15日，200-500万成交套数占整体的54.21%，同比增长42.36%，足见低总价产品受欢迎程度。

再看户型成交的面积段，70-90平米成交套数占到全年住宅的52.69%，同比增长46.98%，说明小户型产品备受追捧。

小面积、低总价是住宅市场获得热销的王道，也是刺激大量首置客户入场的关键诱因。

在寻找北京第一套房的过程中，不少购房者都经历了迷茫、困惑和纠结，其中不乏走了弯路，甚至出现后悔的情况。

那么，首置客户在淘房子时，会忽略什么，又该注意些什么？

正逢年底，『地产营销人』为各位出出招，谈谈那些容易被表面迷惑的置业问题，把内在逻辑讲清楚，希望能对大家有用。

1、别光看价格，还要看得房率

大部分首次置业的朋友往往预算有限，所以对房子的单价和总价都极为敏感，认为在环线和区域差不多的前提下，能低则低，能省则省。

表面看起来如此，但实际情况却未必如此。

单价不能孤立去看，最好和户型得房率结合在一起，综合评判。有时候，低单价对应的是低得房率，略高一些的单价，对应的是更高的得房率，这样算下来，两种产品实际售价差不多。

所以说，价格只是看房过程中参考的一种因素，还要看户型整体设计，功能性，以及得房率多少，把这些糅合到一起考量，就能做出相对准确的决策。

2、别光看配套，还要看板块发展

当然，生活配套对首置客户来说，十分重要。社区周边有没有超市、餐馆、商场、学校和医院，直接关系到生活的便利性和居住的舒适度。

不过，在考察这些非常实际的配套条件之外，也不能忽视项目所在板块在城市规划和产业发展上的空间潜力。从长期上，规划的有序和产业的后劲决定了未来房产价值。

城市规划目标的清晰，可以让一个板块加快完成基础配套设施建设，资源的补强和城市界面的焕然，能大幅提升生活质量。

新兴产业的发展能带动精英人才涌入，消费力增加，人口结构优化，则对房产起到保值增值的作用。

3、别光看户型，还要看社区品质

很多项目为了创新，寻求差异化，强化产品力，都会在户型上下足功夫。而购房者也会高度关注户型设计和精装细节，甚至直接影响买房决策。

但多数人并不知道：户型固然重要，但是决定未来资产价格高低的却是社区。社区的整体规划、园林景观及物业服务是体现居住品质和入住后二手房价值的核心支撑。

规划上，无东西向纯低密的社区拥有更舒适的居住氛围；而主题性的园林景观，良好的绿化效果及完备的休闲健身功能，让社区有更多加分。物业服务在疫情后，重要性愈加凸显，社区进入全新生命周期后，软实力往往会超过产品力。

由此，首置客户在比对户型时，一定不忘多研究研究社区。没有好的家园，很难有如意的家。

当然，很多购房者不用提醒，也知道该如何去评判。总之看房过程中，不要顾此失彼，一时冲动，买房是件大事，考虑全面没有错。

有朋友问，如果在200-500万之间，推荐一个整体均好、适合首次置业者的楼盘，『地产营销人』建议大家去品鉴一下在亦庄新城的金悦郡。

亦庄新城产业要地，城市配套一应俱全

亦庄金悦郡位于亦庄新城的核心金桥科技产业园，地处北京东南。亦庄新城所处位置是在京津发展轴，京唐秦发展轴，京保石发展轴的三轴核心，是促进产业建设和城镇聚集协同发展的关键地带，也是京津冀发展的桥头堡位置，战略地位决定了其巨大的发展前景。

金桥科技产业园是亦庄新城的核心区，也是新城发展的重点区域，对标美国硅谷规划设计，按照经开区高标准进行开发建设。

经开区整合金桥产业基地及周边空地，打造40平方公里的智能制造产业区，产业定位为“智能制造、5G技术、环保装备和新能源产业”，同时也是经开区自贸区高端产业片区现行落位的产业配套，目前区域已实现5G技术的导入，多家高精尖企业确认入驻。

亦庄金悦郡东南角的马驹桥智能制造基地将率先启动开发，分两期开发建设，首期开发规模约3300亩，预计3年内完成落地，昭示着马驹桥板块正式进入腾飞期，蕴含潜力不可估量。

当然，除了规划和产业上的优势，项目周边的各项生活配套也十分齐备。

亦庄金悦郡北侧距离南六环仅900米，南侧漷马路是贯穿金桥产业基地东西的主干路，可以直达北京城市副中心；京沪、京台、京津三条高速畅达市区，便捷往来京津冀；项目靠近四条轨道，亦庄线和17号线可快速抵达市中心各大商圈，建设中21号线马驹桥1号桥站，未来连接两大机场；有轨电车T1线深入亦庄腹地，与多条轨道衔接，预计年底开通。

项目四周绿色环绕，北侧为六环城市森林景观带，南侧有凤港减河的水域资源，周边大小小10个公园，总绿化面积达4200万㎡，生态环境优越。

亦庄金悦郡附近超市商场一应俱，5分钟步行便能到达。项目自身配建约2300平米商业配套，向东就是永辉、屈臣氏、京客隆、中邦New Life广场等。如驱车一刻钟，还能到达大族广场、力宝广场、山姆会员店、盒马鲜生、BHG等大型综合商场和超市，满足全部生活需求。

项目周边教育配套完善，自身配建有约4000㎡公立幼儿园，规划设置12个班。同时，地块南北两侧规划有小学及中学教育用地，小学18个班，中学24个班，预计明年开工建设。

无东西向低密社区，主题园林尤为出彩

亦庄金悦郡由金融街控股、首开地产、通投公司三大实力房企匠心打造，定位为具有超高性价比的轻奢小豪宅——精致共悦社区。

项目体量充沛，总建面约26万平米，容积率仅2.2，全部是6-15层低密度的洋房和板式小高层产品。其中，二至四居精致户型，总价约在200-500万，对于年轻人门槛不高、价格友好。

更为重要的是，该项目是同类产品中唯一规划最纯粹的品质社区——没有大体量商办、没有保障性住房、没有东西向楼座，全部是南北通透的板楼，排布有序、均质均好。

项目整体规划是聘请在北京专门打造10万+豪宅的建筑设计公司 “HZS滙张思”操刀，不惜投入高成本精研产品。外立面为简约大都会风格，现代大气，三段设计，在细节上注重变化与审美，在建筑柱身、线脚、飘窗板、檐口、屋顶、空调格栅、基座等都做了精心雕琢。

不过园区中，最精彩的还是园林景观的打造。社区园林整体呈现的是兼具观赏性、互动性为一体的景观，全方位涵盖社交空间、老人休闲、青年运动、孩子游乐的场所，建立的是一个有温度的社区。

园林景观整体规划，分区设计，打造的是全龄、全时、全周期的五大主题景观园林。南区园林注重运动健身场地空间的塑造，800米夜光环形健身跑道全时段使用，同时还在沿途设计了休息段、热身区、锻炼场地等，并结合灯光设计凸显空间主题，给夜晚以温馨安全。

北区园林主要以休闲、龙猫主题儿童活动场地“胖胖村”和景观步道为主。设计灵感源于童话，提取宫崎骏作品《龙猫》中童趣元素，营造稻田寻踪、山丘探险、猫尾巴奇幻之旅的主题区域，满足儿童游乐和家长看护的空间功能。

全部网红户型，品质精装，超高得房率

虽然为小面积、低总价，但亦庄金悦郡在产品上毫不将就，做到全盘神户型，不设东西向，不为局部好户型而偏废其他户型，实现对每一户业主的尊重。

项目所有户型均南北通透，大面宽短进深，拥有超大窗墙比以及大容量家居收纳，符合人体工学设计；户户有飘窗、拓展面积丰富，得房率超高；72-118平米二居至四居，全部是精装交房，硬装材料皆为一线高端品牌，不计成本凸显匠心精神。

72平米两居户型几乎是年轻人在北京楼市最理想的选择，二室二厅一卫，一梯两户、功能强大、南北通透，极具舒适性。

南向面宽达约6.6米，阳光充分洒满室内，客厅面宽约3.6米，主卧面宽约3米，双超大飘窗附赠；客厅餐厅自成一体，L型厨房，动线流畅，与餐厅有机衔接；双卧南北分区，私密起居，互无干扰。

主卧面积约11.4平米，拥有超大收纳空间；次卧经拓展后，增加了空间感，面积达到约9平米；卫生间干湿分离，功能精巧而不失舒适度。

另一个建面只有约87平米，但做到三面朝南的户型，是从市场经典户型优化而来，不仅南北通透、格局方正，且做出了三室两厅两卫的功能空间。

该户型通过巧妙的设计，将南向面宽做到了约9.4米，进深仅约8.2米，典型的大面宽、短进深，放大采光和通风效果；南向三个房间都设置了飘窗，不增加房本面积，但是有效扩展了使用空间；三个卧室独立分布，家人亦可保留各自居住的私密。

不过，最值得一提的是面宽达到约4.1米的厨房，尺度几乎超过豪宅，不仅使厨房显得宽敞明亮，操作空间充裕，也让窗外美景尽情收揽，“下厨”也成为一种享受。

除此之外，建面约86平米客厅带超级转角飘窗的三居和118平米功能更为强悍的四居，也都十分出色，得房率均超过80%，为购房者大幅增加获得感，体现满满诚意。

首次置业，购房者总会考虑很多，但一些问题只能看到表面，却触及不到内里，或只能看到短期，却忽视了长期，这些都有可能造成购房遗憾。未来，『地产营销人』会分享更多的感悟，希望能帮到买房人。

欢迎关注“地产营销人出品”视频号

新观点、新数据、新楼盘，播给你看

长按二维码即可关注