2个坏消息，1个好消息

（图片来源于网络）

01.

都是参加过大会的人，大家都明白，如果开着总结大会，突然被领导“点名”意味着什么？
表现得好？
或者不好？
又比如在课堂上，你靠着窗台，吹着微风，脑海里全是隔壁班花昨天擦肩而过时冲你回眸一笑的万千风情，想着想着，微微入眠，突然，凶狠的数学老师点了你的名...
是惊喜，还是惊吓？
还是心肌梗塞。
8月9日，中国金融界的ICAC--银保监会，点了次名。
《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”。
 
当然，被提到的城市，不是东窗事发，而是声明警告。
告诉大家：这些城市房企的融资渠道正式开始收紧了，请大家做好准备，不合格的赶紧退场吧。
而这这32个城市可以分为两类：
一类是风向标城市，包括北上广深，和强二线城市
一类是最近风头正旺的城市，比如洛阳、大理等
不巧，重庆位列其中。
那么，问题来了。
这样下去，意味着什么？
1、地产向来是资金密集型行业。一般来说，你只要给房企一根杠杠，他可以撬动整个地球，对于房企而言，金钱就是生命，7个锅盖9个锅的游戏，必须一直转下去。
而融资的难易和成本的高低，直接决定了他们过得好不好。
有这样两则数据：

  • 6月份成立的房地产信托项目为500个，募集资金达716.51亿元；7月份成立的房地产信托项目为303个，募集资金485.35亿元。前后对比，7月房地产信托不仅在成立数量上大幅减少，规模更是环比缩水三成

  • 截至7月31日，在144家A股房企中，44家披露了2019年上半年业绩预告或业绩快报。其中，23家房企上半年业绩表现不佳，19家房企或扭亏、或略增、或预增

看上去好像大家都挺难过。
那么，如果继续将资金卡死，那么个别开发商出于资金回笼、或是业绩冲刺等目的，房价方面，会如何表现？
2、关键是，这样的情况会持续多久？
去年下半年，某些房企的资金被卡住了，带火了一首歌--《凉凉》。
就在许多朋友在KTV点唱凉凉，并且准备第二天卖房炒股的时候，咦，小阳春来啦！
如同久旱逢甘霖，开发商一夜之间，又生龙活虎了！
同样，和资金密不可分。
资金问题，好像已经成了左右行情的规律。
的确，是。
只是最近央行在对房地产信贷的表述中，还有一段意味深长的话：
“保持房地产金融政策连续性稳定性，保持个人住房贷款合理适度增长”。
字面理解，如无意外，楼市定向收紧，不会放松，但能保障的，是个人买房贷款。
这里面，我认为有一个变量，一个不变：
一，变量在于是否稳定
二，不变的在于，坚定支持个人买房拿来居住的贷款，还允许合理增长

02.

8月7号，重庆正儿八经的核心区，又拍卖了一块地。
此前，他和新牌坊地块一样，是被看作滩子口地王的接班人之一。
0溢价，底价成交。
这场土拍，就结果而言，既在情理之中，又令某些人失望。
土地本身存在一些开发成本和不确定性的问题，只有当事人最清楚，否则也不会只有一家开发商报名。
这明显是不合情理的。
而此刻，也并不适宜炒作什么地王。
显然，一个稳定的环境更有利于市场的发展。土地市场更是看天时地利人和。
天时=融资环境。
地利=土地质素。
人和=市场预期。
就比如光看着块地本身。2.0容积率、40米限高，且地块不大。下面还有下穿道，地铁环线，还涉及到轨道保护等设计条件约束。
开发难度和利润预期都存在不确定性。
拿下都算是艺高人胆大。
另外一点，地产开发逻辑的背后是什么？
是金融逻辑。
上半年拿地，能下半年开发销售，营销数据可以算入当年的营收。
而下半年的拿地，第二年才能销售，挂在账上是负债。
所以下半年除非很好的地，性价比够高，测算下来稳赚，否则大家都以“稳”为拍地主旋律。
去年下半年，其实土地市场的情况很相似。
个案不能代表市场风向。
就目前看，重庆最吃香的土地，恰恰还不在核心区，反而是1）概念网红型热点新区 2）资源性或者规模性突出的地块。比如中央公园。
所以别担心，如果真的预期不好，干脆就不卖了。
未尝不是种方法。
而土地成交减少，意味着什么，你知道吗？

03.

最近，有个地方特好卖。
--上海临港。
作为铁板一块的魔都，强势调控多年，上周好像迎来了楼市第二春。
一切缘由，皆源自：疑似限购松绑。
8月6日，针对临港地区，上海发布了“上海自贸新片区”系列重大政策：
具体内容，可以分为3条：
1）关于落户：“居转户”（居住证转户籍）年限从原来7年缩短到5年，核心人才缩短到3年
2）针对外地人口：购房资格由居民家庭调整为个人（之前外地人口要结婚后才有买房资格，现在外地单身也可以在临港买房）
3）关于购房资格：由原来缴纳个税或者社保5年，缩短到3年
而且，相比开封的“取消限售一日游”，上海显然并不是针对楼市，而是人。
更准确的说，是年轻的人才。
为了人才能去建设临港，适当的放宽，是很好理解的。
上海户口比较精贵，想要一本，太难了。
现在开了一个口子，在离上海70多KM的地方。
过去9年，临港地区始终是上海最卖不动的地方。
而新政开放后，据当地开发商朋友的朋友圈，临港的置业顾问晚上加班到12点，不是在协助购房者刷POS机，就是在给POS机更换卷纸。
多么的幸福。
而由此可见，购买力和需求，仍然是充分的。
这，也是市场。
我听见一个声音在说  不用担心，不用担心...
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