海港城，往前看很难
撰文/ 张文景、 苏珊（行业分析师）
编辑/ 付庆荣
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“这次有点像‘完美风暴’，外围因素、本地因素一起爆发，但这次的浪会不会比以前更大，不好说。”
今日中期业绩发布会上，九龙仓置业地产投资有限公司主席兼常务董事吴天海这段话，流传甚广。
从九龙仓2019上半年财报，可看到，期内公司营业收入与利润同比微增了4.2%、6%，但股东应占盈利却同比跌了31%。
单看投资物业，今年上半年，九龙仓置业的收入及营业盈利均上升4%，分别为74.33亿港元及65.91亿港元。其中，海港城商场和写字楼的租金总收入上升，分别带来73%收入和76%营业盈利。
但时代广场、荷里活广场盈利同比出现下跌，公司解释是受到零售市道竞争激烈及消费意愿疲弱影响。
海港城,依旧是九龙仓“最赚钱”的资产。但处在“完美风暴”中的它，能一直霸气下去吗？
01
从货仓码头，到亚洲最霸气MALL
海港城，地处香港九龙半岛尖沙咀。
1886年，遮打与怡和洋行合作，创办了九龙仓。在今日海港城诞生地，九龙仓的最初开发计划，并不是要建一间商场，而是一个货仓码头。
“当时，该地段尚未发展，有充足的土地兴建货仓码头，且临深海，可停泊大船，是建设货仓码头的理想地段。”学者冯邦彦曾在书中如是记载。
这个货仓码头，一直留存至上世纪60年代后期。此时，香港市区商住地日益稀缺，商厦重建，成为潮流。另一方面，香港的货运方式亦发生了变革，进入货柜化时代，传统货仓式微。
瞅着眼前变化，九龙仓终于意识到，手握一块黄金地，拿来做货仓，大材小用了。于是，1962年，九龙仓将原一号码头重建为4层海运大厦。1966年3月3日，海运大厦正式落成。同期建成的，还有香港酒店和海洋中心。
海运大厦，连同周边座座高耸的大楼，终是串起了香港中环繁华的CBD风景线。可这里只有写字楼的人来人往，却没有让人停下匆匆脚步的商场。
九龙仓，看到了又一时代机会。70年代初，“海港城计划”出炉。历时十年有余，大体完工，“亚洲最庞大及成功的综合商业中心”就此问世。
资料显示，“海港城地盘面积广达43万方呎，计划兴建5幢豪华住宅、3幢高级写字楼、2座豪华酒店、3层庞大的购物商场和完善的康乐设施……所有楼宇均楼高17层……连成一体。”
资料来源：九龙仓集团2000年年报 制图/商业地产头条
至此，往前回溯海港城这近百年的诞生史，除了背靠大金主怡和洋行外，时代运气同样不可或缺，直接受益于香港的两次地产热潮：
热钱流入、股市急升和新市镇开发等利好因素刺激，1968年起，香港地产业再现繁荣。九龙仓更换了主营业务方向，地产成为主导。
人口持续增长、经济繁荣和中国改革开放政策的影响，1975年开始，香港出现第二次地产高潮，并于1980年初达到顶峰。此时，九龙仓易主“华人船王”包玉刚家族，有了专注地产发展的资本。
在这个过程当中，除了紧扣香港经济及地产市场的周期性循环盛衰、策略稳定外，善用金融手段，以少控多，亦是一大特征。
商业地产是典型的资金密集型行业，仅靠自身有限的资金，实在难有大作为。善用别人的钱，最常用的方式是银行信贷，船王包玉刚正是因为取得汇丰银行的全力支持，其船队才得以几何级膨胀，并再下一城收购九龙仓和会德丰。
02
英资退华资入，海港城称霸
海港城开门纳客时，中国内陆改革开放进行正盛。而彼时的香港，却因世界经济衰退而陷入不景气，前途问题浮出水面，历史再次将香港推到分岔路口，资本面临选择。
随着中英谈判深入，英资逐渐萌生退意，而霍英东、“船王”包玉刚、李嘉诚等华资们则坚定看好香港未来。
包玉刚、李嘉诚同时看上了怡和洋行手中的九龙仓，前者想着从船业转型登陆，后者寻求规模扩张。多方博弈后，1980年，九龙仓终落入了包玉刚手中，而李嘉诚则获得“四大洋行”之一和记黄埔。
该动作意味着，华资正逐渐取代英资成为香港地产新的掌控者。自此，海港城进入“船王”时代。
1984年，中英《联合声明》的发表，其中明确了香港土地契约安排。无疑，这给香港地产商们吃下了一颗定心丸，持续两年地产低迷期结束，转而复苏。
这一时期，香港楼市活跃，楼价、租金回升，开发商积极囤地。资料显示，1988年高峰期，香港各类房地产买卖地契达到35.6万宗，其中楼宇买卖契约6.7万宗，分别比1984年增加101%和124%。
地价亦随之水涨船高。1988年，香港市区新楼平均每方呎升至1500元，较1984年上升138%。地产发展项目的规模越来越大，经营房地产所需要的资金也越来越庞大。
大批中小型地产发展商逐渐被淘汰，而10个规模宏大、实力雄厚的地产上市公司，不断收购、兼并，成为左右市场的主导力量，九龙仓赫然在列。
据香港政府的统计，以楼面总面积计算，从事地产发展的最大规模10家集团在1994-1996年的市场占有率分别是52%、56%、63%。并且自1981年以来，没有新的大型地产商能够打入这个阵营。
手握重金，九龙仓建起了时代广场，同时开始了对海港城的“重建计划”：
一期，将两栋住宅物业重建为两栋楼高36层港威大厦，并于1994年完成；
二期，将原址3栋住宅物业拆卸重建为3栋甲级写字楼，1999年完成。
两次重建，分别为九龙仓增加了113万方呎写字楼物业，及270万方尺写字楼和商场面积。据统计，1998年九龙仓旗下的投资物业组合已高达950.7万方呎，可与太古地产相媲美。
九龙仓“尖沙咀地王”属性再次得以强化。这无疑为海港城后来称霸香港乃至亚洲零售圈，埋下了关键伏笔。
美国房地产专家霍伊特调查103年地产行业的波动变动过程发现，从繁荣到衰落的周期一共经历了5-6次。亦即大约20年就是一个比较完整的轮回。
每一个周期，都会导致更多的企业退出市场，产业集中度波动式提升，只有很少的企业能够多次战胜并且利用这种行业波动的规律。
而只有进一步提升行业集中度，才有机会降低行业的竞争强度，进而收获更高的毛利率、更强的盈利能力。
香港地产在经历了70年代的证券化浪潮后，迅速形成了寡头垄断的市场格局。经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、头部集团的互相联合，形成了海港城的“舒适区”，长达20多年。
海港城之后，香港商业地产再无惊艳可言，也不知道是一种幸运，还是遗憾。
进入21世纪，海港城的翻新工作间或进行，业绩一路飘红。2012年，吴光正执掌九龙仓30周年之际，其对外宣称：
“海港城和时代广场于过去十年的零售销售额录得20%的复合年增长率，较香港零售业高出九个百分点。”
至2017年，九龙仓集团将海港城、时代广场等项目分拆上市，海港城的霸主地位从未被动摇。
2018年，海港城的零售销售额大幅上升24%，远高于香港市场平均9%的增长率，实质数字更创下历来新高，逾港币370亿元，相当于平均每日超过港币1亿元。
的确，海港城成长所具备的“天时地利人和”，当下的地产圈难以复制。但守着旧业的海港城，能一直称霸下去吗？
2019年4月，瑞银发表研究报告表示，预计2018至2021年间海港城租金年均复合增长仅3%至4%。
“在市场不好的时候，向后看很容易，往前看永远很难。”吴天海说。
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