在安阳，如果给我一座商业广场(区域型商业篇)

在安阳，如果给我一座商业广场

(区域型商业篇)

古城甲

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【引子】

第一话写完，古城进行了深入的反思，经营管理是长期的事情，并不是前期招完商就齐活儿了，想必有不少网友是想看古城模拟商业广场的日常管理吧，结果我通篇都是在规划布置如何去招商，如何满铺开业，是不是有种吃完开胃菜等着上牛排没想到我却端出来一碟甜点的感觉？这一点古城需要向大家解释一下：《给我一座商业广场》专题古城已经构想了好几个月了，当时我的思路就是结合前期谋划和招商进行分析，毕竟“良好的开始是成功的一半”嘛。至于后期如何管理，古城有时间会专门写一篇甚至几篇文章进行介绍和阐释。那么今天还是言归正传，聊聊如何去谋划经营一座区域型商业广场。

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【区域型商业篇】

区域型商业广场，顾名思义就是区域范围内的居民都会去这里逛街、go shopping的商业广场，这和上一话中的社区型商业是有本质区别的。一是服务人群不同，区域商业服务一个较大区域（甚至是一个市辖区），同时还能辐射周边，而社区商业主要辐射周边1-2公里小区、社区的居民；二是项目体量不同，区域商业以3-6万方为主，而社区商业一般也就1-2万方，甚至还有不足1万方的（邻里中心）；三是招商定位不同，区域商业是需要一些真正意义上的大牌撑门面的，但社区商业则更加亲民、惠民一些。在安阳，区域商业的典型代表是印象汇（沃尔玛），社区商业则是熙城漫购，有时间的朋友可以实地调查进行对比，实践出真知嘛！

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那么假设给我一座位于某辖区中心、4万方体量、地下一层、地上四层的商业广场，我应该怎么去运营呢？

　　首先，要对它有一个基本的定位，我想了想还是这样定位比较妥当：一座时尚而不浮夸、贴心而不矫情的商业广场。之前安阳有不少购物广场以少年儿童、青少年为主题，结果好像都没开业，古城觉得这种定位过于局限了，有意向的品牌也很可能由于这云里雾里的定位而望而却步，所以古城认为购物广场不要在“年龄”上下文章，我觉得有“时尚”两字就够了，年轻人可以时尚，中年人也可以时尚，老年人亦然。但不能太浮夸，整体还是得接地气的，硬着头招一拨奢侈品店，那顾客大多都只是进去看看。至于贴心而不矫情，那就是真正为客户着想，以至于客户不小心手划了一下，管理人员看到之后都能够迅速给客户提供创可贴，当然了，如果再贴心一点，就应该对容易划破手的商品进行包裹了，这方面，胖东来做的相当不错。但是呢，又不能太矫情，不能像膏药一样黏着客户，这比较容易带来不适的感觉，眼皮要活，如果顾客有了疑惑能第一时间赶过去即可，如果客户目的性很强，做事很果断，那就随他去好了，这诺大一个广场还有其他人更需要你的帮助呢。

　　接下来，按照惯例就要对所在区域进行一个系统的分析调查了。大的数据在辖区政府官网上都有，可以省不少力，不过诸如辖区内有多少规模以上企业、多少大型社区、多少学校还是要认认真真进行统计的。此外，对周边公交线路情况也得有一个系统的了解，一来要注重在公交沿线进行宣传，二来可以在公交上直接做广告。结合区域资源禀赋和发展状况，既能够因地制宜精准招商一批品牌，同时也可以精准谋划多个活动，在开业之初尽可能提升广场活跃度。

　　与此同时，还需要对区域内其他商业广场进行调查或考察，要深入吸取人家在经营管理方面的经验，同时也要看看它们存在哪些不足，自己提前规避掉。同业是竞争对手，但其实他们也是自己的“老师”，一定要用好这个资源。

　　然后，就到招商阶段了。区域性商业招商的大路子是比较容易确定的，正常来说，主力店一般都得有超市（负一层）、影院（四层）、健身房（四层）、电玩城（三层或四层），外加上一楼一进门的西餐（西式快餐）、手机数码体验店（如小米之家）这“哼哈二将”也是基本固定的。但需要指出的是，这些门面的品质一定不能低，如果西式快餐引入金拱门（麦当劳），哪怕是甜品站呢，那就能在全安阳打造一个卖点（安阳城区第一家麦当劳）。此外，因为购物广场一般不只有一个门，所以在另外一个门可以有截然不同的规划设计，如把快时尚品牌摆在这里，既有档次感，价位也还不高，让顾客一进门就有一种想要采购的意愿。

大头落地之后，并不代表可以停下脚步歇一歇了，对剩余商铺的设置与主力店同等重要，你像华强新天地、恒大影城都存在超市、影院经营还行，但商铺空置率相当高的问题，这进而阻碍了超市和影院的进一步发展。商铺的区位设置是要有层次、有条理的，不能东一榔头、西一棒槌，你在几家餐饮店之间开个服装店，是不是有些违和？所以呢吗，可以参考商业街区，引入类似街区化的理念。

一楼随大势，以服装、化妆品、珠宝黄金店为主，现在逛街，女孩子是主力军，所以迎合一下女性是必要的。二楼则可以以男装、运动服饰、品牌折扣大卖场等为主，古城对折扣大卖场情有独钟，这其实也是为商场着想，所谓电商冲击的主要原因，主要也就是便宜，但是质量好不好、尺码大小、买家秀买家秀这些具体情况也只有在货到之后才能确定。而且你买了新衣服，换了身新行头，不也是想与闺蜜、朋友逛街时穿吗？所以，我认为实体店应该拿电商解决不了的问题为突破口，那折扣大卖场可能就是一剂良药。三楼则是餐饮区，我建议归集一些安阳本土的名店，同时引入一些全国或是全省知名的连锁，这个就不具体说了。

最后，再补充两个想法：一是可以考虑舍弃一部分商铺在一楼中心区域建一个广场用作平常的活动或是租给开发商、4S店做宣传。二是和知名互联网品牌合作开发线上商城，城区内的客户买好东西下单之后，我们可以像美团外卖一样送货上门，如果是买鞋买衣服的，那么我们会准备你所要尺码及上下两个号，万一大了或是小了，直接就能换，这可比电商那种寄回去又寄回来方便的多。

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在四线城市，区域型商业其实已经算规模较大商业广场了，就拿咱们的印象汇（沃尔玛），虽然位于北关区，但是很多东区已经铁西的朋友也会去那里玩儿。所以一定要把握机遇，精耕细作，争取辐射周边更多的地方。

　　好了，这话结束，最后一话，就要写超区域型商业广场了，由于古城自身水平有限，请容我好好想想，敬请期待。