第一太平戴维斯：中国REITs试点释放的双重信号与关键解析
4月
30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》宣布将允许发行以盈利的基础设施项目为支撑的房地产投资信托基金（REITs），可在二级市场公开交易。
同时，项目必须有明确的所有权和产生稳定收入的能力，提案将由地方部门进行筛选，最终由国家发改委、证监会进行审批。
此次试点内容关键与释放的信号究竟为何？第一太平戴维斯华东区估价部高级董事蒋岚雷与华北区估价部高级董事胡建明一同全面解析！
胡建明
第一太平戴维斯华北区
估价部负责人，高级董事
2000年始，全球数字和物联网资产大量增加，投资新基础设施成为现代国家的重点和经济增长要点；“赋能”新基建，国内生产总值就可保持持续高增长；新基建对于经济增长和国际竞争力提升至关重要，国际竞争力强的国家，其基础设施也排在前列。
资本市场则可以作为一个有效环境，为基础设施部门调动长期投资资金，公募REITs这种以股权为基础的基础设施投资模式无疑在最近由过度借贷和杠杆推动的全球金融危机后遗症中获得了显著位置。
胡建明
独特且鲜明
基础设施资产投资特征
近年来，基础设施作为一种独立的机构资本资产类别出现，基础设施资产类别具有鲜明的特点和吸引力。特别是在大多数发达国家政府大幅削减对基础设施的开支和预算后，社会资本成为基础设施发展和维护的替代资金的投资选择。
而基础设施投资与债券投资、房地产投资、股权投资的区别主要体现在“规模大、收益率波动小、资产周期长、现金流的可预测性强”等特点。
基础设施资产类别还具有一些区别于其他投资行为的投资特征，使其具有独特的风险、回报特征。开发阶段基础设施和成熟或后期阶段基础设施的投资行为也存在显着差异。
蒋岚雷
第一太平戴维斯华东区
估价部负责人，高级董事
此次《通知》的发行，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起航，也标志着呼唤及筹备了十年的公募REITs试点政策正式落地。
可以看到中国在金融创新和资本市场改革发展方面迈出了历史性的新步伐 ，预示着中国版REITs终于即将问世。
虽然此次推行公募REITs试点底层资产只包括了基础设施类资产， 但此次推行公募REITs是一个零到一，再一到多的过程，相信公募REITs在基础设施领域的顺利施行也将会逐步扩展到住房租赁以及商业地产领域 ，我们对未来中国房地产市场的发展及结构化的转变充满期待。
蒋岚雷
中国REITs试点
释放两大信号
01
促“新基建”投融资模式的创新
此次中国版REITs先以基础设施REITs为试点，是符合我国当前国情的。抗击疫情后，我国正需要尽快从经济下行通道中恢复过来。加大基础设施的投资，发挥基础设施投资拉动经济的作用，是实现中央提出的“六保”及“六稳”的重要手段。
此时此刻推行基础设施类REITs的试点恰逢其时，对经济发展有拉动的作用。近些年我国基础设施建设规模很大，并且很大程度上是通过PPP的形式，即政府机构与平台公司合作的形式推动的，而这些项目实际上都是靠地方政府发行专项债来融资的。
现行除了传统基建，还有包括以5G基站为主的新基建，这些都需要有新的资金投入建设，可以通过发行公募REITs，把债权转由社会持有.
一方面政府可以拿回资金，从财政压力中解放出来，即可再去建新的基础设施，或者给地方企业等进行财政补贴，发挥更好的财政作用；
另一方面，可以把基础设施存量资产证券化，让REITs进入资本市场流动起来，获取更多的社会资金及资本进场，这样一来，这种投资循环就可以更好发挥基础设施投资拉动经济的作用。
此次基础设施REITs聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。通过推行基础设施公募REITs，可以盘活基建领域的存量资产，将缺乏流动性的基础设施存量资产赋予金融属性，基础设施资产的流动性和收益能力都可以得到较大提高。
在当前时间推出基础设施公募REITs，是助推新基建投资及PPP项目投融资模式创新的一次探索。 我们可以重点关注未来新基建，包括5G基站、IDC、仓储物流、医疗健康等行业领域，有望成为重要的投资增长点。尤其是物流行业，国内电商市场的蓬勃发展催生现代化物流不动产服务需求， 以物流仓储为底层资产的类REITs将是公募REITs的一个重要方向 。
02
促“中国房地产市场”结构化调整
此次基础设施类REITs并不包含商业地产及住宅地产。这也是响应了当下对房地产市场严控的政策，“住房不炒”的主基调仍不会改变。
我认为，基础设施公募REITs试点的顺利进行，是为未来在商业地产及租赁地产实现REITs的落地提供借鉴，在当下从增量向存量时代的过度，是一个积极的信号。
我认为此次基建类公募REITs先行，也是倒逼开发商进行一次结构化的调整和改革。从近几年的投资市场来看，市场已经嗅到了存量时代的到来 ，从开发销售到存量资管、从杠杆金融到价值管理才是当下资本市场的方向。这对于开发商向专业资产运营管理角色的转型，我认为是一个很好的机会。
蒋岚雷
中国REITs试点
期待相关政策进一步优化
REITs结构的关键在于能够避免双重征税，同时，借鉴国外的经验，税法的特别规定及修订往往是推动REITs诞生、调整和发展的重要因素 。
目前国内REITs税收优惠政策尚未出台，而像PPP项目整体回报率偏低，如要顺利推行基础设施类公募REITs，则必须在税收环节给予一定的优惠政策，否则无法吸引社会资本进入市场，也就达不到发行公募REITs的意义和目的了。公募REITs的顺利推行，需要法律框架和监管环境的保驾护航，未来税收政策如何实施，我们拭目以待。
此外，此次《通知》明确了公募REITs试点对标的资产的经营期限：只能投资经营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，拥有成熟的经营模式及市场化运营能力，投资回报良好的基础设施项目。
从公募REITs试点正式迈出第一步的角度来说，站好第一班岗，稳扎稳打，对未来公募REITs的全面推广具有长远的意义。一般来说，一个物业运营成熟稳定需要大约三年的时间，也是判断一个资产未来是否具备产生稳定的现金流收益能力的重要依据之一，我认为该通知对基础资产进行严格规定是合理的，因为公募REITs面临的不仅是机构投资者，还有广大中小投资者，也是出于保护投资者的利益考量。
胡建明&蒋岚雷
从海外经验看
基础设施REITs核心优势
美国模式
REITs的独立资产类别
基础设施是美国REITs的14种资产类型之一，只要符合其REITs条件就可以转化为公募REITs上市。基础设施正式纳入REITs范畴的是在2007年和2009年在私人信函中美国税务局修订“房地产”以及“租金”定义后。
土耳其模式
混合模式或独立基础设施资产类别REITs
根据土耳其《资本市场法》规定，REIT被定义为资本市场机构。其成立的目的是发行股票，以经营和管理房地产、资本市场工具以及董事会根据公报规定的活动范围内从事本公报允许的其他活动。
印度模式
独立的基础设施REITs
基础设施是印度REITs的多种资产类型之一，只要符合其REITs条件就可以转化为REITs上市。基础设施正式纳入REITs范畴的是在2014年在国税务局修订“房地产”以及“租金”定义后。
作为发展了50年的成熟房地产金融产品，REITs 基础资产是现金流稳定的收益型房地产，在投资属性上具有很强的防御性，其将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者，是大类资产配置的重要组成部分。
此外， REITs具备高收益、低波动的特性，与股票、债券等大类资产相关度低，是一种有效的风险分散配置工具。同时，REITs也为希望投资于不动产的二级投资者提供了替代途径，且相较直接不动产投资，流动性更好、交易成本及门槛更低 。