要租售比，也要升值潜力；江山与美人能否兼得？
做我们地产经纪这行的都知道，带买家客户，最好是自住客，其次才是投资客人。无他，自住与投资有本质上的区别，前者刚需，后者观望。当然，也有二者兼顾的，比如很多在此上大学的孩子们的家长，但终归考虑投资的想法多些。
自住买家，看房的唯一诉求就是买房。结婚，添丁，工作地点变动，等等，非买不可；其次，自住买家对个人财务，贷款能力，心中有数，所以对房子的价位预算早已深思熟虑；同时，他们对地点的要求，户型，使用面积，院子大小，通常也很明确。总之一句话，自住买家知道自己要什么。
投资客人则多是观望，买的意愿强烈，犹豫的成分也不少，往往信心百倍的开启买买买的看房进程，却会因期间发生的，某种不确定因素影响到投资的预期，而止步不前。
我开头提到的那些家长们，想给孩子大学住宿方便买个房，顺便将其中的某个房间出租给同学，真正买入的，也是一半一半。孩子未来走向哪里尚不可知，算账下来也未必就比租房划算，不定因素外加租售比不算好，也会作罢。
今天我站在投资客人的角度，说说投资物业要着重考虑的方面。没有定论，只是选择，钱在个人口袋，来去自由。
多数投资客人，就是买房出租，以房养房。然而放眼望去，如今的房市，即使是租金高涨的共管公寓，租售比也未必就符合期望，无管理费物业，想要做到正现金流，不是不可能，要想很多办法才行。
先拿Condo 说。多伦多大学旁边的双子楼之一，我称其为多大学生宿舍的1080 Bay 街，1室 1 卫，加1 Den ，就是加一个没窗户的隔间，这样的单位，目前出租价格介于$ 2500 到$2700，售价介于$ 75 万到$ 85 万，地税$ 230 上下/月，管理费 $400 上下/月。
如果您以$ 80 万购入，首付款35 %算，每月需要大约付贷款$ 2600 上下，加上地税和管理费这些房东必须要负担的费用，就是$ 3200 上下。一目了然，每月三千以上的出账，减去不到三千的入账，您的现金流是负数。
就算租金每月$2800，这还是高的，毕竟只是1室加 1旦，打出全部开销也有困难。
当然，不要忘记，您每月付的贷款里，有一半，或一小半，是本金，那是您自己的钱，另外的才是利息。所以，真正算现金流，您把本金去掉，还是有利润的。然而我的客人都不是这么算，事实上，多数人也都不这么算。
我上边的那些数字，根据您最后真正的贷款额，利息，肯定有变化。我这里其实已经将首付款放在35%，本地居民的首付款更低，20% 很普遍，那么，每月要付的贷款额将更高。
题外话，我是文科生，本科和硕士都是英美文学，我的数学是体育老师教的，虽然我体育老师的数学比我好。然而这些年，无论在南部非洲做批发零售的小生意，还是在加拿大做经纪为客人，购置投资物业为自己，大帐基本没算错，投资成绩也还满意。人品好没办法，感谢上帝。
多伦多大学附近的Condo，黄金重地，尚且如此，其它地方更无法估计。世家堡中心的公寓大楼，远比多大附近的便宜，租金也相对便宜很多，我在那边住着的客户，他的Condo 还是前几年买的，给我算账，以现在的租金收入算，仍然不可以完全将开销打出来，最多持平而已，当然，本金算在开销里。
不说Condo ，就说无管理费物业吧。以我自己的投资物业为例，都是无管理费镇屋，地址也好，列治文山和奥罗拉。这俩物业都是7年前买入，买入价是现在市场价的三分之二，首付款付20%，贷款利息中等，算下来，本金利息加一起，每月$1300，加上地税$ 400，一次性换屋顶，家电更新，租客交接空置时的费用，平均到每月保守$ 200。算下来，一共是$ 1900/月。而目前的市场价租金，也就是$ 1900/月。想想看，这样的物业，目前售价大约是$70万左右，我当年 $40 万买入，坚持到今天，也就混个打平总开销，赚一份本金收入；如今买入，您怎么可能做到租金是正现金流呢？
可以这么说，无管理费物业，如果不分租，或者做群租屋，租金很难打出开销来。既然整租很难做到正现金流，就要分租。
分租对物业的要求多一些，起码要有一个可以独立生活的地下室，分门出入，地下室和楼上都要有独立洗衣设备，或者在公共区域有共用洗衣机，否则分租基本无法实现。
分租还有一个问题是，房东在管理上费心些，多一户人，等于全套事儿都多一份，甚至比全套事儿还多烦恼，因为是一栋物业出租给两户人家，两家共用一个车道，出来进去，人来人往，难免因共用的东西和可能的噪音引发纠纷。
很多房东没那精力和时间去管分租的事儿，出钱给物业管理公司，省心，可花销又多了一笔。
且慢，顺着这个思路，现在买房投资，靠出租打开销，无论是热区Condo 还是无管理费物业，似乎都没办法打出来整体开销，那么，投资物业，以房养房，还可行吗？
当然行，看您如何取舍了。您如果非常在意每月的开销平衡，不愿再额外给物业填钱，希望可以依赖租金打出开销，与此同时，未来升值潜力是次要考虑的因素，那么，我建议您买Condo ；或者便宜的，房子状况不太好，自己可以买入后修补一下的物业。
如果您注重升值潜力，并且是首要考虑的因素，您买的房子条件好，自己住进去都很乐意，好校区，好小区，各种便利，未来升值潜力好，那么，现在的租金表现差些也不怕，这样的好区域，好房子，租客的质量好，租金收入稳定，您求的就不是现在的收支平衡了，而是未来的升值，这才是大额。
当然，根据过去这两年的市场表现，我个人不建议出租和买入价的比例差太远，最好能把本金，或者本金的一半赚出来，同时一定要相对考虑未来升值。想兼顾，不要怕事儿多，也不要怕花钱雇人，整租无法满足要求，那就分租，只要两户分租，选的地址对，收支平衡可以做到。
过去这些年，我接触过很多不现实的投资客人，总希望理想照进现实，江山与美人都要。不愿出钱，只想着出租赚钱，细账算下来，最后不了了之。
这世界上，从来就没有容易的事儿，更没有简单的生意，投资物业也不例外。赚钱就要出力，不能怕麻烦，想躺着就把钱挣了，多数人没那个命。