安省 “标准租约” 实施月余，说说实战体会
安省 “标准租约” 今年4月30日生效，截止到本周，已然一个半月。新租约实施后的短暂时间内，有选择性的接了三个房东客户的租盘代理，5月底前陆续签约租出，且有两户愉快交了钥匙。
所谓实践出真知，任何分析，建立在实践基础上才有说服力。那么，作为每天战斗在一线的经纪，直接面对“标准租约”的审核，租客筛选和租客工作背景等一系列调研，这一圈新租约签下来，有哪些体会呢？
一言以蔽之，安省这份“ 标准租约” 雷声大，雨点儿小， 可以算半个纸老虎：不但漏洞频出，对租客的保护力度其实远未到位。
在我看来，这份租约更适合租客和房东之间的私自交易，就是说，不通过经纪，自己直接签约。
首先，租约上甚至连经纪签字的地方都没有，遑论责任？ 当然，根据“房租委” 的要求，房东和租客签约后，双方互换联系方式，一切沟通在房东和租客之间进行，经纪自然退场，并没有后续的责任和义务。道理虽然如此，多数情况下，经纪们还是会帮助房东解决问题的。
签约后，根据“房租委”的规定，过去是：双方在交接钥匙时互换联系方式，也另有表格可供填写，但不是必须要填写；现在，这个房东联系方式，签约时已经直接就写在租约上，房东和租客双方签字认同。
“标准租约” 中的很多细则笼统，含混，如果不附加另外的条件列表，约束力非常模糊。
作为房东，无须过于担心表格可供选择的内容不全面，这份表格给出了足够的书写空间，作为业主和租客之间有话说的地方。如果您是自己找到的租客，并没有通过经纪代理，您尽管可以把细则逐条在合同提供的空白处写下。如果通过经纪代理，那么，同以往一样，经纪们通常会在 Schedule A 附件上详细列明双方要求。
比如，表格上水电煤气栏目, 谁来负责一目了然，只需打叉即可；而关于夏季剪草，冬天扫雪这个非常重要的内容，新租约上的选项栏目没有明确显示，或者我眼花没看见。房东们千万不要忽视，找不到的条款却觉着重要的，都可以在附加条款那栏写明。
关于押金，细则上写的很清楚，只能是一个月的租金作为押金并且用来作为最后一个月的租金，不能它用。钥匙押金作为另类有专门栏目填写。
过去约定俗成的10个月分期支票，自始至终，无论新租约出台与否，本来就被视为不合理规则，新租约上自然没有这个选项。除非，与过去一样，租客自己主动提出这个要求，并且自愿写在合同里，双方签字生效。当然，您也可以在附加条款栏目的空档处填写。
这就又说到那句话，合同是用来打官司的，好租客不会介意提前交租金或分期支票，租客想住房，不想找麻烦；而房东拿了支票，也不必为了取支票这样的事儿特意登门造访。这对双方都不方便：房东巡视租客的起居情况，租客时有被监视的感觉。所以，租客提前交分期租金支票，是一件双赢的事儿。政府的本意是不希望租客被强迫提前交支票。
“标准租约”13页，听上去很冗长，但过一遍下来未必，并没有传说中那么啰嗦。
租约以列表形式，逐条将租客和房东各自需要承担的责任和费用分项列出，只要在每项后边打叉就可以，基本是选择题模式。不同的是，在每项选择题下，都有就该项选择作出的官方解释和遵守规定。
这份 “标准租约” 的最根本依据依然是 “ 2006 民租法案”，所以，一切规定都和过去一样，原来不合理且约定俗成的某些事项，依然不合理，但现在却无法成为约定俗成的条规被忽视。
来说说刚刚过去的上月底，已然交了钥匙的这两单租盘。租客都是新移民，信用评级还在建立中，也没有担保人。都是夫妻带着孩子，其中一对都在工作，另外一对夫妻一人工作，另外一个在家负责照顾孩子的衣食住行。
面对一个从未谋面的陌生人，初期判断的标准只有两条 1. 过硬的工作 2. 良好的信用记录。除此外，任何银行进账，流水，好朋友的美言，前房东的推荐信，只做参考，不能全信。当然，我本人对这些附加证明全不信。
那么，面对着急的房东和众多差强人意的租客候选人，我们只能提醒租客，证明自己是好人也许需要时间，然而让房东信任却有很多方法，也许提前付租金就是其中之一。
这两单中的一对租客夫妻，主动要求多交几个月租金并要求自己的经纪将这个意愿写在合同的附加条款上，皆大欢喜。另外一对夫妻找到可靠的担保人，也欢乐收场。交钥匙前将水电煤气过户完毕并经过房东验证，这个是必然的流程，此处不多说。
近年来渐少代理房东业务 ， 因为房东们现在都知道从知识上武装自己，除了读很多相关文章，也从实践中摸索出很多心得，自己动手的越来越多，这个从平时常有房东电话问题便知。
事实上，挑选租客，只要把握住关键，筛选到位，也不难；另一方面，对经纪来说，租盘看着简单，实则繁琐且占用时间。
虽然租盘交钥匙之后的事情，本应由租客房东直接处理，但是我过去基本都会帮助应答，尤其对于本来是经我手代理买入的房子，更是几乎亲力亲为，比一个物业管理公司还管用，但有时确实分身乏术。
既然做不到租盘交钥匙后的跟进，不如索性开始就不随便接单，我只有对老客户，陌生但却心地善良的房东，才会像好朋友那样对待。当然，对过去和未来任何房东客户们的信任和支持始终怀有感恩心理。毕竟，现在能够得到房东代理，也变得不容易。租盘操作起来更是如履薄冰。
“多伦多地产局”及“安省地产协会”均对新出台的“标准租约”非常重视并要求所有经纪在签署租约时，必须要附上此份合同。通过地产经纪租房的房东和租客们依然可以像过去那样，签署租赁协议和附件A，唯一的不同是，必须要有这 13页“标准租约”，双方签字，才可以成为一套完整的租赁合同。
任何新事物的出现，各方面都有一个适应过程。需要修改和完善的地方，在未来更多的实际案例反馈中会逐渐被发现并得到重视。
(图片来自于网络）