合作发财注意事项
你买房，我出钱？
没错，江湖上就是有这么美的事情！
也只有我傻乎乎的二小姐才做得出来啦！
有购房资格的人，没有积蓄；
有积蓄的人，没有购房资格；
资金错配，资质错配，时间错配！
于是就产生了“合作买房”这种特殊的模式。
没错！不是夫妻，也不是父母子女关系，也是可以共同买房的！
二小姐来讲讲实操经验
今天满满都是干货哟
小品出场人：
房票，指在购房当地有购房资格及贷款资格的人；
金主，指首付及月供支付人；
合伙买房分两种模式：
一种是纯粹买房票，所有现金支出均由金主来，则所有利润也由金主享受，仅需支付给房票固定费用。
如果是首贷首套票，价值约为5%的总房价，也就是300万的标的15万元，500万的标的25万元，支付给房票。
（当然也要视房票的贷款能力而定，如果房票无收入或收入极低，是卖不到5%的。）
如果房票仅仅是购房票，缺乏贷款资格，一般在上海是8万元左右，和婚票价值基本持平。
上海假结婚给对方也是8万元，对方也是不管你任何贷款的，必须全款买房。
婚票的价格视当年楼市的火爆程度而定
比如2016年，婚票价值12万元
跌得娘都快不认识的2018年
婚票行情也腰斩了
合作买房另外一种形式是金主方和房票方共同出钱
这又细分两种，一种是股权模式，首付和月供大家都按照比例承担，比如三七开，首付三七开，月供三七开，一切资金投入都是三七开，最后利润结算也是三七开；
另一种是金主只承担首付，房票承担月供
这种合作方式的利润如何分配呢？
归根结底要计算资金的成本
双方协商一个年利息比例，一般是6%-12%（视关系远近由低到高，关系好的年息6%，普通关系年息12%）
双方在合作购房期间投入的所有资金，按照年利息的标准计算（本金+复利），最后得到双方各自出资的份额。
房子5年后卖出，获得的总利润，乘以双方各自出资的份额，就得到双方各自的利润。
亲爱的，赶紧用二小姐的这个模型来计算双方的出资份额吧！
合伙购房协议书怎么写呢？
要点提示如下：
一、房屋购买阶段
1．房票和金主双方共同出资购买XX住宅一套，产证名字为房票一人。
房票承诺名下无房产，无贷款记录，为首套房资格。若因房票虚假承诺造成不能购买、首付提高等惩罚因素，房票承担违约责任，如现金补足差额、或支付违约金等。
2．房票作为贷款主贷人申请贷款，贷款额度原则上为7成房屋总价，9折利率，30年纯商业贷款。
如房票使用自己的公积金可减少月供，则节约的每月现金为房票自行所有；如房票因为征信不良好等因素导致利率上浮、年限缩短等惩罚因素，则房票自行承担上浮部分。
二、房屋持有阶段
1．房屋持有阶段，双方资金投入以6-12%年利率折算进入成本。如持有2年，一般取大值，如持有5年，一般取小值；如关系亲密，一般取小值；如关系普通，取大值。
2．金主资金投入主要为购房首付款，中介费、契税等；房票资金投入为房票价值、月供、装修款等。若房票因资金压力，无法支付月供，则金主有义务每月继续支付月供，以防止发生违约事件。
3．双方预期持有周期为营业税免征周期。因二手房出售不满2年有较高额的营业税，一般投资人会予以规避，因此“持有2年即可售卖”特指目前国家2年营业税免征的新政。如日后国家修正条款为5年营业税免征，则修正为满5年方可售卖。
若不免税期间某方因特定原因强行售卖房屋，则该方独立承担全部营业税，不计入成本内。
4．房屋产证办出后，房票与金主共同去交易中心给产证办抵押，以保证房屋共同持有期间，房票不能将房屋私自售卖。
抵押一般以借款欠条为理由，房票写一张首付价值的欠款借条给金主，用以在产证上办抵押。
交房后马上就卖的可以省略这一环节。长期持有的建议增加这个环节。
由于全国各地情况不一，不能个人给产证敲抵押章的城市不适用这一条款；
三、房屋售卖阶段
1．优先购买原则。若一方提出销售，另一方不同意，则不同意方可以一个月内，以当前可参考类似房屋挂牌价9折购买对方持有房屋权益，且付款方式需征得提出销售方同意。若双方不能达成一致，则售卖房屋。（类似房屋指相同小区或类似小区，类似楼龄，类似楼层，类似面积，类似装修情况等）
2．售卖房屋总金额在归还银行剩余贷款后，计为总收入。双方历次现金支出+资金6-12%年利率产生利息等计为总成本，由支出方各自收回现金。
总收入减去总成本后为利润额，如为正数，则获利，现金分配；如为负数，则亏损，现金补足。双方按照各自支出成本比例分配利润额。
3． 从购买房屋交付定金开始，双方不得反悔，否则相关损失反悔方承担。
合作购房是高风险高收益的事情
必须知根知底，了解人品
不能抓到篮子里都是菜
下面讲讲特殊注意事项
严禁找需要买自住房的房票合作！
自己住的房子会产生感情，以后夹缠不清
合作购房必须是投资房
双方都不居住，仅供出租！
这是铁的纪律！
金主方必须是房屋日常租赁的实际控制人
房子里的租客是金主日常监管的
房票不参与监管房子
在穷亲戚和富朋友之间
优先选富朋友合作
为什么？
因为穷亲戚更难搞
以后看你挣钱了，眼红了，和你闹矛盾了，说要把首付款还给你就行了，房子就是他的了
或者说，你看你这套房子挣了几百万，只给他分10万，你怎么有脸做得出来？可明明房票价值10万元是他自己亲手签订的合同呀！
穷亲戚一旦翻脸，到时候你亲属圈里，人都不能做了。你爹妈都会被你这个“不孝子”卷进被亲戚们口诛笔伐的漩涡。
富朋友合作相对简单点
明算账
就算打官司也没亲情的压力
合作购房模式的风险点基本都集中在金主身上；
金主花了大部分钱，可房子是房票的名字！而人性是不能考验的；
虽然金主可以给房子办抵押，但这只能阻止房票私下卖房子，不能逼迫他按协议执行合同内容；
上海限购已经十年了，在实际操作的过程中，“闹脾气的房票”私下卖房其实并不多，纠纷点主要发生在“不肯卖房”上。
中国有物权法
没有任何人可以强迫房票卖掉他名下的房子，就算法官都不行。
上海的代持案例里
有超过15年都不肯卖房的纠纷
虽然金主在这15年一直收租
虽然房票这15年就跟死人失踪了一样
但这毕竟是别人的房子哇！
房子你拿着
租金你收着
但卖房是不可能的，永远不可能卖房
房票人都不知道去哪里了，金主每一天都生活在惶惶不可终日中……15年了……真怕有朝一日变遗产，这就麻烦大了！
亲！
这才是合作购房里最大最常见的纠纷呢！
地产老中医，置业老司机
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