恒大2020年成绩单背后的三个“超预期”

过去，几乎恒大每一次业绩披露，都是股价上涨的催化剂。原因很简单，因为恒大业绩总是“超预期”。如今，这样的故事再一次发生了。

今天，恒大发布了2020年未经审核的经营数据。公告显示，公司全年实现销售金额7233亿元，同比增长了20.3%，完成年初预定销售目标的111%；销售回款金额6532亿元，同比增长了38.5%，增幅远高于销售额增速的20.3%。

从数据上看，恒大不光超额完成了年初的销售目标，且销售回款的质量也得到了不小的提升。更重要的是，在亮眼销售回款数据的加持下，恒大有息负债9个月下降了1578亿元，又一次超额完成了去年年初公司1500亿元的降负债目标。

对2021年来说，公司再次立下目标，销售额7500亿元，降负债1500亿元。不出意味，随着恒大坚持一增一减策略，2021年恒大业绩再创佳绩，无疑是一件大概率的事件。

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销售、回款远超预期，

恒大如何逆风翻盘？

2020年在疫情的笼罩下，地产行业多多少少受到了影响。例如，2月受物理隔离影响，百强房企销售额同比下滑了37.9%。

反观中国恒大最新披露的销售数据，似乎没有受到疫情的影响。全年实现销售金额7233亿元，同比增长了20.3%，完成年初预定销售目标的111%。

那么，公司是如何在逆势中超额完成了全年预定的目标呢？这就要从灵活的销售策略说起。

疫情爆发之后，恒大开创性地通过“恒房通”平台实施网上卖房，这不光规避了物理隔离带来的不利影响，也使其成为了行业第一个吃“螃蟹肉”的玩家，收获了线上卖房、全民卖房带来的好处。

除了在线上化占得先机，恒大在销售价格上也真正做到了让利于民。

去年十一黄金周，恒大实施力度前所未有的7 折大优惠，并陆续推出多个新盘，受到了消费者的追捧。单单9月1日-10月8日38天，恒大就已经实现销售1416.3亿，创同期历史新高。

在产品设计上，恒大所有产品中140㎡以下的住房占比高达96%，主要针对的是刚需用户。但产品所用材料却均为国外知名品牌，施工单位必须为前十强，并通过升级物业、增加配套等措施，保证公司所出产品均为精品。

让利、线上化、定位刚需，一套组合拳打下来，在2月百强房企销售额同比下滑37.9%的背景下，恒大销售额却逆势增长108%。

话说回来，销售额只是表象，而销售回款才是检验房企销售质量的试金石。因为只有销售回款越强，才能证明公司产品力越强，公司也才有足够的现金流入去再发展。

这点，恒大也没有让人失望。全年销售回款金额6532亿元，同比增长了38.5%，增幅远高于销售额增速的20.3%。

可以看出，恒大不光超额完成了全年的目标销售，更注重销售质量的增长。

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负债大降1578亿，

恒大的高效“瘦身”密码

强劲的销售额增长，加上超预期的销售回款，也让恒大在“瘦身”的道路上走得尤为顺利。据恒大最新披露的数据显示，2020年公司有息负债金额9个月下降1578亿元。

恒大去年在降负债上的优异表现，也离不开去年其提出的新战略。

2020年在3月份，恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。其中，销售高增长是前提和基础，降负债才是终极目标。

在回款率和回款额双双创历史新高的同时，恒大全年严控土地储备，大幅减少了支出。回款和支出的“一增一减”，是公司有息负债可以下降1578亿元的核心原因之一。

控制土地储备，会影响恒大以后的发展吗？这可能是很多读者心中的疑问。

答案是不会。原因很简单，截止2019年末恒大拥有2.93万亿平方米的土地储备，就算公司不再新增拿地，也已经足够保证3至5年的发展。此外，每平米平均土地储备价格也只有1800元，远低于万科、融创等一众房企。

这背后得益于公司超前的战略布局，在价格便宜的时候，囤积了大量的土地。一增一减，让恒大成为房企中降负债的“排头兵”。

当然，除了房地产业务的调整，物业上市、汽车引入战投的影响也不容忽视。

例如，早在2020年中旬恒大董事局副主席、总裁夏海钧透露，物业引入战投，使恒大整体的净负债率降低了19个百分点。年末，物业公司又成功实现了上市，也进一步优化了公司的负债结构。

而恒大汽车也于2020年引入40亿港元投资，投资人中更是包括滴滴、腾讯、云峰等知名机构，这也让公司现金流压力进一步减少。

显然，不管从哪个角度看，2020年的恒大都超额完成了年初“夸下的海口”。

值得一提的是，在2020年业绩发布的同时，恒大也对2021年的经营目标做了预估，预计全年实现销售额7500亿元，有息负债再降1500亿元。

考虑到2020年恒大销售金额已经达到7233亿元，恒大在2021年销售额达标无疑是一件板上钉钉的事情。至于恒大是否在降负债上给予投资人惊喜，我们拭目以待。