旧改先锋的十年经验：揭开城市更新的“行业秘密”
前言：在日前广东省三旧改造协会和深圳城市更新协会共同举办的“粤港澳大湾区城市更新高峰论坛”上，一部由中国指数研究院以卓越城市更新作为研究案例的行业专著——《卓越城市更新白皮书》举行了隆重的首发仪式。在场400余位嘉宾共同见证了这一时刻。
南方楼事特此约访卓越城市更新集团总经理万伟，探索他和深圳城市更新十年的心得和体会。
深圳城市更新已经走到第十个年头，有人意气风发，也有人黯然离场。
自2009年底《深圳市城市更新办法》出台至今，相关法规政策不断，去年一年中平均每六天就有一部城市更新相关政策出台；另一方面，尽管越来越多的房企迫切想要布局深圳，但业内不少声音认为，深圳城市更新的蛋糕早已被瓜分完毕。
在政策和市场双重压力下，市场的下一步会怎么走？
在卓越城市更新集团总经理万伟看来，这个市场还有很多机会。
他认为，过去十年，政府、政策、企业、业主都在变化。随着市场继续发展，政策可能更严谨，同时也更清晰和全面，政府的参与度也将越来越高。这样一来，市场将变得更专业和成熟，项目的推进也会加速，“如果纯粹地放手让市场去做，力量确实比较单薄。”
卓越城市更新集团总经理万伟
过去一年，深圳楼市调控升级，城市更新市场同样如此。
有机构统计，2017年深圳共出台城市更新相关政策40个；到了2018年，深圳市、区两级共发布的城市更新相关政策文件约61个（含正式稿/征求意见稿/试行稿），其中市级政策35个，区级政策26个。
平均下来，大约每6天就出台一个新政。不断完善的政策让市场各项标准变得更加严格，悲观的情绪蔓延开来。
不过，在万伟看来，这个市场还有很多机会。
他认为，自2009年底《深圳市城市更新办法》出台至今，城市更新项目基本都由市场主体主导，政府参与度不高。
接下来，政策可能会更严谨，同时也会更清晰和全面，深圳城市更新市场也将变得更加成熟、专业化和透明化。有了政策的顶层设计，才能保证市场健康的发展。同时，政府的参与度也会越来越高，项目推进也会越来越快。
“如果纯粹地放手让市场去做，力量确实比较单薄。”
万伟举例，不计后期开发建设阶段，在2010年以前，一个旧改项目通常需八到十年才能完成；2010-2015年期间则可以实现五到八年内完成；2015-2018年期间有项目实现三到五年内完成。
2018年之后，当整个行业的专业度足够高，一个正常的旧改项目应控制在三年左右完成。
过去十年，不仅是政府、政策、企业在变化，业主也变得更理性了。以卓越城市更新集团多年的拆迁经验来看，业主对城市更新已经逐渐有了更全面的认知，对补偿的要求也渐趋理性，企业在拆迁谈判过程中也更加顺利。
万伟举例，在过去，拆迁补偿方面并没有统一的标准，业主不能准确地了解现有物业的价值，会出现要价过高的情况。尽管目前仍没有官方的统一标准，但业主在对比其他项目后，会对自己手里的物业价值有更客观的判断。
市场也在变化。尽管存量土地盘活已成深圳房地产开发的主要手段，但基于深圳的城市地位及土地面积小等因素，大批开发企业迫切需要在深圳占据一席之地。经过十年发展，可以看到，位置较好的城中村、旧住宅区基本都已在推进改造。
万伟坦言，他并不认可业内存在的城市更新的蛋糕已被分完的说法。
从政府公布的数据来看，深圳有1000多个村，而截至2018年底，深圳城市更新立项项目为747个，已批规划的项目为451个，确认实施主体的则只有191个，实施率只有25.5%。而且这其中，并不是每一个村只有一个项目。因此这也就意味着，机会还是存在的。
近年来深圳出现很多城市更新顾问公司、咨询公司，还是有不少企业想在城市更新市场分一杯羹，这也印证了市场还存在机会和空间。
另一方面，目前还存在一些企业不愿意碰的项目，原因或是不符合当下的政策，又或是项目的经济指标未达到企业的要求。
不过，随着政策的不断调整，目前无法推进的项目在未来也存在转机。例如，原本政策要求合法用地达到70%，后来变成60%，现在是50%；随着时间的推进，是否存在降低到30%的可能性？
项目达不到50%的合法用地要求时无法推进，一旦政策放宽到30%，难度就降低了许多。当然，要抓住机会，对企业的专业能力也有较高的要求，对行业、政策下一步的发展导向都要有前瞻性的判断。“这样看，其实投资空间还是存在的，肯定不能说深圳已经分完了。”
卓越世纪中心（旧商业区改造）
年初《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布后，更多房企将目光聚焦到深圳和整个大湾区，这也意味着新一轮的竞争已经到来。
以卓越城市更新为例，目前卓越在大湾区重要节点城市都有项目，“我们一直没有停下脚步，意味着会和越来越多竞争对手一起赛跑。”万伟透露，尽管卓越城市更新在湾区的9个节点城市都有布局，但不会盲目出手，到具体哪个位置拿什么样的项目，都需要具体分析。
除了在整个湾区铺开赛道，深圳本土的城市更新竞争也愈加激烈。由于深圳土地面积的特殊因素，每年的土地出让数量非常少，不少外地房企通过收购深圳城市更新项目实现布局深圳，但这一方式的成本无疑是较高的。
尽管通常情况下，拿到项目的房企都希望独家完成项目的开发建设。不过，部分城市更新项目存在前期成本过高、周期长、不可控因素较多等情况，部分企业为了规避或降低风险，或是不过于追求利润而追求可持续性的规模，可能会选择与其他企业合作，优劣互补。
这对计划要布局深圳的外来房企来说无疑是一个好机会，但也有外地房企进深走了不少弯路。
万伟分析，外地房企进深的一大问题是机会少，拿不到好项目。从专业的角度和事实结果看，许多外地房企对深圳的城市更新不够了解，容易做出误判，导致即使项目拿到后也难以推动。
把项目圈着推不动，就失去了意义，还需付出一定成本。
深圳城市更新市场对外来房企的资金能力和风控能力要求较高。
举个例子，由于对市场的误判，外来房企以较高的成本收购深圳的城市更新项目后发现，尽管项目在政策法规方面没有问题，但深圳正处于楼市调控时期，无法实现与高成本相匹配的高预期，企业就无法硬着头皮将项目往下推。
“很多企业来到深圳后不是水土不服，而是乱冲乱撞，导致最后四处碰壁。”
总而言之，无论是深圳还是其他城市，每座城市的政策和市场情况都不同，对于非本土房企来说，风控没做好容易导致走弯路。
在这个方面，万伟始终认为，城市更新事业实际是做土地运营，而土地又是稀缺资源，如果企业用合理的条件通过城市更新得到的土地是相对优质的，那城市更新就是大有可为的。
卓越中寰（旧工业区改造）
城市更新业界爱用“投拓难”一词来总结深圳的城市更新项目难拿，其实影响城市更新的因素复杂多样。
万伟表示，旧改涉及面非常广，谈判方面，企业需要快速地找到合适的项目；政府审批方面，需要短时间内把项目审批流程走完；此外，专业人才问题也困扰着城市更新行业，内部团队的专业水平也会影响项目的推进。
“关联的环节很多，其中一个环节控制不好就有可能多干一年或者两年，甚至十年。”
当然，还有一直困扰业内的拆迁问题。目前，深圳进展缓慢的城市更新项目原因大都在于拆迁环节的难题无法妥善解决。因此，拆迁依然是当前城市更新最大的难点。
万伟表示，在拆迁方面，旧居住区和城中村有着本质的区别：村民的房子一栋就是一家人，谈妥便能拆迁，但有红本的居民楼一栋楼有几十户人家，只要其中任意一户未谈判成功，就无法实施拆迁；此外，旧居住区没有集体组织，无法统一谈判，只能一户户去进行谈判。
“所以业内和政府都把这种旧住宅区的改造项目定义为最复杂、最难拆的。”
他进一步举例说，就旧住宅区拆迁来说，直到去年底今年初，深圳首批旧居住区改造计划中才诞生了第二个完成拆迁并实现开工的项目——卓越桥东片区一期城市更新项目。
桥东一期也创造了2017年深圳城市更新强区放权以来实施主体确认和土地使用合同签订的全市最快速度。
截至目前，包括桥东片区一期城市更新项目在内，卓越城市更新已经成功完成拆迁并开工建设项目达十几个，业务涉及拆除重建和整村统筹等城市更新、土地整备各类型，在旧村、旧住宅区、旧工业区、旧商业区等众多领域均有成功案例，其中多个项目被打造成为深圳旧改标杆。
如位于福田核心区域的卓越世纪中心，改造前为一普通家私城，改造后成为深圳CBD标杆性商务建筑群，大幅释放土地建筑面积，全面提升土地综合价值。
该项目近10万平米的2号楼皇岗商务中心为返还皇岗村物业，目前是深圳村集体中净资产价值最高的物业，“他们获得的收益已经是当初的5倍了。”
另一同样位于深圳CBD核心的项目——深圳中心则是中心区最大的城中村改造项目，建成后以140万平米体量也成为中心区规模最大的国际综合街区。
卓越深圳中心（旧城中村改造）
该项目位置特殊，广受关注，对标第五大道和香榭丽舍大街等国际知名街区，是迄今为止深圳建设标准最高、改造难度最大的旧改项目。充分体现了卓越城市更新的专业实力和资源整合能力。
位于梅林的卓越城项目改造后则打造成为了集写字楼和购物中心于一体的大型综合体，项目入市后使整个梅林片区的商业配套和房地产市场价值都得到了极大提升，更在很大程度上改变了梅林片区居民的生活方式。
打造了多个标杆项目的卓越城市更新集团是如何应对拆迁和专业人才两个行业难题的？万伟给出了一个非常接地气的答案：真诚，执着，不忽悠业主。
他告诉南方楼事几个小故事：
在推进一个城市更新项目的拆迁工作时，有一位业主长期无法取得联系，“项目公开登报多次，相信他肯定有看到，有拆迁意向的业主都会打电话过来咨询”。
最后，项目工作人员通过各种方式在顺德找到了该业主，并在其生日宴会上送上了一束鲜花作为祝福。尽管当时只是单纯地送花，未提及拆迁的事情，但也因此打开了沟通的大门。
此外，在卓越城市更新集团内部还流传着一个“板凳哥”的故事：在深圳某项目推进拆迁工作时，一位业主因为太忙无暇沟通。
随后，项目部工作人员“板凳哥”每天带着板凳到业主家门口静守，等待业主空闲时沟通，在此期间除了问好之外不做过多打扰。久而久之，业主为之感动，最后抽时间进行了深度商谈。
除了把“真诚、执着、不忽悠业主”作为城市更新工作的理念，卓越城市更新集团对内部工作也有一套管控方法。
万伟多次强调行业标准化的重要性，卓越城市更新集团有近500名员工，公司内部总结了一整套标准化的运作流程和系统化的管理办法，包括人员的配置和要求都做了标准化的要求，以减少内控方面的失误。
在专业人才短缺的城市更新行业，卓越城市更新集团又是如何打造出近500人的专业团队呢？
万伟认为，除了传统的激励机制，基于公司有源源不断的项目去推进，公司本身成为了一个城市更新的学习平台，人才在内部可以和项目共同成长，“如果做完这个项目还要发愁去哪找下一个项目，专业人才就无法实现很好的、快速的成长”。
除此之外，万伟强调，城市更新是一个复杂、周期长、极需实干且很难立竿见影的领域，从业者需要强大的内心和坚定的意志。因此在人才培育上，卓越城市更新更加注重卓越文化和更新精神的树立和培养，他提出卓越的更新精神标准为：“文化认同、以终为始、甘于付出、执行力强”。
他表示，只有深具更新精神，勇于担当，甘于奉献，勤于思考，敏于执行，顶得住困难，耐得住煎熬，才能获得最后的成功。
卓越桥东一期（旧住宅区改造）
谈到此次携手中国指数院共同出版《卓越城市更新白皮书》的出发点，万伟表示，卓越城市更新集团经过多年实践，取得了一些成绩，获得了业界认可。
公司希望通过权威研究机构的系统梳理，沉淀经验、总结模式、归纳标准，给行业以启示和借鉴。同时也希望白皮书能够为行业标准的建立和大湾区的建设助力。
“不仅我们自己的项目走得快、走得好，我们也希望整个行业都是这样。因为只有整个行业发展得又快又好，这个城市的面貌才会有翻天覆地地改变。”
万伟认为，城市更新的初衷应该是服务于公共利益。他呼吁，目前楼市调控的主基调是房住不炒，城市更新也应同样如此，房企不应该把跑马圈地当作城市更新的目标，“项目是用来做的，不是用来炒的”。
另外，他也希望，政府加强对市场、对业主的引导，制定可供参考的补偿标准。业主也应增强社会责任感，更客观地理解城市更新。
他指出，城市更新并不是让某一位业主、某一家企业获益的事业，其核心应在于对整个区域环境和公共配套的提升，是一项社会公共事业。