未来十年，在深圳买房要小心这8大区域
深圳地铁的规划建设有望提速！
据央视新闻报道，10月9日交通运输部召开视频会议，落实《交通强国建设纲要》（简称《纲要》），含深圳在内的13个区域入选交通强国建设试点。
其指出，《纲要》在中长期发展规划(2021年-本世纪中叶)中，更加注重交通的融合一体化发展，中长期内轨道交通、货运铁路、水运、航空等领域投资有望得到较快发展。
从未来规划看，深圳正逐渐形成一张密集的地铁网，但总有些区域被“漏掉”。
近日，一组“深圳地铁线路图（2029）”（下文简称线路图）流出，该线路图绘制了深圳已开通及未来10年规划中的所有地铁线路。
经查证，该线路图并非官方公布的地铁规划图，而是由“地铁族”论坛网友根据已公布的官方规划绘制而成。虽不是“官宣”的图纸，但也是根据已有规划绘制而来，对重视轨道交通的购房者来说具有一定的参考意义。
南方楼事根据线路图，梳理了未来10年内无地铁线路规划的“雷区”，以供重视轨道交通的购房者们参考。
如图所示，红圈处在未来10年内无地铁线路规划（因微信自动压缩，可后台留言索取高清版原图）
一般来说，步行15分钟内到地铁站是较为舒适的距离，所以本文选取的“雷区”片区，即使有规划地铁线路穿过，但距离地铁较远的地点不被包含在“地铁物业”内。
总的来看，除去大鹏和山脉等非集中居住的地方，原关内即南山、福田、罗湖三个片区地铁网已经非常密集，轨道交通非常便利；“雷区”也均位于相对偏远的地区，且区域现状大多数为工业区及自建房。
接下来就按从上至下、从西到东的原则，按顺序来一一分析各“雷区”具体情况。
注：如无特别说明，本文中的“雷区”均指代距离地铁较远的区域。
近几年沙井可以说是规划利好不断，但第一处“雷区”刚好位于沙井轨道交通的“灯下黑”区域，该区域位于由12号线、18号线、20号线及已开通的11号线合围形成的正方形区域的中央区域。
由于合围范围较大，所以中央区域合一说是和四条地铁线路都沾边，却无法享受15分钟步行可达的“地铁道物业”利好。此外，由于周边地铁线路已经较多，再规划新的地铁线路穿过该“雷区”的概率相对小些。
当然，如果片区发展的够好，人流量巨大，也不排除会增加新的地铁。目前来看，“雷区”所周边有“世界最大会展中心”，其一期也预计于今年投入使用；此外，还有空港新城、西部工业组团等规划，从规划上看，未来的沙井不会太差。
楼市情况方面，贝壳找房显示，沙井片区二手房均价为4.6万/㎡。而片区内暂无新盘及二手房在售。片区现状以工业区及自建房为主。
第二处“雷区”位于宝安松岗片区，深圳地铁11号线碧头站东北侧，罗田森林公园西侧。
该区域已达深圳最北端，部分区域与东莞接壤。
贝壳找房显示，松岗片区二手房均价为4万/㎡，不过，该“雷区”现状同样以工业区为主，暂无新房及二手房在售。
第三处“雷区”位于深圳地铁11号线后亭以西，涉及区域较广，包含宝安区的沙井、松岗及光明区的公明片区的部分地区。
不过，涉及公明片区的区域大部分山脉水库等地形，非人类集中活动区域。涉及沙井和松岗的区域现状以自建楼为主。
贝壳找房显示，目前“雷区”内无新房在售，但有约5个小区有二手房在售，单价区间在3.6-4.7万/㎡。
第四处“雷区”位于深圳地铁11号线的桥头、塘尾及马安山三个站以西距离地铁较远的、凤凰山森林公园以东的区域。涉及片区包含福永及沙井片区南端部分区域。
贝壳找房显示，福永二手房均价为4.5万/㎡。不过，该区域内无新房及二手房在售。而与“雷区”一路之隔的立新水库旁目前已经二手房林立，均价在3.5-7.2万/㎡。
不得不感叹，水是生命之源。
区域现状方面则以工业区及厂房宿舍、自建房等建筑为主。著名的福永凤凰工业区也位于此处。
第五处“雷区”位于龙华区观澜片区的茜坑森林公园南侧、龙华中心区北端及宝安区石岩片区西侧部分区域。
目前，区域现状以工业厂房为主。
贝壳找房显示，石岩片区二手房均价为4.7万/㎡，观澜片区二手房均价为4.8万/㎡。
在“雷区”涉及区域中，石岩片区暂无新房及二手房在售。观澜片区有两处小区在售，均价区间为4-9.4万/㎡。
一般来说，轨道物业对楼盘最直接的影响是租金及物业的保值和升值。
租金方面，均价9.4万/㎡的小区位于森林公园附近，理论上应以自住需求为主，出租率不高。物业的保值方面就见仁见智了。
第六处“雷区”来到了龙岗区的龙岗中心城片区，位于深度地铁3号线西北方位、林清径水库以南、红花岭公园以西、盐龙大道以北区域。
龙岗中心城算是业内公认的较为宜居的片区，其较大的缺点是距离深圳核心区域的距离较远。
从规划上看，龙岗中心城片区也有不少利好，片区居住配套成熟，周边集聚香港中文大学（深圳）、莫斯科北理等知名高校的大学园区及科研基地。
此外，还有大运中心体育馆、世茂700米高的地标建筑，是名副其实的“龙岗中心区”。
不过，整个龙岗中心城北端开发相对较慢，条件相对南端区域还是要差些许，目前片区以工业区及自建房和商品房小区为主。
楼市贝壳找房显示，龙岗中心城片区二手房均价为4万/㎡，目前“雷区”内无新盘在售。二手房方面有约9个小区有房源在售，均价区间为1.8-3.9万/㎡。
第七处“雷区”位于龙岗区与坪山区交界处，铜锣径水库以东、炳坑水库以南、三洲田水库以北区域。
目前片区现状以工业区及自建房为主。贝壳找房显示，坪山区二手房均价为3.4万/㎡。
目前“雷区”涉及区域内暂无在售新房及二手房。
第八处“雷区”同样在坪山区，具体位于坪山河的深圳技术大学段北部，聚龙山生态公园周边。
该区域西侧为坪山中心区，目前已居住氛围已经很成熟；东侧为大亚湾，同样楼盘林立。
贝壳找房显示，目前区域内无新盘在售，有约3个小区挂出二手房源，均价区间约2.5-2.9万/㎡。
从轨道交通层面来说，不光有“雷区”，也有“最牛”区域。
如南山区的前海-南头-科技园-南山中心区几个几个片区共同组成的区域和福田区的车公庙-香蜜湖-福田中心区-岗厦片区等几个片区共同组成的区域。
总体来看，深圳地铁走向大部分为由南至北或至东北向的纵向走势，而南山“最牛”区域中，集合了仅9条地铁线，可快速通达深圳各个区域。
福田“最牛”区域同样如此，集合了包含福田高铁枢纽、岗厦北交通枢纽在内的9条地铁线路，同样可以快速整个深圳。
蓝色方框为深圳“最牛”区域
另一方面，是否有地铁经过只是众多购房选择要素的其中一个，对深圳人来说，其实买房没有绝对的雷区，还是了解自己的需求后，再挑选楼盘多去实地踩盘和对比。
并且，政策和规划时时在变，今天没规划不代表未来没有，也不代表未来一定会有。所以，本文仅供参考之用，具体信息以官方公布为准。
最后，附赠两张出自同一位作者之手的深圳地铁线路图（2023）及深圳地铁线路图（2025）。