2020年,深圳楼市会怎么走?
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回想2019年,218大湾区规划发布+818先行示范区+1111取消豪宅,三大利好,催涨深圳楼市。
新盘日光,二手房业主反价、违约,见怪不怪。
银行卡躺着几百万几千万现金的深圳买家,到处认筹冻结资金摇号、和多位卖家谈价,四处求购一套房,却因为业主爽约,而买不成。
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从年前的卖方市场到接下来的买方市场,矛盾转化之间,仅仅是因为有个家伙吃了蝙蝠。
一个月前还傲娇嚣张的深圳卖家,接下来应该要发愁了:疫情之下,中介放假,买家更也不敢冒着风险去看房,房子短期内很难卖出去。
2020年,深圳楼市走向也将因此改变:先跌后涨。为什么呢?
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说这次疫情对深圳没有影响是骗人的,这次疫情估计是腾讯游戏赚得最多。
因为疫情的影响,1季度的旅游、零售、电影、餐饮等三产,基本已经瞎了,可能还会迎来一波倒闭潮。
深圳不是旅游型城市,不至于损失惨重,那些旅游型城市的经济才是重大打击。但是深圳商铺空租、写字楼空置,几乎已成定局。
2020年1月的深圳,正在经历西部到东部的轮动。
深圳在即将进入楼市高潮时,遭遇了黑天鹅,而这只黑天鹅有可能把原本一路高歌猛进的房价直接打下10-15%。
最关键的原因是——深圳涨得不扎实,需要挤泡沫。
2019年底的深圳,如果小区的成交价是60平2房500万,深圳业主会中介上故意挂高价,如有意向购房者一问价,一看500万都有人接受,干脆抬价到520万、530万、550万……但是又不卖,故意把房价一点点抬上去。
这就是传说中的“钓鱼惜售”。
在行情火爆时期,这样的疯狂上涨,是被市场所接受的。
现在这节奏一打乱,深圳下跌几乎是一定。
本来就是靠着大家的信心预期上涨的,现在信心和预期没了,今年经济也是忧心忡忡。
这只黑天鹅一来,不好意思,不仅没有了持续上涨的动力,之前钓鱼惜售的“抬价”,肯定是要回吐一部分的。
深圳需要挤泡沫,之前靠着行情加价,涨上去的房价,很难站稳。
经过这一波调整,深圳的东西分化还将继续。拥有确定性的西部,产业、人口、基建都更有优势。
在危机中,人的避险情绪重,倾向于拥抱看涨预期更强烈、条件更好的西部。西热东凉,会更加明显。
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这场疫情也给今年的深圳经济蒙上一层阴影。
没有收入就不会,也不敢买房子,只能延迟满足。
最近很多深圳群都在讨论,停工之下只发底薪,有些做生意的、开公司,到处都要支出,要承担好几万的月供,扛不住。
这些有产阶层不至于连1-2月的房贷都拿不出,更多是愁,不知道这次疫情什么时候结束。
刚需,是对价格有绝对抗性。贵一点的小区,他们承受不起,就不考虑,价格敏感度特别高。
对于二线城市三四五千元的月供,就算没有收入也供得起,但对于月供好几万的业主,他们担心没有收入会更强烈。高月供下,购房者对抗意外,越有抗性。
刚需的价格抗性和高房价高月供下的意外抗性,在深圳表现得尤为强烈。
我觉得,这种买房心理是存在的,而且深圳这种高房价的城市,更看信心。
买100-500万的房子,看你有多少钱。
买1000-5000万的房子,看你有多少信心(看涨预期)。
深圳的购买力还在,但信心需要时间恢复,得等疫情完全控制,压抑的需求才会释放,楼市才会反弹。
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所以,深圳2020年的走势大概是:先降后升,得看疫情发展。
个别优质项目价格扎实不会降,密切关注成交量的变化。
但由于深圳的基本面又不同于其他城市,深圳下跌的窗口期不会太长。
深圳供需紧张的基本面没有变,其他城市可能是降低土地,但深圳是城市已无法扩张。
房子足够稀缺,足够优秀的购买力支撑深圳房价一次次刷出新高。
去年的市场就是由于新房密集入市日光,带动二手房带看量、成交量上涨的。
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今年下半年,南山福田宝安也有不少大开发商的项目要集中推盘,到时一定也会疯抢。
经过2019年下半年的消化,深圳的二手房房源已经降到了31776套,而广州是61050套,二手房供需蛮紧张。
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去年由于业主反价,深圳有相当一部分人没有买到房子,这批需求只会暂时迟到,但不会缺席。
还有那些看透了二线城市治理能力的业主,会想着卖掉一套二线城市的房子,买到一线城市。
只要深圳不收紧入户门槛,每年就会有源源不断的外来需求来填满深圳。其实,经过这次疫情,我相信也会催生一波二线城市置换到深圳的需求。
我身边已经有好几个来自二线城市的朋友,已经准备好钱,就等落户深圳的手续办好,到时赶上深圳房价调整,刚好可以来一波抄底。
深圳和其他城市不一样的还在于:深圳是供需紧张的存量房市场,深圳的次新小区少,所以房价天花板足够高。
很多人看过深圳松坪村50平430万、富通城53平450万的房子可能都会感慨:这么老破小的房子,怎么值得动辄8万/㎡这么高的价格。
可是,资金集中、需求集中,让深圳西部的房子这么扎实。
我觉得深圳“神盘”华润城,称得上是深圳楼市的信号灯,可以以华润城的冷热来判断深圳楼市的行。
它集结了所有影响深圳楼市上涨的特质:CBD、产业、交通商业配套成熟、学位优秀、次新小区、大花园、大开发商、大品牌物业……
因为本身优秀,所以不管楼市上涨还是横盘,它都能穿越周期,时间都挡不住它的光芒。
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这次疫情并没有给深圳带来什么负面,只是信心的短暂调整,所以千万要关注成交量变化,把握窗口期捡漏。
而且经过这次疫情的教训,深圳应该会加大财政对医疗教育的倾斜,之前谈了好久的香港大学深圳医院二期、香港中文大学(深圳)医学院会落地了,深圳的医护人才引进速度会加快。
武汉的教训太惨烈,深圳应该为了城市的发展而“计之深远”——补齐民生短板。
一旦疫情控制,信心恢复,深圳的战斗力一点都不会受伤:粤海街道办的写字楼依然灯火通明、地铁1号线依然挤满了拼搏的年轻人、深圳的图书馆会展中心依然人群如织…这些就是深圳的硬实力:产业、人才、基础设施。
下篇,我们再来说“2020年,深圳最值得买的板块”,敬请期待。
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