【建纬观点】房屋主体结构质量有瑕疵就能退房了吗？
杜怡，上海市建纬律师事务所房地产团队专职律师。
在商品房买卖合同纠纷中，有大量的纠纷案件是因房屋质量问题而引起的，而其中房屋主体结构质量问题属于房屋质量问题中较为严重的情况，购房者往往会就此提出解除合同的主张，可谓是牵一发而动全身。但是否只要存有房屋主体结构质量问题就一定可以解除合同呢？笔者结合近期处理的一个类似案件，谈谈对于这个问题的理解。
委托人某开发商开发的位于XX市X小区X幢业主发现房屋主卧顶板起砂，并与开发商进行交涉，要求退房并赔偿损失。经沟通后，开发商与业主共同委托了某鉴定单位就房屋顶板起砂情况进行了检测，根据《检测报告》显示：房屋顶板有效保护层厚度、有效楼板厚度均不满足设计及规范要求；房屋顶板因板底疏松、起砂导致承载能力不满足原设计要求。鉴定单位出具检测报告后，开发商遂致函鉴定单位，鉴定单位回复意见为：报告检测目标为房屋顶板构件，对建筑主体结构工程质量及安全性作出评定需扩大检测范围。此后，业主以房屋主体结构不合格为由起诉至法院，要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，并要求开发商返还购房款及按照同期银行贷款利率支付利息。
承办律师在接受开发商的委托后，基于开发商提供的相关资料以及相应的陈述，归纳认为本案的主要争议焦点有以下两点：1、本案所涉房屋质量问题是否属于主体结构质量问题？2、房屋存在主体结构质量问题是否直接可以要求退房？
承办律师根据上述归纳的争议焦点，并查阅与本案相近的案例，就此对本案展开分析：
首先，何为房屋主体结构？房屋的主体结构应为房屋建筑中,由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。鉴于目前《检测报告》的检测对象仅为房屋楼板缺陷，楼板仅是房屋主体结构的一个组成部分，根据现有的报告结论来看，不能判断房屋主体结构质量不合格。本案中的房屋主体结构质量是否不合格仍需要进行系统性评定。另，根据向鉴定单位征询后的回复得出的结论，也并未说房屋属于主体质量不合格，且，鉴定单位已经明确表示对于涉案房屋主体结构工程质量及安全性以现阶段数据来看并不能得出主体结构不合格及不具备居住条件的结论。
对此，承办律师认为，根据现有的证据，业主仅以检测报告中相应楼板等不符合设计标准等结论就认为是房屋主体结构不合格是缺乏事实依据的。
基于以上分析，本案的房屋虽然存在一定的质量问题，但并未严重到构成房屋主体结构质量不合格。那么此种情况下，业主是否仍能以房屋主体结构存在质量问题而要求解除合同退房呢？
承办律师在本案分析过程中查阅了相关案例：
1、李嘉南与桐乡民丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案
原告在验收房屋时发现存在严重质量问题。原、被告及施工单位委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对该排屋进行检测鉴定并出具了鉴定报告，结论为：排屋底层墙体砌筑砂浆抗压强度偏低，不满足相关规范规定的最低强度等级要求。原告认为，被告出卖的房屋存在严重的质量问题，属主体结构质量不合格。故诉请：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告退还原告全部购房款及赔偿原告利息损失。
法院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同和赔偿损失；交付使用的房屋存在其他质量问题，出卖人在保修期内承担修复责任。原、被告在合同中也约定原告在房屋验收中发现的除房屋主体结构质量问题外的质量瑕疵，被告在保修范围和保修期限内承担保修责任。本案中，涉案房屋经检测鉴定，结论为该建筑物底层墙体砌筑砂浆抗压强度偏低，不满足相关规范规定的最低强度等级要求，建议对排屋底层墙体进行相应处理。从其字面可以理解，只要对底层墙体作相应处理，应可满足相关规范的最低强度等级要求。由此可见，该房屋质量问题并非法律规定和合同约定的房屋主体结构质量问题，被告理应按约承担保修责任，原告不能以此为由解除合同。
2、甲等与上海新弘大置业有限公司商品房销售合同纠纷上诉案
甲等向上海新弘大置业有限公司购买松江区新桥镇明中路XX弄《沿海丽水馨庭（一期）》307号1-3层房屋，后发现房屋存在严重的质量问题，遂起诉至法院，要求判令：1、解除甲等与新弘大公司之间签订的房屋出售合同；2、新弘大公司返还甲等房款；3、新弘大公司支付甲等已付房款至实际支付日止的利息；4、新弘大公司支付甲等解除合同的赔偿金。审理过程中，鉴于新弘大公司对甲等诉称的房屋质量问题不予认可，经申请法院委托上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站对该房屋是否存在主体结构质量问题或严重影响正常居住使用的质量问题进行检测。上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站出具房屋质量检测报告：1、房屋三层局部墙板交界处和窗下角存在渗漏；2、房屋整体向西向北倾斜，部分测点的倾斜率已超出相关规范的允许限值；3、各层砌筑砂浆均不满足设计强度要求。并认为上述质量问题可以采取加固、纠偏的方式进行处理。
法院认为，最高人民法院关于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款的规定，甲等与新弘大公司之间签订的合同能否解除的关键在于该房屋是否存在主体结构质量不合格或者其他质量问题严重影响其正常居住使用。基于此，根据上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站对该房屋进行检测后出具的检测报告，该房屋虽存在一定的质量瑕疵，但可以通过加固、纠偏方式改正，尚不符合前述约定或者法定的解除条件。
承办律师认为：解除合同是合同法规定的一种较为严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或者约定根据的情况下任意解除合同。我国《合同法》第九十三、九十四条规定的合同解除分为协商解除、约定解除和法定解除三种情形。本案双方未就合同解除达成协商一致，不符合协商解除的情形。从约定解除来看，业主起诉事由不属于合同约定的解除事由。从法定解除来看，当事人行使合同法定解除权的直接法律依据是《合同法》第九十四条的规定，即解除合同应符合该条规定的五种法定事由之一。我国《商品房销售管理办法》第三十五条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》）第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。《商品房买卖合同司法解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。归纳而言，上述法律规定退房和解除合同的条件为：经核验主体结构质量不合格，或房屋质量问题严重影响正常居住使用。也就是说符合上述两个条件的商品房质量问题是购买人请求解除合同的法定事由。
结合本案来看，根据现有的证据，业主想要证明房屋确实存在主体质量不合格的情况是缺乏事实依据的；其次，根据《检测报告》的相关表述，建议对有质量问题的顶板进行相应处理措施，可由具备相应资质的单位进行并以设计单位的设计为准，可见，该顶板的质量问题也并非不可修复。对此，承办律师认为业主以“房屋主体结构质量不合格”为由主张解除合同缺乏事实和法律依据。
在本案庭审时，承办律师针对以上两个争议焦点，向法院充分阐述了自己的观点，法院也采纳了承办律师的观点，认为业主现有的证据不能证明房屋确实存在主体结构质量不合格的情况，并向业主进行了法庭释明，业主在经法庭释明后进行了撤诉。
◎【建纬观点】用全员法律思维解决施工企业风险防控与规模扩张的矛盾性