工党房产政策对澳洲房价和租金的影响

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工党影子财政部长Chris Bowen在最近的讲话中再次重申工党大选获胜的话，将于明年一月一日废除负杠杆购房政策，并将出售房产后应缴的资本所得税的折扣从50％降至25％。

负杠杆投资仍然适用购买新房，已经用负杠杆投资的业主不受影响。工党这一政策能使政府在四年内获取约29亿澳元的税收。

有必要简单介绍一下什么是负杠杆购房政策（negative gearing）。负杠杆购房政策的基本内涵是投资房产所产生的房租损失，房产折旧和维护成本等可从投资者年度应缴所得税中扣除。负杠杆投资房产，既能享受房产价格若干年后显著上涨的好处，又能享受税务优惠，是澳洲广受欢迎的投资方式。

根据澳洲税务局的最新数据，进行负杠杆投资的业主数量每年增加20,000。全澳 220万名业主中超过一半属于负杠杆投资。2017财年，负杠杆总成本（既政府少收的税金）在政府预算中略微上升至115亿澳元，每位投资者的平均净租金损失略微下降至8770澳元。

工党认为负杠杆投资计划并不公平，政府在负杠杆政策上的减免税额度，主要为富人所得。富人争相购买推高房价，促使房地产向部分富人集中，相反低收入者，特别是年轻人无法进入房产市场。

工党对负杠杆购房计划的改革方案得到了许多独立经济学家和智库的支持，如澳洲知名智库Grattan Institute和Saul Eslake以及国际货币基金组织等。Grattan研究所估计70%的资本利得税折扣收益被投资排名前10％的投资者所得。

一般预测工党将在五月的大选中获胜，为了赶在工党新政实施前投资房产，拥有5套房产以上的投资者购买房产的人数近来激增。

2017财年间，拥有五套房产的业主的增长率几乎是拥有一套房产的业主的六倍。 拥有四套房产的投资者数量的增长超过单一房产业主的四倍。拥有六套物业的投资者，全澳超过20,350名。

然而权威房产研究机构SQM最近的一份报告称，即使在2020年1月1日工党政策实施之前房价出现反弹，2020 - 2022年澳洲各大城市平均房价将进一步下跌，但房租将上升。预计2020年至2022年各州首府城市的加权平均租金将增长8％至15％。

对工党废除负杠杆购房政策持批评态度的自由党政府，机构和学者认为，取消或减少投资房产的税务优惠会导致资金离开房市，对房子的需求下降会降低房价，但房源总量的减少会推高房租。虽然这项政策可能有利于首次购房者，但对于大量的低收入者来说长远而言未必是好事，也不利于经济总体发展。

回应外界有关新政可能减少住房供应的质疑，工党鼓励信托投资基金投资住房，这些投资住房的信托基金的税率将从30％降至15％。工党影子财政部长Chris Bowen说这些建于交通便利地区专门用于出租的房子应能稳定住房出租市场。

目前澳洲房价正经历一波下跌行情，房屋估值-发放抵押贷款的必须准备-比一年前下降了14％。今年三月悉尼房价下跌0.9％，全年下跌10.9％，墨尔本房价3月下跌0.8％，年度下跌9.8％，布里斯班年度下跌1.3％，阿德莱德年度上涨0.8％，珀斯年度下跌7.7％，达尔文年度下降6.8％。

价格下跌已经提高了房价的可负担性，如果储备银行降息的话，抵押贷款利率将下降到上世纪60年代以来的最低水平。近来房价下跌的步伐有所缓解，3月全国房价中位数下跌0.6％，为10月以来价格下跌幅度最小。

但AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver更强调减低房产资本所得税折扣对房价的影响，他预计如果工党上台澳洲主要城市的住宅房价将下跌25％。如果Shane Oliver对房价下跌25％的预测是正确的话，那墨尔本房价还得降，墨尔本房价目前仅下降10％，不到25% 的一半。相比之下，悉尼的价格已下跌了约14％，超过了25%的一半。