從政策、品牌、資產注入看招商局商業房託基金(01503)的投資價值
寫此文之際，正計劃把房地產信託基金的估值作一次橫向比較，卻發現其中一家標的基金-招商局商業房託基金 $china merchants commercial REIT(01503.HK)$ 的中期業績公佈已經公佈，常言道“相請不如偶遇”，正好對此標的基金作一次性的深入探討。
8月17日，招商局商業房託基金正式公佈其上市以來的第二份中期業績，期內收益保持穩健增長，總額達人民幣2.12億元，按年大幅增加19.1%，2021年上半年的每基金單位分派為0.1039港元，按2021年6月30日基金單位收市價2.78港元計算，年化分派率為7.5%，承諾年化回報率更達9.1%，屬於行業的高水平，並保持100%的分派比率。
讓數字說話。數字反映了招商局商業房託基金的上半年運營總體穩步回升，已逐漸走出上一財年同期受到外部疫情因素影響所構成的波動。房託整體物業組合的出租率由2020 年底的84.3%上升至2021年6月30日的87.1%，升幅為2.8個百分點。其中，寫字樓的平均出租率由2020 年底的82.2%上升至2021年6月30日的86.5%，升幅為4.3個百分點。物業組合的現時租金得到全面提升，市值亦經過重新估值後增加人民幣6,400萬元至2021年6月30日的人民幣67.08億元。
二季度數據穩中有進可知全年態勢
由於春節的季節性因素，每年上半年的二季度表現，可說是企業全年表現的晴雨表。招商局商業房託基金物業出租率的回升，在二季度表現得頗為突出。據中期業績報告透露，寫字樓整體現時租金保持穩定增長。科技大廈、數碼大廈的出租率分別上升至100%和76.7%。2021年第二季度，一個重大新租戶承租了科技大廈所有可出租面積，使得其出租率從六個月前的83.7%提升至滿額100%，因而帶動了科技大廈現時租金的上揚，上漲約11%，達到人民幣115.3元/平方米。原科技大廈的部分租戶因此搬遷至數碼大廈及科技大廈二期，相應也提升了此兩棟大廈的出租率。
科技大廈
簡單來說，上半年的業務表現進一步恢復，整體出租率上升、平均租金上升。由於租金穩定性的特點，下半年如無特別因素影響，筆者預期租金穩定回升的趨勢將得以延續。
房地產信託收益比收租股更趨穩定可靠
順便普及一下，所謂「房地產投資信託基金」，也是集體投資計劃的一種，透過集中投資於可帶來收入的香港及/或海外房地產項目，例如：房地產項目，例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式公寓，以爭取為投資者提供定期回報。
房地產投資信託基金的大部分，甚或全部除稅後淨收益會以股息形式定期派發予投資者。根據現時香港證監會的規定，房地產投資信託基金的股息分派比率最少須為90%。
這也是房地產信託基金和收租股的不同之處---收租股是可以只分派少量股息甚至不分派股息的，那些收租股收了租而少派息或不派息，在此名單就不列舉了。
招商局商業房託基金收益率靠前，回報有保障
重新回到今天的主角，招商局商業房託基金的股息分派比率不是90%，是100%。這10%的差別，決定了投資人的回報，在業績表現相同、其他因素沒有差別的前提下，股息率相比同類股票更高。而招商局商業房託基金的股息率，在目前上市的11隻房地產信託基金之中名列前矛的。
值得注意的是，若以目前的股價水準計算，無論從業績回升或者從基金的保證分配來計算，招商局商業房託基金的預期收益率亦將進一步上升，達到8.8%，成為目前上市的房地產信託基金以收益率計算回報最高的上市公司。這要感謝該基金在2019年上市時所作的分配承諾，而分配承諾生效直到2022年全年的0.2614港元，以目前股價計算收益率更達到9.1%。(這在該基金於2019年的上市招股書、2020年全年年報皆有描述，有興趣的朋友可以進一步深入研究。)
投資房地產信託基金的不二法門，是基金能否做到組合回報的穩步上升、對組合內項目進行適當的增加以及現有項目的持續優化。正如在招商局商業房託基金在其中期經營數據分析所提到的：基金旗下的寫字的升級改造按計劃進行中，預計年內基本完成；花園城的部分區域小規模改造已完成，整體室內外設計的服務商選定及設計工作亦在有序展開。改造若能在2021年年內完成，那2022年的整體資產質量亦將有大幅改善。
花園城
招商局品牌實力疊加政策扶持，未來可期
「招商局商業房託基金是由在深圳證券交易所上市的知名央企招商局蛇口工業區控股股份有限公司（001979.SZ）發起，並由招商局集團旗下地產業務唯一海外上市平台招商局置地有限公司（978.HK）的全資附屬公司招商局置地資管有限公司擔任房託管理人，是首隻在香港上市的央企房託基金。」招商局商業房託基金的公開資料如此描述。(筆者略有簡化刪改。)
深圳、招商局、首隻港股央企房託基金等關鍵字形成了招商局商業房託基金的發展格局。在發展上，依託成立40年的深圳特區加上無論在歷史和香港資本市場也是赫赫有名的招商局，集團內海量的存量是房託進一步拓展的資源保障，事實上，發起招商局商業房託基金的招商局蛇口工業區控股（「招商蛇口」）在全國擁有土儲超過3,000萬平方米，僅在深圳就擁有近1,000萬平方米的優質土地儲備，相比招商局商業房託基金旗下的數十萬平方米管理面積，其擴大資產包的潛力巨大。
過去半年，招商局商業房託基金一直對外透露正在積極對招商局集團內部及外部機會持續關注，尋找時機注入潛在優質資產以擴大投資組合，做大做強房託平台。除了招商局商業房託基金一直提及的，會在北京、上海兩個強一線城市物色資產以外，事實上，當時招商局商業房託基金上市的招股書已經提及，招商蛇口已向招商局商業房託基金授出可收購符合標準的招商蛇口物業的優先選擇權，其中包括的部分物業均位於深圳，比如(i)匯港二期，可出租總面積為約40,000平方米的購物中心；(ii)太子廣場，可出租總面積為約66,100平方米的甲級寫字樓；及(iii)新時代廣場二期，可出租總面積為約78,700平方米的甲級寫字樓。從目前的進度來看，資產注入有很多的機會將在今年實現至少一個。加入資產注入成功，將對招商局商業房託基金在2022年或2023年後期的分派收益率有不錯的保證。換句話說，即使承諾分派在明年結束後，基金仍可給投資者提供足夠吸引力的回報率。
香港政府對於房託基金的政策支持，近期的力度有點大。去年12月，香港證監會對《房地產投資信託基金守則》推出新的修訂，放寬了對房地產投資信託基金經營的限制，容許房托基金的槓桿率提高至50%。在香港目前低息的情況下，如善用杠杆率則能進一步提高基金回報。而去年招商房托的資本負債比率為27.9%，遠低於上限。翻查公開資訊，招商房託在媒體專訪時就曾表示，希望在穩妥的前提下，把基金的槓桿率目標控制在「40%至45%之間，可以達到緩衝效果」。
5月10日，香港證監會公佈落實政府的資助計劃，以資助在香港設立的開放式基金型公司及房地產投資信託基金，雖然是數百萬港元之數，但對於培育市場的誠意十足，說到底，基金增加擴容，證監也是受惠的一方。
5月18日，香港金融發展局發表題為《振興香港房地產投資信託基金市場-提升流動性》的研究報告，建議將REIT納入為股市互聯互通計劃下的合資格證券。如果成事，大型的長線基金南下態勢一旦形成，觀其對於港股估值承托力度日強的港股通，可以預期對北水熟悉的房託基金如招商局商業房託基金，將出現較大的關注。不過長遠而言，無論形勢將如何發展，當穩定而持續優化的房託基金持續提交令市場滿意的業績答卷，正在密切關注的長線基金將逐漸受之吸引，相繼成為忠心的追捧者。