2020年终盘点⑩｜在困境中突围：长租公寓涅槃重生的一年
迈点空间租赁 · Peddy · 2021-01-20 09:02:08
蓝领公寓未来不仅会在体量上持续增长，而且会不断改善居住环境，走向多样化和品质化。
/ 逆向生长 /迈点年终盘点.住房租赁篇⑤
2020年，突如其来的疫情，对长租公寓行业造成了极大的冲击，爆雷、跑路、倒闭等等负面消息充斥着这个行业。但值得庆幸的是，在灰暗中仍有光亮——蓝领公寓在逆势崛起。
不仅诸多品牌扩张速度不减，国家也对“蓝领”阶层的住房问题越发重视。通过回顾分析2020年的蓝领公寓市场，我们或能从中得到些启示，窥见未来。
01
抗风险能力强劲
蓝领公寓，也被称为租赁性职工宿舍、企业员工公寓、宿舍型租赁住房，是区别于白领公寓的另一细分市场。服务对象主要为企业员工，其中以餐饮服务、酒店住宿、交通物流等现代新型服务业为代表。
去年一季度，魔方公寓将部分白领公寓转变为蓝领公寓，且在6月份与首约汽车达成长期战略合作，联合打造网约车“司机公寓”，为司机提供休息之地，北京成为首个试点城市；乐璟生活社区，在最艰难的一季度还新开房源3574间，规模增速达到42%；二季度，乐乎在北京推出首个企业服务公寓项目，而窝趣也推出首家企业公寓——华舍公寓。
此外，在收并购方面，安歆公寓先后并购易企租，入股杭州诺巢故寓，11月又与新起点公寓完成了战略合并。
事实上，去年三月底的时候，除了北京和武汉之外，其他城市的蓝领公寓均已恢复到了营业状态。由此可见，疫情之下，蓝领公寓展现出的是更为强劲的生命力和抗风险能力。
这种现象，是对其发展优势的体现，我们需要看到其背后的优势，以探索未来更多的可能性。
02
三大优势所在
庞大的租住需求
有需求就会有市场，庞大的蓝领人群，正是蓝领公寓市场发展的强大驱动力。
据有关统计数据显示，我国近六年来流动人口规模一直在2亿以上，截至2019年底，中国流动人口达到了2.36亿，其中蓝领人群占比约15%-20%，蓝领人群租房需求巨大，但国内蓝领公寓仍有1000万套的需求缺口。
蓝领人群以基层劳动者为主，如今90后的比例在不断上升，新生代流动人口将成为“主力军”。与60-80年代的蓝领相比，他们会更加注重居住环境的品质，而不仅仅满足于一张便宜干净的床铺。
因此，蓝领公寓未来不仅会在体量上持续增长，而且会不断改善居住环境，走向多样化和品质化。
政策的日趋完善
去年中央发布的“十四五”规划对“租购并举”、“因城施策”、“完善长租房政策”、“扩大保障性租赁住房供给”等进行了强调，12月初，国务院副总理韩正在住建部召开座谈会中强调要以保障性租赁住房为着力点，完善基础性制度和支持政策，加强住房保障体系建设，着力解决困难群体和新市民住房问题。
这些中央层面的指令，都说明政府对中低收入群体、困难群体，也就是我们说的“蓝领”人群的租赁住房问题非常重视。
近几年关于蓝领公寓的相关政策，主要以完善市场规范和监管、供应增量为主。其中在增加市场供应方面，杭州走在了前头。
图片来源：杭州市住房保障和房产管理局
2017年，杭州推出《关于加快筹集建设临时租赁住房的工作意见》，明文指出为了有效缓解外来务工人员租房难的问题，到2020年，完成全市累计筹集建设4万套临时租赁住房的目标。
去年12月，到了验收成果的时刻，杭州交出了一份完美的答卷。据统计，截至2020年12月中旬，杭州全市开工建设蓝领公寓项目共98个，提供房源4.18万间，其中交付运营的有1.63万间，累计1.17万外来务工人员入住。
此外，厦门、温州也增加了蓝领公寓供应渠道，广州、北京则分别出台相关文件对蓝领公寓市场进行监管和规范。
但与此同时，对于租赁权益保障和金融税收优惠方面的政策依然相对缺乏，期待日后的逐步完善。
低成本、高坪效
在商业模式上，蓝领公寓和白领公寓相类似，但是蓝领公寓得益于其更低的成本和更高的运营坪效，而拥有更高的抗风险力。
首先是在成本方面。相较于白领公寓，蓝领公寓大多选址于非城市核心及热点区域，而是选择地铁沿线10-15分钟的步行距离。既避开了激烈的物业之争，也兼具了交通的便利，选址成本较低。
此外，蓝领人群对于公寓内部设计的要求更低，装修成本也更低。且蓝领公寓属于集中式公寓，便于后期运营和管理，能有效降低成本。
其次是盈利方面。有许多业内人士将以套计价的白领公寓形容为“平方生意”，而将按床位收费的蓝领公寓形容成“立方生意”，“立方生意”比“平方生意”的坪效更高。
如上海某地的白领公寓评价月租金在3000-6000元，同等条件（包括地段、交通、面积）下的蓝领公寓平均月租金为500-1600元/床位，一间房有6-8个床位。
显而易见，蓝领公寓的空间利用率更高，租金回报率自然也高。
与此同时，得益于集中管理的模式，其盈利模式更多样，除了租金差之外，还可以增设其他生活服务，如健身房、超市、书店咖啡店等等，实现盈利。
最后，蓝领公寓采用B2B模式，一般与企业签订的合同期都较长，客户较为稳定，在租金收入的稳定性、营销宣传和运营管理上都具有优势。
03
头部品牌模式分析
乐璟和安歆，作为业内的头部品牌，其商业模式值得行业借鉴。
乐璟生活社区，是中富旅居旗下的租住服务品牌，定位是为产业园区企业员工提供集中式的住宿服务。目前主要聚焦产业资源丰富的大中型城市，包括上海、深圳、苏州、天津、青岛、武汉等城市的国家级经济开发区。
2020年，在疫情之下，乐璟的拓店速度依然保持着高速，新开业项目数环比去年增速约20%，下半年，乐璟在全国仍有近20个项目开业。
在产品及服务方面，乐璟目前已形成“生活+商业”模式的园区居住产品方案。根据园区内不同企业和员工的需求，提供相应的产品及服务，另外还配有商业产品“乐璟mix”和“乐璟小铺”，包括集中美食广场、百货超市、休闲娱乐等配套服务，满足社区内居住者的基本生活需求。
不仅如此，乐璟还会不定期推出各类主题活动，丰富住户的精神生活，增加品牌的用户粘性。如组织住户观看国庆大阅兵、在冬至和圣诞节期间举办美食活动、带领住户为基层劳动者送温暖、组织新年乐跑活动……
从满足基本的住宿舒适和安全需求，到打造社区文化，从硬件到软件，乐璟生活社区都为蓝领公寓行业打造了一个优秀的范本。
安歆公寓
并购易企租、入股杭州诺巢、与新起点公寓战略合并，2020年，安歆公寓的扩张动作可谓之大。之后安歆全国门店将超250家，床位数超15万张，领跑中国企业员工住宿服务领域。
安歆公寓自2014年开始探索蓝领公寓业务，主要为城市核心区的第三产业员工提供住宿解决方案，针对餐饮、物流、教育培训等服务业企业员工，从低中高三个层次，打造蓝领产品安歆公寓、白领产品安歆美域、高端服务式产品阅庭。其中蓝领产品占主导地位。
在产品和服务方面，安歆首创“安全对标校园、服务对标酒店、卫生对标医院、生活对标智慧社区”的核心运营理念，提升运营效率，节约运营成本。
安歆注重以人为本，在居住空间上不断研发升级，并利用其自主研发的信息化系统提高管理效率。
要说安歆最看重的，应该就是公寓的安全。“真的不需要那么多的高大上，安全才是公寓的生命线。”其创始人兼CEO徐早霞坚定地认识到。因此，安歆采用人防、物防、技防等手段，全方位保障住户的安全性。
人才是城市经济发展的驱动力，但“乐业”的前提是“安居”。
无论是对政府、对企业，还是对员工自身而言，蓝领公寓，都提供了一个优质的解决方案。2021年，蓝领公寓将持续发力，为长租公寓市场增添更多亮色。