预售许可证过期或被撤销，对预售合同效力有何影响？

本文是君之道思考的第380期文章

我国实行商品房预售制度，开发商取得商品房预售许可证才能进行商品房销售。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

但是开发商取得预售许可证后，预售许可证过期或者被撤销时，是否适用上述规定认定合同无效，本文将进行分析。

一、预售许可证被撤销，只影响出卖人履行能力，不影响已签订预售合同效力

在(2017)最高法民申57号赵奎、布宪霞与微山县弘兴房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷案中，最高人民法院对案涉合同的效力问题作出如下阐述：2012年6月14日双方签订商品房买卖合同时，开发商尚未取得商品房预售许可证，此时本案合同的效力处于待定状态，因开发商于2012年7月24日取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，此时双方签订的商品房买卖合同具有了法律效力，虽然开发商商品房预售许可证因超规划建设于2014年10月11日被撤销，但这与出卖人自始未取得过商品房预售许可证的情形不同，并不必然导致赵奎、布宪霞与开发商签订的商品房买卖合同又转为无效合同。

类似裁判观点也可以参见(2017)鲁01民终1510号济南三北房地产开发有限公司（简称“三北公司”）与谭峻法房屋买卖合同纠纷一案。法院认为，预售许可证被撤销不影响此前签订的预售合同的效力，因为商品房预售许可证解决的是市场资格的准入问题，是一种政府的行政管理行为，如果合同签订后，预售许可证被撤销或撤回，致使出卖人的预售资格丧失，只是影响出卖人的履约能力，若因此导致预售合同无法继续履行，买受人可以要求出卖人承担违约责任，但不能据此认定合同无效。

由此可见，预售许可证被撤销与开发没有预售许可证进行销售对合同效力的影响存在着巨大差异，预售许可证不论因超规划建设或其他原因被撤销，均与出卖人自始未取得过商品房预售许可证的情形不同。当然，若商品房预售合同签订时，预售许可证已经被撤销，则应当视出卖人未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同无效。

二、预售许可证过期后，不影响新签订预售合同效力

实践中，部分城市颁发的商品房预售许可证上会注明预售许可证的有效期限，预售许可证到期后，如果项目还未销售完毕，需要申请新的预售或者销售许可证。预售许可证到期前签订的预售合同，合同效力毋庸置疑。但商品房预售许可证过期后，新签订的商品房预售合同是否应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定来认定合同效力则没有明确规定，法律法规及规章也未对预售许可证过期的责任予以明确。

在（2016）粤13民初字第141号林松涛与朱婷申请执行人执行异议之诉一案中，法院对于预售许可已过有效期的问题作出认定如下：

其一，我国建立了商品房预售的行政许可制度是因为预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设之中，房屋的所有权还没有经登记设立，为了维护交易的秩序，保护消费者的利益，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害，该案是现房买卖并且已经实际交付，不存在上述损害消费者的情况；

其二，该案中，惠州嘉禹置业投资有限公司出售该房屋并非自始未取得商品房预售许可证，预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证销售房屋是性质不同的行为，双方当事人的买卖房屋合同应被认定为有效。

因此，商品房预售合同到期后销售房屋与未取得预售许可证不同，一般不影响预售合同的效力。

三、结语

不论是商品房预售许可证被撤销，还是预售许可证已过有效期，对于商品房预售合同效力的影响，均不能当然地适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定认定合同无效。而应从商品房预售许可制度的目的、实质条件以及是否有明确无效的情形来综合判断合同效力。

预售许可制度目的在于允许预售加快周转的同时，降低和控制预售风险。预售许可证被撤销后，尽管可能存在开发商侵害消费者利益的情况，但多数情况下能够通过补正重新取得预售许可证；而预售许可证过期，则不会导致获得预售许可时的条件发生实质变化，也不会使预售许可制度目的受到实质影响，因此笔者认为毋需动用“合同无效”这一尚方宝剑。

文/张远洪律师