【亲历】碧桂园速度，真心佩服！告诉你怎么做到的。
萌语：今天其实是个特别的日子，绿地上市当日就跌停，然后又爆出浙江广厦推出房地产，华龙地产清算破产，海德股份剥离地产业务等，猛被地产人转发，唱衰地产是对这个行业没有信心了吗？行业之间的竞争就是综合实力的竞争，任何一个行业被淘汰被整合那都是正常的。
最近一直在思考中小房企如何向一线房企学习的问题，也发了几个相关案例，尤其是恒大的这个，快速的运营能力和销售、产品的标准化确实很强！
也考察过很多碧桂园的项目，都是在售期的时候去看，就觉得成本控制的好，样板区很大且配套可以，景观一般，全国项目都差不多，但是郑州碧桂园确实给了我很大的震撼，是因为6月7日我去的时候一层主体结构刚好而已，我问郑州碧桂园的朋友样板区何时开放？他说相信碧桂园速度：7月底最迟8月1日肯定开放。
8月1日我没有去，但是我在网上看到了这个标题：8月1日，郑州碧桂园臻美景观示范区震撼开放。开放首日超3万人次到访！
今天我顺道去看了一下，看到了这些：
整个开放的样板区包括：16000㎡湿地公园，15000㎡英伦商业街、6000㎡会所匹配室内外双泳池、5套洋房、高层的样板房、3个别墅样板房及一块别墅区域，全部实景，短短的时间内从土建、内外装、景观、道路全部完成效率之高令人震撼，且不说户型设计有多好，光这么大规模的样板区就直接把来访客户给打蒙了，这给了销售团队多大的支持！
会议室的口号令人振奋，周二售楼部的都人来人往，相信郑州碧桂园开盘的成绩不会差：
到底为什么碧桂园的样板区能抢的这么快？建议发给总经理、工程、设计、景观的同事好好研究下，绝对不仅仅是有钱有人就一定可以完成（以下部分内容来自明源研究院）：
一、计划运营管理：编制二、三级计划并绩效考核挂钩
1、一级计划
展示区计划要单独编制，编制计划时严格根据公司一级计划节点完成关键线路分析及计划倒排，依据适度超前的原则，制定重大节点倒排计划、专项计划，制定严谨的二、三级计划，实时跟踪，及时纠偏，确保重大节点按时（提前）完成。
2、施工计划
在工程施工前，加强对总分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备投入等资源投入计划的严格审核，审查施工进度计划是否合理，有无可能实现，是否适合工程的实际条件和现场情况，避免以空洞的不切实际的工程进度计划来指导施工。
二、设计合理出图
根据“先展示区，后货量区；先管线，后主体；先基础、后上部；装修、机电、绿化同步”的原则出具图纸，第一时间内给予项目施工队图纸支撑。
三、重点抢工展示区：24小时，满人工作
1、“123”原则
“123原则”给我们一个很清晰的抢进度的思路，“1”代表的是售楼部和豪装板房，必须放在第一位，保证首先完成；“2”代表的是样板区、展示区内的非样板房、室外市政、园建、园林等工程，应作为第二重点来抢工程进度；“3”代表的是首期货量区，需达到预售条件，应放在第三位来赶工。
赶工时要按照“24小时，满人工作”的原则来组织样板区的抢工，流水作业，人山人海的去做，每一个工作面都要有人。要求施工单位每天上报人员、材料和机械使用计划，实现精细化管理，向过程管理要结果。同时，要重点考虑关键工序的施工组织。
2、抢工奖
为实现快速开盘，区域项目在成本增加与收益之间进行合理权衡，可以在总包合同中明确工程起始时间和相应的工期奖罚规定，或者单独设置赶工奖。赶工奖应在事前以协议的形式约定，明确奖励的条件和处罚规则；赶工奖后补无效。原则上赶工奖励费用从该项目的成就共享奖金池或旧项目奖金包中扣减。
四、施工组织科学：市政管网先行，装修、园艺穿插进行
按照“整体市政管网先行，单体结构与砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插进行”来组织施工计划。
综合布置售楼部、板房区和货量区的施工场地和临时道路，在主体工程施工的同时能保证与主体结构施工不冲突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和绿化工程（尤其是大树种植）。
采取流水、穿插施工，前工序给后工序预留工作面，确保分部分层交接场地；上下工序按确保的节点按时验收、交接合理；主体周边水景、道路管网的施工，在主体脚手架未落的条件下，采用局部拆除、部分加固悬挑脚手架的方案同步推进室外各项工程的施工。
必须保证关键线路中施工资源配置，如：施工道路的畅顺、桩基施工机械数量、土方机械数量、模板周转套数、垂直运输机械的运力、备用发电机、夜间施工照明等及合理提前安装时间。
五、装修突击管理：成立装修突击队
装修突击队对新项目（含旧项目新地块）展示区重点突击。
1、装修重点
（1）售楼部大堂（或酒店大堂）、样板房的厨房、卫生间、电梯大堂的铺贴；（2）电梯、石材、橱柜等，开工时就要与厂家沟通排产；（3）吊顶、机电安装穿插、消防、空调线管；（4）超豪板房的成品家具，需土建严格按照图纸尺寸施工，提前交底，严控分层移交；（5）双拼板房以装修户先组织土建施工，然后分层分段移交工作面。
2、装修进场前期准备
（1）装修施工任务应预先落实，最好施工前40天用书面形式通知施工单位，有条件时考虑提前60天。以便使承包方预先组织安排施工队伍，按数量安排人力，才能保证对任务的准备；
（2）施工图纸应预先30-40天由设计院完成出图，有条件时审图完成，最好安排任务时一起提供给施工方，目的方便做好材料的准备和产品工厂化生产；
（3）项目分项专业分包工程完成节点落实，上工序按质、按量、按时验收，合格后移交下工序。
3、展示区装修工程联系单
区域项目提交展示区装修工程联系单至集团工程管理中心、运营中心、雅骏装修公司，由工程管理中心统筹展示区装修工程任务安排及下达。
六、采购下单：专项制定标准工期
严格按照《采购专项计划任务项标准》的要求制定材料下单计划。确定电梯、石材、装修材料及家具等进场时间与工程进度的高度衔接，关键点在于接到图之后一周时间内下单，有些可以先根据装修标准下单，施工图出来后再核对数量补单。
洋房板房使用的材料直接甲供，样板房在2楼及以上的，开放式电梯应同步投入使用；与现代家居、设计家私组沟通好，确保入户门、房间门、木地板、橱柜、家私及时进场安装及摆放。对于非标设计，要在设计过程中随时与采购中心联系沟通，以便尽快确定供应商，缩短供货周期。前期物料、设备采购时如涉及到酒店、物业，要请酒店、物业参与设备选型。特殊材料及专项分包生产制作周期参考：
（1）电梯：生产70天，安装20-30天；
（2）橱柜豪装：厂家生产25天，安装时间3天（供应商配置所有厨房配套电器）；
（3）木门、木地板、楼梯扶手、整体橱柜：供应商生产时间30天；安装时间8-15天。
（4）入墙整体衣柜：供应商生产及安装时间30天；
（5）海洋展池：供应商制作及安装时间120天；
（6）专业泳池工程：安装时间60天；
（7）装修：厂家生产及安装时间100天。
七、园林绿化穿插
景观充分考虑水体、山体等自然借景，通过参观公园、植物园和当地最好楼盘，了解当地植物选用的原则，利用当地最便宜、最实用的植物造景，打造最合适的景观风格。同时，对当地园建材料进行调研，评判成本，最大限度充分利用当地材料。园林施工要注意：
（1）跟进图纸，主要的园建图、水电图、结构图；
（2）室外园艺绿化与建筑施工的工作面划分；
（3）提前做好施工筹备，项目开工时绿化（尤其是地形土方早日完成）同步开工，交叉作业，售楼部前后花园、泳池、水景区等与土建同步施工；
（4）私家花园的园艺绿化等排删拆后即马上施工；
（5）可种绿化的地方先进土种绿化。大树能提前种植的优先种植，考虑树的生长周期，在开盘时有好的展示效果。
绿化施工工序：堆坡造型——种植大树——石头、汀步石安装——灌木、地被种植——草皮和玉龙草的种植——完工，小品摆设和成品保护。
八、轻装修、重摆设
要按照“轻装修、重摆设”的原则，控制好装修成本，让利于客户，以最丰富的软装设计展现生活情趣和功能体验，让客户感受“入住式的体验营销”，使客户走进板房就有购买的冲动。同时特别注意要做好室内阴生植物的养护。
九、加强联合验收
1、验收组织
由区域工程技术部负责组织，项目部、设计单位、营销中心、客户关系管理中心、物业部门及其他内外部相关单位对展示区进行联合验收。
2、验收内容
包括营销环境、建筑质量、物业管理、市政工程、园林绿化效果和服务管理系统（安保、后台管理系统）及产品设计合理性、装修标准与销售合同一致性、工程质量等。
3、验收评估和审定
（1）在验收中现场达成一致整改意见的问题，由项目部督促相关施工单位立即进行整改，整改完成后进行复检。
（2）在验收中涉及设计的问题，如验收组内部意见不一致的，应提交产品研发院牵头组织相关部门研讨，将研究建议报主席办、总裁办审定。
（3）在验收中涉及装修、绿化景观和营销环境的问题，如验收组内部意见不一致的，应提交集团联合评审小组进行审定。
（4）经整改后复检，如联合验收小组对验收合格、达成一致意见的，填写验收记录表，各参与验收的人员签名确认。
十、全体员工的共同努力
在郑州碧桂园开放的前一天，从物业保洁到保安，从领导到置业顾问，几乎晚上一夜未眠，全员上岗，都在拓荒，在冲地在擦灰尘。
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