（下篇）三产市场巨变！《南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法》正式出台！

这是我们“三产房专题”的第14篇文章。

在上二篇文章中，我们通过前后新旧政策对比的方式，为大家解读了《南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法》：

——《（上篇）三产市场巨变！《南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法》正式出台！》

——《（中篇）三产市场巨变！《南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法》正式出台！》

今天我们就来专门讨论下针对本次新规大家比较关心的若干问题：

【问题一：《正式稿》中的安置留用地，就是现在市面上的“三产地”吗？】

答案：既是，又不是。

换句话说，“三产地”一定是“安置留用地”，但“安置留用地”不一定是“三产地”！

什么意思呢？

所谓“安置留用地”，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，除法律法规的征地补偿费外，给予农村集体经济组织留用安置的一定规模的建设用地，分为“产业安置留用地”和“住宅安置留用地”2种类型。

其中，“产业安置留用地”主要为了保证集体经济发展，可以用于第二、三产业（尤其是商业产业）的开发建设，也就是大家平时常说的“三产地”。

而“住宅安置留用地”则主要为了保障农民的居住需求，一般用于建设住宅，也就是大家平时常说的“回迁房、安置房”。

所以，《正式稿》中的“产业安置留用地”，基本可以理解为就是以往所说的“三产地”。但是“住宅安置留用地”则有着明显的不同，不应混淆。

【问题二：以后是否不再有实物留用地？】

2020年的《征求意见稿》是明确提到“自2021年1月1日起，原则上不再安排实物留地，转为实施指标安置”。

但是后来《正式稿》则做出了改变——以下4种情形可以继续安排“实物留用地”，不必一律转为“指标安置”：

——2021年2月1日前已办理供地手续但未动工的；

——2021年2月1日前已取得规划定点但未办理供地手续的；

——2021年2月1日未取得规划定点但市政府已明确同意采取实物留地方式安置的；

——2021年7月1日前完成签订补偿安置协议，且协议经城区人民政府（开发区管委会）审核生效的。

所以，广大村集体和开发商要注意了，应当立即对照上述情形检查下自己的项目是否属于可以“实物留用地”的范围内。否则按照《正式稿》的意见，就只能采用“指标安置”了！

【问题三：实物留用地如何开发？指标安置又如何开发？】

如果属于可以“实物留用地”情形的，不得再按照以前的所谓“合作建房”方式进行开发，而只能采用《正式稿》中规定的三种方式：

——“公开出让方式”；

——“转让（合作）开发方式”；

——“自主开发方式”。

如果属于非实物留用地的“指标安置”情形的，则只能采用《正式稿》中规定的二种方式：

——“折算货币”（参照国有土地评估价的50%确定）；

——“置换物业”（具体采用“公开出让方式”）；

【问题四：产业安置留用地是否仍需开发商帮村民招商运营？】

在本次《正式稿》出台前，南宁市五象新区针对安置留用地采用的是业内著名的“五象模式”，即通过政府主导的招拍挂公开出让方式确定合作开发商，并使得集体经济组织和被征地农民获得完全市场产权的住宅和产业物业。

在“五象模式”的实操过程中，开发商在中标后，不仅要负责建设“产业安置留用地”并移交给村集体经济组织，还要负责帮助村集体和农民进行招商和运营，并移交全部收入。

这个做法，主要目的是减少村集体和农民的负担，毕竟他们对于招商运营并不专业，既缺乏人才也缺乏相关商业资源。

但是反过来说，一刀切地将招商运营完全交给开发商处理，客观也剥夺了村集体经济组织和农民的自主权利。

所以，在《正式稿》中并没有出现关于由开发商全权负责“产业安置留用地”招商运营的内容。

 

此举意味着关于招商运营的事项，以后将由各方协商确定，不再是开发商的硬性义务！

关于需要招商运营的“产业安置留用地”，还有以下二点需要留意：

一是产业安置留用地指标置换物业须以集体资产方式自持，不得转让；

二是按照人均10平方米奖励的“商用产业用房”的运营收益，优先用于物业管理费用支出。

【问题五：置换物业的，是否还需要农民另行支付其他费用？】

在上述的南宁市“五象模式”中，还有一个特殊的情形——在采用“置换物业”方式时，开发商不仅需要代村集体和农民招商及运营“产业安置留用地”（即商业部分），还需要提前将前几年的招商运营收入代替村集体和农民缴纳给政府。

这个需要由开发商代为缴纳给政府的费用，共计10.8万元。

这笔费用如果摊到人均25平米的“产业安置留用地指标置换”的“商业产业用房”上，相当于农民需要按4320元/平的价格购买“商业产业用房”。

这笔费用如果摊到人均60平米的“住宅安置留用地指标置换”的“住宅用房”上，则相当于农民需要按1800元/平的价格购买“住宅用房”。

这个规定，事实上引发了村集体、农民、开发商三方的反对。

因为从道理上说，政府征收了农民的土地和房子，就应当进行补偿和安置，但是现在这个安置还需要农民自己另外掏钱，不公平也不合理。

从被征收人的角度说，如果城区政府认为这个“25平米商业产业用房+60平米住宅用房”补偿安置的标准太高了，那就应该调低标准，而不应该表面上坚持高标准、私底下又制定其他规则要求农民和开发商另行支付成本。

但是有些令人遗憾的是，在本次《正式稿》中，上述“五象模式”的这个做法，恐怕被换个方式后进一步明确下来了。

《正式稿》明确规定：

第一，对于“产业安置留用地指标置换物业”为人均25平米的商业产业用房，这些必须以集体资产方式自持，不得转让；

第二，对于“住宅安置留用地指标置换物业”为人均60平米的住宅用房，这些需要按政府制定价格申请购买。

所以，《正式稿》施行后，农民其实仍然是是需要为“住宅用房”支付费用的。

那费用具体多少呢？这个有待于城区政府公布。

【问题六：转让（合作）开发方式中，产业安置留用地可以转让吗？怎么操作？】

正如我们在上一篇文章中分析的，以往只允许对留用地进行合作开发，但禁止留用地对外转让。

而本次《正式稿》改变了原来的做法，采用了更加务实的态度——允许安置留用地对外转让。

但是如下几点必须注意：

（1）只有“实物留用地”情形，才可以适用“转让”方式。

如果是“指标安置”情形，只能是“折算货币”（参照国有土地评估价的50%确定），或者“置换物业”（具体采用“公开出让方式”）。

（2）必须依据转让面积按规定补缴土地出让价款。

 

（3）必须在城区政府指导下通过公开方式选定受让方，或通过南宁市建设用地二级市场交易平台公开转让。

换言之，传统的开发商“勾兑”村集体干部的做法，行不通了！

（4）必须在城区政府指导下拟定相关法律文件。相关法律文件必须符合有关的标准和规定。

这些法律文件，包括：

——《安置方案》；

——《安置物业的建设要求》；

——《安置合作协议书》；

——《建设合作协议书》。

其中，《安置方案》应当满足《正式稿》中的下列要求：

第一，对于“产业安置留用地指标置换物业”为人均25平米的商业产业用房，这些必须以集体资产方式自持，不得转让；

第二，对于“住宅安置留用地指标置换物业”为人均60平米的住宅用房，这些需要按政府制定价格申请购买。

《安置合作协议书》与《建设合作协议书》，还必须由受让方在土地使用权转让成交的当场签订。

（5）安置留用地的转让程序和具体价格，《正式稿》并未明确。

《正式稿》规定了转让安置留用地只能采用2种方式“通过公开方式选定受让方”或“通过南宁市建设用地二级市场交易平台公开转让”，但没有细化具体的程序。

而至于转让价格，《正式稿》也没有明确。

但根据我们了解的情况，大概率会由城区政府事先委托专门机构对拟转让的安置留用地进行评估，并将该评估价作为“公开方式选定”或“南宁市建设用地二级市场交易平台公开转让”的底价。

【问题七：土地出让金怎么交？据说某些情形需要交2次土地出让金？】

《正式稿》中明确，只要是符合条件可“上市交易”的，均需要按照规定补交土地出让金。

那么有哪些情形可以“上市交易”呢？我们帮大家总结了一下：

一、属于非实物留用地的“指标安置”情形的

（一）“折算货币”（参照国有土地评估价的50%确定）

——农民直接拿现金，不存在补交土地出让金的情况。

（二）“置换物业”（具体采用“公开出让方式”）

——采用招拍挂方式公开出让后，安置留用地上建设的房屋具有完全的产权，其中“产业安置留用地指标置换物业”由集体自持，“住宅安置留用地指标置换物业”由安置人口申请购买并可自由上市交易，均无需补交土地出让金。

二、属于可以“实物留用地”情形的

（一）“公开出让方式”

——采用招拍挂方式公开出让后，安置留用地上建设的房屋具有完全的产权，其中“产业安置留用地指标置换物业”由集体自持，“住宅安置留用地指标置换物业”由安置人口申请购买并可自由上市交易，均无需补交土地出让金。

（二）“转让（合作）开发方式”

——转让安置留用地时，先依据转让面积按规定补缴土地出让金。在满足人均“25平米商业产业用房+60平米住宅用房”的规定后，剩余房屋物业拟上市交易的，再按规定补交土地出让价款。

（三）“自主开发方式”

——自主开发的安置留用地项目建成后，在满足人均“25平米商业产业用房+60平米住宅用房”的条件下，剩余房屋物业拟上市交易的，按规定补交土地出让价款。

通过上面的总结，我们可以发现，需要补交土地出让金的其实就是“实物留用地”情形中的“转让（合作）开发模式”和“自主开发模式”。

细心的读者估计已经发现，其中的“转让（合作）开发模式”竟然需要交2次土地出让金！

是的没错，《正式稿》中规定，在转让留用地时需要交一次土地出让金，在建成项目后剩余房产拟上市交易时还要再交一次土地出让金。

这可能是一个立法过程中无意的疏漏。

在实践中，我们认为应当这样处理：

——如果受让方（例如开发商）在“转让安置留用地”的环节中，已经依据转让面积按规定补缴完毕全部的土地出让金，那么受让方获得的土地就已经从“国有划拨土地”转变为了“国有出让土地”。

这种情况下，受让方在“将剩余房产物业上市交易”的环节中，则无需再补交土地出让金。否则，就相当于要求受让方交双倍的土地出让金，既不合法也不合理。

——如果受让方（例如开发商）在“转让安置留用地”的环节中，所补缴的土地出让金并不是全部。那么受让方在“将剩余房产物业上市交易”的环节中，则仍需再补交剩余部分的土地出让金。

【总结】

经过本次的《上篇、中篇、下篇》3篇文章，我们已经为大家分析解读完毕了将于2021年2月1日正式施行的《南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法》。

作为专注于房地产的地产律师，在这个研究的过程中，我们一直在感叹：“曾经叱咤风元的南宁市三产房时代终于落幕了，一个崭新的安置留用地时代已经到来！”

 

那么，广大农民、企业、购房者，你们做好准备了吗？

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