现在很多房企已经开始复工，部分经过审批的售楼部已经开放，在今年这样一个特殊的日子里，我约了一个百强房企的高管，他也是多年的地产老兵，谈谈他作为高管的视角，是如何应对这次疫情，对下阶段地产行业的变化以及他心目中2020年的购房观。
这次危机，坦白说史无前例，不仅仅是我们公司，对整个地产行业，甚至是全国大部分行业都有不小的影响，无论是老板还是高管，都应该有不少触动。当然，事情来了，躲是躲不掉的，怨天尤人也没有用，只能勇敢去面对。
可能对于很多人来说可能这是最长的一个假期，对我来说反而是最短的一个假期，因为刚过初一从初二开始老板就组织我们高管团队一起研究，每天追问工作落实进度，老板们不容易，压力比我们职业经理人大多了。
我们根据疫情的人数增加以及病毒的传播性做了一些预判和准备性工作，后期各地地方政府也出台了一些利好的政策。
针对公司内部，我们做了以下调整，主要就是围绕公司节点，采取了一些“开源节流”的措施。
想尽一切办法获得现金流
我们全国只进入了不到10个城市，但我们非常重视运营的重要性。项目的节点计划做的比较细，根据疫情的变化我们迅速对工程施工节点、销售计划、拿地计划、招聘计划、融资计划、现金流等进行了调整，必须要保证现金流平衡；
●最重要的首先还是销售。销售能否持续提供现金流对公司异常重要，我们预判楼市整体回暖基本要从4月份甚至五一后开始。
所以之前这个阶段也不能浪费，迅速要求销售部认真梳理所有问题客户，如首付不齐、签约资料不齐等问题客户，过了初十就要求电话催促客户网上转账补齐欠款，可以再给客户一些优惠。
●结合成本部门，对有利润空间和销售难度大的项目，调整价格折扣，以价换量，给销售部门一定的支持。（说句心里话，这两年的限价让很多开发商的利润极低，价格空间非常有限。）
我们判断网上售楼部和直播等只能是锦上添花的作用，这个阶段能让客户下定决心买房的核心优势就是性价比，价格是临门一脚，尤其是前期来过但是因为价格因素未成交的客户。结果表明我们的决策非常对，目前所有成交的基本都是前期来看过的老客户。
●和银行提前沟通，希望开工后加快房贷的审批速度；
●要求财务部门梳理所有的贷款，并按照国家相关政策，符合条件的贷款全部申请延期支付，并协商利息有无降低的可能；
●利用一切可以融资的手段，积极准备融资的材料准备。
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重点资源支持倾斜
这次疫情大家也发现了物业的重要性。
我们的物业一直做的非常好，社区平时管理的就比较严，疫情期间的各方面消毒工作做的特别到位，我们是比较早的执行替客户买菜和其他生活物品的公司之一，甚至连理发师都请到社区了。
疫情期间物业人员特别辛苦，但是物业部门只会闷头做事，我们认为这是公司品牌非常有价值的部分，就要求销售部在营销宣传上支援物业部门，另外从总部额外调拨了一些资金给物业公司。
针对工程施工，其实往年开工也都是过了正月十五才是农民工回城干活，很庆幸的是我们在疫情严重的地区并没有项目，所以把全国所有的在建项目重新进行了梳理。
开工后，我们把公司的主要工程资源倾斜在即将达到预售条件的项目和即将交付的项目，当然部分城市的利好政策已经降低了预售的工程要求，这是好事；对于即将交付的项目，虽然政府也有政策允许延期，但对于首次进入城市的首个交付项目，老板很重视，希望我们依旧按原计划交付保质交付，因为这会提升公司在当地的品牌和口碑。我这几天一直在忙着联合总包单位组织包车，并主动联系地方政府抢农民工。对于技术部门，经过此次疫情，客户的敏感点会发生一定的变化，已经重新对所有新拿地方案能调整的进行调整，智能化全部升级，对厨房排烟道和卫生间排水管升级品牌，对户型和功能空间重新研判。对于投拓部门，我们公司比较稳健，原计划今年的拿地计划就不激进，我们的考虑是现有项目多回款，攒银子做好收并购的准备。计划中的拿地城市和项目继续保持密切跟踪，根据疫情的影响重新审视。
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运营架构调整
大家应该已经看到了碧桂园、万科等公司的组织结构大调整，碧桂园本次架构调整后减少了14个区域，剩下53个区域。
我们公司年前就在酝酿中，总的来说是减少高管的数量，提升运营效率，让总部的机构更精炼。这个行业都知道的，前些年的快周转很多不学无术的人在公司拿着高薪，我们也会优化，老板一直很喜欢研究华为，他对任正非的那句“让听得见炮火的人呼叫炮火”非常认同。
另外已经决定：暂停全部所有的招聘和猎头计划，今年冻结所有管理层及以上员工的加薪，高级管理层基本工资下调10%。
所有管理层第一季度、第二季度只发基本工资，缓发奖金；
作为高管，我能理解公司的决定，我所想的就是更要好好干，跟公司一起度过难关，完成业绩，拿到奖金才是最重要的，毕竟作为高管我们的工资大头还是奖金多。
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对中国房地产下一阶段的看法
很多非地产行业的朋友估计看到我的观点会骂人，但如果稍微做些研究会发现事实就是如此。
我认为中国房地产的基本面没有变化，说句玩笑话，我个人内心准备再干15年退休没有任何问题。我们国家的城市化还没有完全完成，每年还有1000多万人进城，另外城市中房子的更新换代也一直在持续，城市与城市之间的人口也在流动，买房人口的基数还是很大的。第二个是改善和置换，你可以随便问问自己身边的朋友，对自己的住房满意吗？超过一半的人都不满意。这都是开发商的机会，客户的需求一直在升级，看你的产品能满足客户要求你就能赢。所以房企与房企之间的分化会严重，闭着眼睛卖房的日子估计很难有了。我个人特别担心那些规模虚高但没有什么品质和客户口碑的房企，早晚会被客户遗弃。
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对购房客户说的话
如果是刚需，手里积蓄不够的找父母和亲戚转借一下，真诚的建议你尽快去售楼部看看，因为这个阶段不少公司在“以价换量”，这个政策考虑到老客户的因素不会太明目张胆，所以一定要亲自看亲自谈，有的时候我们要学会“拥抱负面”，越是市场冰冻期越是难得的机会，开发商也很着急。如果你有幸看过本文你就赶快去转喜欢区域的楼盘吧，看完超过5个楼盘自己都知道怎么决定了。
另外估计经过疫情最大的变化是购买第二居所的人群会增多，比如去海南、云南、珠海中山等地购房的客群会增多。
今年对刚需和改善的项目可能会没有任何影响，但是顶豪项目今年会是一个坎，顶级住宅的业主很大一部分比例是中小企业老板，今年的经济形势对他们影响很大。虽然很难，我本人包括所有的管理团队还是很乐观，我们相信只要一心为客户着想，做好一个开发企业应该做好的品质和服务，满足客户的需求，就绝不可能淘汰。感谢《地产观察》的邀请，大家也可以在评论区说说你们的看法。
