长沙、南京“腰斩式”限价：竭泽而渔还是从长计议？

地产八卦女说

孙大炮说：没有选择！现在连房价都替你定好了。你只能选择还干不干，别的不用考虑了。

孙的话是非常深刻的，一刀见血，对于我们也是一样，未来的房价涨幅是定出来的，不是市场走出来的。所以不用自己瞎分析了，你干还是不干？根据自身情况决定。

自8月探访长沙之后，我已经很久没说长沙楼市了。

但是，作为长沙的业主，我一直都在默默关注着长沙。

不得不说，最近长沙、南京的几个限价盘、限价地块，如长沙梅溪湖9970每平最高限价地，中建悦和城、半山壹号等限价盘，南京河西佳兆业城市广场、五矿崇文金城等，着实令人心动。特别是南京河西，一二手差价达1.5万每平，买到即爆赚150万上下，堪称限价红包全国最大的地区；而星沙华润置地广场，价格直接被腰斩，5500的均价甚至还不到湖南省下属县市的房价水平，可以算作是全国限价幅度最高的区域，难怪市场上要疯狂了（甚至有朋友笑言：没在房子上发过横财的，这辈子别混了）。

在此之前，我曾在文章《处于大涨前夜的长沙，会迎来暴风雨吗？》一文中，明确提出过长沙政策风险和二手房风险。果不其然，两项风险都应验了。

对于长沙、南京这种“新房限价，二手成妖”的情况，我当时提的建议是，如果实在没有渠道买到一手房，最好还是不要选择二手。后期如果新房投放量真的上去了，二手房就更不值得考虑了。

因此，在近半年买了二手房的客户，会感觉比较悲催。长沙时代倾城、华润置地广场等楼盘，都出现过维权现象。毕竟这一波牛市，正常的情况应该是先来的吃肉后来的喝汤。限价之后，变成先来后来的都吃肉，中间来的喝汤。

从这一方面说，限价政策针对的不仅仅是一手房，而是包括二手房在内的整个市场。

一直以来，我们以为二手房市场是“真正的市场”，不受政府直接影响。毕竟是私产，政府直接调控二手房有违财产私有原则。但实际上，我D操盘水平实在太高了，不管你是一手还是二手，只要政府想要的，没有办不到的。

为什么这么说呢？限价，限的其实是大区域的预期，不单单是一个楼盘的事儿。而且你对这个楼盘限价，你总要一视同仁吧？其他楼盘肯定也会限价，只是限多限少的问题，这就使得权力而不是市场拥有了定价权。

此外，限价开启容易，想要解除就很难。因为我们的城市化和财富增长仍在继续，购房的客户需求实际上是越来越多的。但是限价作为一种略粗糙的调控方式，人为将价格压低，会使得房价反弹的动力越来越足（炒房需求现在是被压制住了看似不多，但它是随时都可能会有的，只要有利可图）。

正确的限价方式是怎样的？是随着城市化的继续、配套的逐步完善，将涨幅控制在微小的范围内，使得房地产没有短期暴涨的可能——也就是说，将房价上涨与城市化控制在同一节奏的轨道内，使得炒房客短期内没有获取巨额收益的可能。

由此，个人认为，限价将会是长期客观存在的事物。在这个时候买了一手房投资的朋友，不要想着等限价取消再卖出去收获暴涨，而要开始考虑房租收入的可能性；没买到一手房的刚需也不要着急，限价将会长期存在，现在买不到不代表以后也买不到，让子弹飞一会儿兴许会更好（最近的2018年经济工作会议也明确了调控政策的长期持续性）。

事实上，我在文章《买房先落户？城市会撩骚，谁也挡不住！》中也说过，当城市开始重视利用房价红利（因为限价导致价格低于价值的现象）吸引人口落户，房价红利现象就不再是简单的经济现象，而是政治现象了。因为城市竞争会越来越剧烈，房价红利的保持也应该越来越长久，才有利于城市参与全国乃至全球竞争。

在地产圈有一个著名的论断，说调控政策从来都是“保障房地产市场健康平稳发展”，从来没有说过“降房价”。

真的没说过吗？其实现阶段的限价就是降房价，而且是明晃晃地降。

当市场机制无法降房价的时候，政策机制的威力就显现了。而且，你还不能说限价不是市场经济，毕竟政策变化也是市场风险的一部分。

有意思的是，限价可以看做是政府对地方区域价的价值判断。比如长沙认为星沙只值5000，梅溪湖不到1万，而大王山则能到8500，高铁新城甚至能到12000，这种超出常理的价值判断，反应的是政府对这些区域的重视程度（也有人认为政府这么做是打击热点板块，扶植新兴板块）。

而从大的城市角度来讲，一个城市限价，同量级的另一个城市价格管控没那么严厉，就相当耐人寻味了。比如武汉，之前的大学生落户政策，武汉就比长沙要宽松一点，近期更是为企业开了一个“房票”的口子，并承诺让大学生低于市场价20%买到房子；而在楼市热度上，武汉全年几百个日光盘，几乎一天一个，比长沙楼市有过之而无不及，近期12月1号开盘的清能清江锦城项目，均价13400元/平，相比6月开盘10350元/平的均价，更是上涨3000元/平.....武汉如此火热的行情，为何不见它施行如长沙一般严厉的限购限价政策呢？

对于这个问题，有论者认为是这两个城市间已达成协议，长沙放弃与武汉竞争，转而输血支持武汉壮大以“福荫”长沙。或者武汉必须做大，已经成了国家战略的一部分，所以上面暂时允许武汉上涨。

对于这个观点，我个人不做评判。不过我觉得，长沙限价武汉不限价，远不是长沙“认输”这么简单。长沙仍旧希望与武汉竞争，只不过经济、人口、交通等底子确实比武汉薄，所以只能通过限价，“损伤”开发商的利益，人为制造房价红利吸引人才落户；而武汉城市已经够大，不需要严厉限价来吸引人才落户，在房价管控上略微宽松“示好”开发商，反倒有利于城市商业融合和产业升级，促进武汉整体水平向一线靠拢。

由此，尽管长沙与武汉已经不是一个层级的竞争关系，但长沙不服武汉，拼命吸引人才，也是不争的事实。

刚才谈到长沙限价是为了制造倒挂吸引人才落户，所以不得以“损伤”开发商的利益，而武汉房价管控略宽松，是为了商业和产业升级，同时也兼顾大学生落户群体的利益，所以对开发商大度一些。有人据此说，长沙这么做，到底是竭泽而渔，还是从长计议呢？

诚然，严厉的限价降低了开发商盈利的预期，前几天发布的限价房新政，更是明确规定只有6-8%的利润。开发商做好产品的动力，确有削弱。有人甚至说，星沙限价5、6000，基本保证星沙以后没好房子了。

然而，从另一方面看，面对房住不炒的大环境，长沙的限价，反而使得长沙楼市成为一个开发商的“安全岛”：只要能控制好成本不碰触限价线，开发商的房子就不愁卖，去化周期也大大加快，而且赚钱是肯定的，不必再过多担心风险。（相信在南京限价前高价拿了地王的京奥港未来墅，一定感同身受吧？）等到长沙利用限价吸引了足够多的人才之后，限价也会逐步放开，直至商业和产业升级。

所以，个人认为，对于限价的思考，还是首推孙大炮的观点：没有选择！现在连房价都替你定好了。你只能选择还干不干，别的不用考虑了。

孙的话是非常深刻的，一刀见血，对于我们也是一样，未来的房价涨幅是定出来的，不是市场走出来的。所以不用自己瞎分析了，你干还是不干？根据自身情况决定，但长沙、南京，不可否认仍会越来越好。

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