郑州楼市有多难：存量宅地6.6万亩，房源潜在供应1亿平米！

日前，来自易居研究院的数据显示，9月郑州新建商品住宅库存面积同比增加110%，在100个城市中位居全国第二。

紧接着，11月2日，郑州自然资源和规划局公布的一系列数据，给楼市库存困境再添佐证。

郑州自然资源和规划局官网截图

官方公布的，是存量住宅用地信息。有总体数据，也有各区明细和位置分布图。

数据显示，目前郑州存量住宅用地总面积为4445.908311公顷，其中未销售房屋的土地面积有2295.750052233公顷。折合34437亩。

什么意思呢？

就是这3万多亩土地，处于在建或者待建的状态，而这一批新建设的房源，未来几年都会陆续进入市场。

够震惊了吧？更惊吓的还在后面。下面我们对这些数据一一拆解。

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自然资源和规划局官网资料截图

先来看总体数据。

郑州市区存量住宅用地总面积为4445.908311公顷，折合66688.5亩，共计1104个地块。

其中未动工土地面积为1393.462064公顷，折合20902.5亩；

已动工未竣工土地面积为3052.446247公顷，折合45786亩；

未销售房屋的土地面积有2295.750052233公顷。折合34437亩。

最值得关注的是表格中的第三和第五个数据。

第三个，未动工土地面积，也就是已经交易完成的土地，处于待开发状态，约2万亩，大概1400万平米。这些都是房企的储备用地，规模与郑州去年一年的住宅用地供应量相当。

第五个，未销售房屋土地面积，可能是未动工，也可能是动工但尚未取得预售证。这直接决定了短期内与未来几年的住宅供应量。这个数据，将产生大概1亿平米的房屋面积。

数据很惊人，怎么得来的？

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来看下面的算式：

2295.8*15*666.6*4.5≈1亿

其中，2295.8公顷*15，换算成34437亩，再乘以666.6，折合成2295.6万多亩。以4.5的容积率进行测算，将来产生的房屋面积，大约在1亿平。

大概能去化多久呢？

按照郑州每年2000多万的住宅成交面积测算，去化周期为五年。

为啥郑州库存增速这么高？就不难理解了，用地基数大啊。

9月郑州新建商品住宅库存增速位居全国第二

还有一个数据可以关注下，就是已经动工，但未销售的面积。这个数据很容易算出：

未销售房屋的土地面积 - 未动工土地面积 = 已动工但未销售房屋的土地面积

即2295.750052233 - 1393.462064 = 902.29公顷，折合13534.35亩，约902万平米。

以4.5的容积率计算，大概是4060万平米的房屋面积。以每套100平测算，约为40万套房屋。

注意，这是已经动工的土地，几个月就可进入正式销售阶段。也就是说，未来几个月，还将有40万套房源进到楼市，去化周期20个月。

这部分房源，将给楼市产生较大的短期影响。政策持续压顶、融资日渐艰难、回款举步维艰，形势愈加严峻的前提下，住宅库存却一路猛涨，严重的供需失衡将给市场带来更大压力。

可以预见的是，如果政策不开口子，明年市场仍然不易。至于回暖，可以暂时放弃幻想，先想想怎么回魂吧。

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下面我们具体到各个行政区域。政府对每个区的住宅存量用地情况，也做了详细呈现。先看几组基本信息：

市内五区：592个地块，其中未动工地块70个，已动工未竣工的有522块；未销售房屋的土地面积共计913.096公顷，折合13696.4亩。

高新区：116个地块，其中未动工地块12个，其余均是已动工未竣工的状态；未销售房屋的土地面积共计238.6044公顷，折合3579亩。

东区：35个地块，其中未动工地块12个，已动工未竣工的23块；未销售房屋的土地面积共计121.9144公顷，折合1828.716亩。

经开区：108个地块，其中未动工地块52个，已动工未竣工的56个；未销售房屋的土地面积共计351.9002公顷，折合5278.5亩。

上街区： 83个地块，其中未动工地块17个，已动工未竣工的66个；未销售房屋的土地面积共计206.6138公顷，折合3099.2亩。

港区：166个地块，其中未动工73块，已动工未竣工的93块；未销售房屋的土地面积共计457.4832公顷，折合6862.248亩。

通过以上各区数据，可以发现，除了市内五区之外，存量住宅用地数量最多的是港区和高新区。

而未销售房屋的土地面积最多的，是港区和经开区。港区以高于经开一千多亩的规模，位居首位。

对港区来说，因为区域面积、待开发空间都比较大，过去几年，住宅供应一直在增加。

楼市供应量居高不下，导致每一轮市场盘整期，区域内的楼盘都犹如面临一场生死劫。降价、促销、首付分期，层出不穷。

将近7000亩的未销售房屋土地面积，意味着，区域的楼市局面短期内难以得到缓解。

再看经开区，这两年的土地供应主要集中在滨河国际新城和国际物流园区，库存和成交也主要集中在这两个区域。

相对来说，滨河国际新城高起点、高规划，有政策支撑、积极推进，区域各个方面都在稳步向好，宜居性慢慢凸显。

而国际物流园区的定位，注定了区域楼市的尴尬，同样的价格，可能更多人会选择去南龙湖。

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伴随此次数据公布的，还有各区存量住宅用地的项目分布图和项目清单。

具体不再一一分析，大家可根据分布图，自行查看。项目清单太多，只呈现部分，如需完整版资料，可自行去自然资源与规划局查找。

市内五区存量住宅用地项目分布图：

东区：

大家注意编号534地块，名门·北龙湖24号地，是名门樾府的地块。

这个项目一直比较神秘，神秘在什么地方呢？

很少见宣传推广，购房者永远都不知道还有没有房子。去年3月份听说开始选房了，随后又开始“音讯全无”。

从此次官方公布的信息可以看到，4.198326公顷的土地面积，未销售房屋的还有3.057044公顷，按照1.5的容积率计算，可销售面积约有4.5万平。

再看龙子湖区域。最近七八年，在售楼盘一直很少，尤其是自从永威五月花城、正商书香华府之后，区域内几乎没有拿得出手的楼盘了。现在区域内的存量住宅项目，要么是省直人才公寓，要么就是不知名的小盘。

经开区：

经开老城的在售项目和库存土地都比较少，如同上文所说，库存住宅用地主要集中在滨河国际新城和国际物流园区。

其中，滨河国际新城的地块大多比较方正，并且单个地块面积比较均衡。国际物流园区的地块毕竟零碎，部分地块很不规则，这给后续开发商的楼栋排布、户型设计也带来一定挑战。

高新区存量住宅用地项目分布图：

上街区存量住宅用地项目分布图：

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过去几年，随着大批城中村的改造、近郊新区开发建设，郑州住宅土地供应逐年增长，并于2018年达到2396.36万平米的最高峰。到了去年，又再次回落到1500多万平米。

根据郑州市自然资源和规划局在今年四月发布的建设用地供应计划，显示，今年住宅用地计划供应997.7公顷，约为1000万平米。对比去年，减少33.3%。

土地供应虽在放缓，楼市库存压力依然庞大。未来两年，楼市大概率依然会保持横盘。

最后，年底将至，买卖双方都比较躁动。建议各位购房者理性买房，还是那句话，既要抬头找漏，更要低头避坑！

（本文完）