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最近趁着小长假回了趟老家，那些仿佛昨天还在考研读博的朋友，转眼就到了闲聊柴米油盐和讨论学区房的人生阶段。闲谈间，一个朋友表示，自己刚买的二套学区房，除了学区因素外，还主要是看中了小区的“品相”，他说自家小区的外立面看起来又高级又有质感，比起一水涂料粉饰外墙的小区，自家小区的颜值优势会让他每天出行都有好心情。他的这番话，不禁让我想起前一段一位粉丝的留言，也是关于选房子考虑的因素，在我们过多的关注区域、学区、交通等因素的背后，很多时候被我们忽略的底层逻辑，比如建筑类型、建筑外观等，对我们所购买的房产也有着不可忽略的影响。今天要说的是建筑外观，主要是指不同用料的建筑外立面差异。随着时代的发展，建筑外墙的用料，经历了从涂料到玻璃幕墙的迭代更新，现在的市场，属于多种材料并存，其中涂料、面砖、真石漆、干挂石材、干挂铝板、玻璃幕墙最为常见。要了解不同用料带给建筑外观的差异，必然要先了不同用料的特点。涂料是现代称呼，古代叫法是油漆 ，由于20世纪油漆工艺的重大发展，出现黏着力更高、光泽度更强、阻燃、抗腐蚀等特点的各色油漆，涂料作为首选材质被广泛运用于外立面。涂料的优点是经济实惠、施工和维修方便，缺点也比较明显，涂料外立面无质感可言，且容易开裂脱色，寿命较短。我们现在可以看到的很多上世纪末的涂料建筑，大都没禁得起岁月风霜，面貌破旧。多是指用陶瓷面砖做成的外墙饰面，特点是质地坚实、有质感、耐脏耐磨，但面砖外墙的黏贴要求较高，施工难度大，因为是黏贴的墙面，所以也会有墙面脱落的风险，另外投入成本上相比涂料也高很多。面砖外墙在深圳非常普遍，许多十多年楼龄的小区，如今依旧面貌尚可。但也因为脱落伤人的风险因素，多城市也对住宅外墙材料进行限制，例如一些城市规定高层住宅必须用涂料进行装饰，禁止使用墙面砖。真石漆材料的装饰效果酷似大理石、花岗岩，特点是环保无毒、耐污、寿命长。装饰后外观会有天然、高雅、庄重的美感，与干挂石材的装饰效果相近，但相比之下施工更便利，价格上也更为经济实惠，极具性价比。不过真石漆也存在一定弊端，受施工技术和时间影响，真石漆外立面也会出现裂缝甚至脱落，也会对建筑外观产生一定影响。干挂石材是通过金属挂件将石材固定于建筑物外墙，达到装饰目的，通常使用花岗石或人造大理石等饰面石材进行装饰。特点是耐旧、保温隔热、质地坚实、不易脱落，装饰后建筑外墙美观大气，虽然是很好的外墙装饰材料，但对施工工艺有较高要求，且本事石材干挂也具有较高成本。在建筑品质较高的杭州，就有非常多的外立面是干挂石材的建筑小区。同样采用干挂工艺的干挂铝板，与干挂石材仅有材料上的差异。这种材质的外立面比起其他的装饰材料，保温、隔热、耐旧、防水的性能更胜一筹，由于材质的金属特性，通常可以让建筑显得灵动立体，品质感倍增，颜色上更是可以达到几十年不变；铝板立面没有什么特别突出的缺点，仅在耐撞击性上偏弱。这种材质的外立面多存在于商场和写字楼建筑，还有部分豪宅建筑，比如世界最高住宅迪拜公主塔、上海明星豪宅汤臣一品都采用了铝板外立面，是极具豪宅审美的外立面材料。玻璃幕墙顾名思义是采用玻璃材质的建筑外墙，通常是镜面玻璃和普通玻璃组合的形式运用于高层建筑，具有防潮、防水、阻隔噪音的特点，一样可以几十年不褪色，也是一种美观耐用的外墙材料，但会存在一定的光污染情况。这类材料也适用于写字楼、办公楼，少量住宅运用。不同用料除了带给我们感官差异外，也存在一定的其他影响，这种差异就体现在房价上。首先，由于不同材料在造价上的较大差异，会直接影响到我们的购房成本，也会定义小区档次。简言之，外立面用料越贵的小区档次越高。普通小区一般是涂料或面砖外立面， 中档小区多采用真石漆外立面，干挂石材、铝板、玻璃幕墙多用于高端住宅项目。另外，虽然有些城市受限于政策高层必须用涂料，但为了提升项目品质，一些用心开发商会采用低区干挂石材，高区涂料粉刷或真石漆的办法来制造项目于其他项目的差异。如下图我们可以看到不同材料的成本差距较大，从40元每平米到1200元每平米，像这样高的成本波动，是直接影响房价的。再者，往大了说，建筑外观是城市形象的一部分，对城市面貌有直接影响。岁月不败美人，而有些小区的外立面却会随着时光流逝而老旧、破败，成为影响城市形象的落后建筑。这也是为什么城市创先评优或是举办重大赛事前会规划刷新部分老旧建筑，以契合城市貌，给人更好的感官体验。往小去看，耐旧的外观，更具备房产溢价的优势。能够历久弥新的建筑，往往会因为外观保持的好，同样的楼龄，对比涂料外墙脱落掉色，高成本外立面项目往往能保持好的品相，而这部分的差异也会体现在房价上，让房产本身更保值。关于考虑外立面细节买房，主要需要考虑自己的审美要求和置换需求，最后给大家两点建议。对居住环境和观感要求高，涂料装饰的外墙建筑首先剔除。如果考虑未来置换，想让房产更具保值优势，也尽量选择耐旧经久的外立面装饰小区，这样的建筑能够历久弥新，保有最佳的面貌，转手出让时也会成为房产本身的一部分优势。
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