2020年刚刚开年,房地产圈似乎憋足了一股劲在等“小阳春”的到来。
老实说,2020年的小阳春,我不怕2019年已经大涨了30%的深圳,又再次上涨。
我最担心的城市是——仅有4791GDP(2018年)房价却远超一线城市广州的厦门,房价上涨。
厦门的房价,涨到今天“8-5-3”的房价格局(岛内豪宅8万/㎡,刚需房5万/㎡,岛外刚需房3万/㎡),房价早已透支了预期。
回想2019年的小阳春,最惹眼的莫过于厦门。
当时的厦门刚刚走过回调,学区房和岛内豪宅新房入市催化,短短的小阳春便上涨了15%以上。
而要准确判断“2020年厦门小阳春会上涨吗?”我们首先要搞清厦门这几年的房价轨迹以及背后的深层次原因。
回顾2016-2020年的厦门楼市:
2016年暴涨--2017年横盘--2018年下半年回调15%--2019年小阳春上涨20%--2019年下半年横盘。
从中,我们可以发现,当杭州苏州南京武汉郑州成都处于平稳期时,厦门走出了比其他二线城市更曲折的房价轨迹。
尤其是2018年末,房地产圈甚至还盛传“厦门房价崩盘、地价腰斩”,而且通过循环反复地发酵,变得更加扑朔迷离。
其实当时的厦门房价没有崩,各项目价格基本回调10-20%
岛内豪宅横盘但抛盘少
岛内老破小在跌,交易周期长
岛外豪宅在跌,成交惨淡
岛外刚需盘价格很扎实,观望情绪浓但还有量成交
而现在的厦门,新房库存周期长达2年,二手房成交周期拉长,市场逐渐形成了“堰塞湖”,行情冷得不能行。
表面原因是:厦门太依靠外围市场——强大购买力的闽南土豪,往往更波动。
根本原因是:这一刻的厦门,仍然没有走出4年前楼市暴涨下“地王潮”的阴影。
我很担心,在2020年小阳春,担心厦门又要使出“地王”的杀手锏来,然后掀起学区房的热潮,然后由“地王+学区房”进一步推涨厦门房价。毕竟厦门就是比任何一个城市,都懂得用“地王+学区房”来托底楼市。地王是官方发起,学区房是民间根进,但最关键的还是“地王”。
土地,可以说是厦门这座城市最大的困局,所以,每一场土拍都在宣告厦门房价又要翻开新篇章。
2008年,鹭岛之上,尚有8000元/㎡之下的住宅;2018年,8万/㎡的豪宅也不再引起人们的惊讶。十年,厦门的房价如同脱离了地心引力的火箭,向着无边宇宙飞奔而去。四年来,全国房价普涨,但每个的城市的牛市和涨幅是有差异的,而厦门这个妖孽城市就是别人涨我涨,别人熄火我继续涨,别人再涨我暴涨的神话。而在厦门的涨中,最大的动力便是一个个地王的刺激,“每逢土拍,必出地王”已经成了各大开发商心照不宣的事实。由于厦门岛内在2013年-2018年连续5年断供土地,高贵的鹭岛,各家千亿开发商也只可远观,任凭如何强烈追求,也得不到女神的青睐。于是这些在其他城市呼风唤雨的开发商只能退而求其次,败走海沧集美同安翔安拿地,但是这些地区供地也很稀少,每次土拍都是一番激烈厮杀。建发、融侨、禹洲、恒大等29家房企到场竞拍,经过两百多轮的激烈角逐,最终保利以54.26亿元竞得2016TP02商住地,楼面价为25838元/㎡,溢价率为149.6%。这块地王不仅是同安的最贵地王,也是厦门当时拍出的最高的地王,这块"双冠地王"诞生!地价超越周边的保利、金都项目在售价格2.3万/㎡,标志着岛外"3万"时代来临。一石惊起千层浪,地王诞生半天之后,岛外10盘封盘,第二天再开时,均价已经由2.3万上调为2.8万+,紧接着就跨过3万一路绝尘而去。
这块地王,仿佛给原本就蠢蠢欲动的的厦门,撕开了一道口子。一时间,朋友圈、公众号、网站铺天盖地都被涨价信息覆盖。从同安开始,从岛外到岛内,市场全线调价。当时的厦门市场犹如烈火烹油,正式进入暴涨的高潮,无人能挡。其中最出名的是融创首次进入厦门拿地开发,而此时土拍战火也已经烧到了“岛内人眼中的农村”——翔安,翔安南部新城咸鱼翻身,成了各大开发商争抢的肥肉。
翔安新城2016XP06地块,作为该轮土拍中的压轴出场地,融创以30.76亿斩获该地块,楼面价38345.45元/㎡,溢价率139.66%!融创之后,逐鹿厦门的还有世茂、万科、中海、融侨等著名开发商,因为厦门供地非常稀少,所以每一轮土拍都是一轮厮杀,各大开发商都不甘示弱,疯狂抢地,推高着厦门的地价房价又飚上一个新高度。☉2016年,号称打造厦门下一个经济增长极的海沧“千亿马銮湾”土拍旁边已有海沧中学、海沧二实小学等优质学区,海投以3.7万/㎡拿下地方,而就在项目附近闽系房企泰禾引以为傲的新中式产品泰禾院子才买3.8万/㎡,大家的房价预期就是岛外5万,买到泰禾的房子就是捡到大便宜了。还有热门板块集美杏林湾,位于杏锦路与海翔大道交叉口东北侧的地块拍地,交通优势非常明显,吸引了建发、万科、中海、金茂、远洋、海投等17家房企参与竞拍。最终,建发以17.22亿元竞得2017JP03地块,未进入竞配建环节,去配建楼面价30478元/㎡,溢价率32.5 %。土拍一结束,周围的二手房全线调价,涨到38000元/㎡的房子比比皆是,二手房网签量暴增。厦门的房价从来不像这个城市的海面一样温和平静,完全是喷射式的上涨,就是一个个的地王和调控,将厦门的房价由原来的“3-2-1”变成“5-3-2”,到现在的“8-5-3”。
土拍大战一起延续到2017年初,直到厦门升级调控,风起云涌的厦门土拍大战才真正熄火。可是厦门的刺激点燃和持续火热就是因一个个地王,随着开发商没钱、资金链紧张,自然不敢再砸钱买地,收缩战线保持现金流才是王道。奈何当年重金砸钱买下的地王,在限价、楼市下行之下,成了烫手山芋。厦门的供地少,就类似于股票中的小盘股,体量非常小,而一旦有大资金涌入,非常容易把盘子炒火,所以庄家最爱小盘股,高抛低吸。而厦门的土地就像小盘股,市场需求摆在这里,可是供给跟不上,所以只能用钱投票来抢,那么拍出一块块地王就是顺理成章的事情了。中国的房地产就是一个政策市,而厦门更是最典型的代表。厦门今日“8-5-3”的房价格局最大的原因就是因为地价,其实基本上在每个城市的意外之“涨”都会有政策的影子,只是厦门做得更明显罢了。
楼市分化之下,越来越多城市被打回原形,挤了泡沫,如燕郊、珠海、三亚...而今天厦门楼市的冷淡,就是在为2016年地王潮买单。在这样的楼市冷淡之下,我真的更担心了,担心厦门又再次启用“地王”的杀手锏来托底楼市。论经济、论人才吸引力、论城市建设,厦门可不是像深圳一样自带高光的城市,厦门更承受不起房价上涨经济滞后的阵痛,真的禁不起这么造。当今的中国,正值强二线城市抢人落户、吸引产业的关键时刻。如果厦门的房价在2020年小阳春,真的再次上涨,未来厦门要靠什么来留住和吸引年轻人?凭什么与杭州苏州南京武汉郑州成都这些强二线城市竞争?靠温暖湿润的气候?靠文艺清新的海岛风景?还是靠体量有限的旅游业?
如果厦门还不苏醒,在静淡市还要持续推高房价,那么未来的厦门,仅仅会是一座海岛养老院罢了。
厦门,请不要透支自己的未来。
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