史上最硬核的厦门学区房攻略2020版(岛外篇3翔安区)
我上网查了一下,原来是国贸学原,集美新学区房,5号楼1梯1002拟售价格51462元/平方米,面积45.49平。
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这里科普个小常识,在厦门,通常认为,除了顶楼,电梯房的楼层越高越好。
比如一栋楼有11层,那10楼最好。
国贸学原的房价分布情况是什么呢?
2楼202单价47162
6楼602单价49312
7楼702单价49849
8楼802单价50387
9楼902单价50925
10楼1002单价51462
11楼1102单价50387
2楼最低,8楼与顶楼11楼单价相等。
这说明,开发商认为,这栋11楼的楼盘,最好的楼层依次是10楼,9楼,8楼=11楼,7楼,6楼,5楼,4楼,3楼,2楼。
而非电梯房,除了1楼,楼层越低越好。比如2楼3楼最好,顶楼最不好。
如果1楼没住户,2楼最好。
因为2楼不仅不像1楼那么潮,而且可以放任小朋友在家里拍篮球,跑跑跳跳,或者玩跑步机,也不怕吵到楼下住户。
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而除了这套51462的,其他同样四五十平小户型的房子,单价均价在4.8万左右。
而1号楼3号楼等100多平的户型,单价要低一些,普遍在4.2-4.7万。
这次国贸学原卖的大多是40-60平小户型,可能主要是面向刚需。
而建发书香府邸,肯定更贵,因为建发的牌子更香。而且建发的房子肯定好卖,肯定抢光。
所以,未来翔安“学区房”房价突破5万,毫无悬念!
但为什么这里的“学区房”要加引号呢?
因为,翔安,没有真正意义上经历过中考考验的学区房,不论是科技中学分校,还是双十中学分校,都还没中考过呢,谁也不知道成绩如何,只能靠猜。
而翔安本区的学校,中考成绩都一言难尽,至今,同翔片区最好的学校依然是同安一中。
事实上,2016年后,翔安房价涨上3万多,高价接盘翔安新房的人,这几年房价不涨反跌,据说某些楼盘亏了30%,可谓是亏了房价又亏利息,
现在翔安大多数项目的月均销售套数只能维持在十几套左右,成交量惨淡。
总之,房产投资的秘诀就是——相对低价时买入。
千万别在相对高价时接盘。
比如2016年初,集美海沧房价都往三四万奔了,翔安还是一万多,那翔安就是相对低估,这就是相对低价,可以抄底。
但到了2016年下半年,翔安房价直奔三万多,而集美海沧还是三四万,但翔安城建,学区等配套远不如集美海沧,这时候就是相对高价,千万别去接盘。
可惜很多人不懂,还是被傻傻忽悠去翔安接盘新房。
翔安南部的新学区,主要指这两个:
1、厦门双十中学翔安校区初中部
如图,片区内的两个新房楼盘,分别是建发书香府邸,与国贸学原。图片左上角的红色圆圈是保利和光城悦,学区属于科技中学翔安初中部。
配套小学是实验小学翔安校区,就在国贸学原门口。
中学是厦门双十中学翔安校区初中部。
目前国贸学原的售价是4.2到5.1万之间。
以下部分是效果图。
建发书香府邸,售价还没出,我估计也不低。
以下部分是效果图。
该学区售价与海沧,集美同等楼盘价格相比,持平或更高。
虽然也是实验小学分校+双十中学分校的亲儿子配置,但未来成绩与海沧,集美同等亲儿子相比,会如何?
我个人认为不确定性较大。
5万的价格,比岛内普通中学片区的房价还要高。
而海沧最好的学校,中考成绩也就相当于岛内普通中学。
翔安最好的中学,未来成绩,未必就能比海沧最好的中学好到哪里去。
反正这种价格我不敢买,宁可买岛内或集美、海沧。
2、科技中学翔安校区
科技中学翔安校区,该片区最方便的楼盘就是保利和光城悦,直接就坐落在学校隔离。
而且楼盘前后各有一个地铁站,真的很方便。
售价3万5,我去年觉得很贵很贵,不值得。
现在与国贸学原比起来,又觉得好像也不是那么贵?
边上有个shopping mall,闽篮城市广场,生活倒是挺方便。
如果不是科技中学实力一般,这个地段我倒是觉得还不错。
另一个不好的地方是,周边的二手房,只要2万多。那这价格差可大了去了。
3、翔安的学区属性不强,但买房性价比还可以,因为翔安就是厦门周边房价制低点。本篇顺便介绍一下翔安普通学区或无学区的低价楼盘。
先从新店开始吧。
厦门有没有越卖越便宜的楼盘?
有。
首开领翔,楼盘巨多,一年一年开出来卖,近几年的卖价,高——低——更低——反弹。
最高到最低,差价可以有30%。
但这个楼盘其实我还挺喜欢的,因为——便宜啊!
首开领翔国际,2014年建成,目前单价2.3万。
首开领翔上郡,一期2017年建成,近期成交单价2.2-2.5万;二期2018年建成,近期成交单价2.1-2.2万;三期没查到数据,应该是2019年,最近没成交,普遍挂2.6-3万,但我看到还有一套卖2.2万的,声称低于原购价,可谓割肉。
特房美地雅登,从一期卖到四期,从一里卖到六里,从2009年建到2013年。均价在2.4万到2.6万左右。
其实我觉得住在新店的首开与美地雅登还挺快乐的,因为便宜,房子还大。
我参观过这里的房子,有些朋友真的买得很大,180平,叠墅,都有。
现在也就2万多,真心不贵,只是没有好学区。
4、马巷
马巷比新店还远一些,但由于翔安只要出了隧道,交通就不拥堵。
以如果自驾,其实从岛内到翔安南部新城,新店,马巷,通勤时间其实差距不大。
联发欣悦学府,建成时间没查到,但确定是这几年建成的,因为几年前我去看过,单价2.2万。主打概念是翔安一中,所以名字里有个学府二字。
联发也是建发集团旗下的地产公司,品质都很好。
特房黎安小镇,也是近几年的次新房,2.5万左右,牌子不如联发,卖得比联发还贵。
万科金域缇香,单价2万8。在马巷西边。
百项细节,品质优装,但最近好像有业主去拉横幅了,不知道有什么问题。
最近也实质性降价。
马巷比新店更远,但房价比新店贵,应该是翔安一中的缘故。
5、厦大翔安校区边上的新楼盘。
单价3万,我都不想吐槽了。
同样没学区,论距离比新店还远,价格比新店楼盘还贵。
如果自住,那没话说。投资就算了。
总结:
翔安实验小学分校——双十中学分校的学区,是翔安的亲儿子学区,对应楼盘是国贸学院,建发书香府邸,单价从4.2万到5万以上。
但学区质量未知,不确定性较高。
翔安科技中学分校,对应楼盘是保利和光城悦,3.5万,便宜一些,但学区要差一些。
新店,马巷就没什么好学区可言了,属于厦门周边房价制低点,次新房2.2万就能买得到。
如果看重学区房,我不建议买翔安学区房,因为性价比不如岛内与海沧集美。
如果对学区不看重,可以考虑新店,马巷的次新房,2.2万就能买得到。如果买旧一些的,1万多的也找得到。
最后提醒一下。
翔安现在主要的卖点是新房,但比起二手房,新房的风险特别高,特别容易出幺蛾子。
比如说:
1、卖房时开发商跟你拍胸脯保证的优秀学区,突然变卦。
比如集美某学区,当初开发商说可以分配到外国语集美分校,结果学校盖好了,所谓外国语集美分校,挂羊头卖狗肉,实为西亭学校,从管理层到师资都与岛内的厦门外国语学校没关系,真正的集美学区亲儿子是外国语集美校区,一字之差,谬以千里。
2、卖房时当优秀学区房卖,等学校参加了中考,成绩却很差,那学区房就失了成色,变得不那么学区。这种风险也是存在的。
3、卖房时,规划好的地铁站,突然就平移个几百米,地铁房就显得不那么地铁,这种情况在厦门也发生过,我就不点名了。
或者是规划好的商场,都过去十几年了,还没盖起来,这种情况别说岛外,就连岛内也有。
4、原先当海景房,江景房卖的楼盘,后来沿海沿江一面又盖了几栋高楼,就没海景了。
比如当初海峡国际一期,一开始大多数楼盘都是海景房,后来二期盖起来了,挡在一期前面,一期某些海景房就显得不那么海景了。
再后来会展片区的JFC,TFC,中航紫金等一系列商业高楼盖起来,别说一期,连二期的海景房都少了。
5、精装修猫腻。比如价值1000/平的装修,卖你5000/平。住进去以后各种坑,这个大家都懂。
如果不送装修的,那住进去的前5到10年,小区里天天有人装修,那个噪音与粉尘污染啊。
当然,建发的新房,通常不会出幺蛾子。所以厦门人最认建发的牌子,有建发溢价。
但这个溢价如果从新房延续到二手房,我就觉得有点贵了。
总之,翔安的新房,坑特别多,历史上买翔安新房,赚到钱的人很少,就算赚到钱了,也不如买岛内或者海沧,集美。
究其原因,厦门的经济总量不大,人口不多,资源外溢力量不足,能支撑起海沧,集美这两个区,就很了不起了,实在没有更多余的资源给翔安。
所以,翔安永远只能做最后的补涨。