最高法院：买房人支付了大部分购房款，权利保护优先于银行抵押权！
宜
12月
10日
今日案例：
买房人支付了大部分购房款，
权利保护优先于银行抵押权！
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裁判要旨
结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。
案例索引
建银国际资本管理（天津）有限公司与王得鑫及一审第三人大连中天房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉【（2020）最高法民申1498号】
裁判意见
最高法院经审查认为：本案系申请执行人执行异议之诉。根据建银公司的再审申请本案审查的核心问题在于提出执行异议的购房人对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，本案中王得鑫作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。
结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。
参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关再审申请理由，不能成立。
其次，本案购房人王得鑫提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形，涉及以下几方面问题：
（一）关于王得鑫是否与中天公司签订合法有效的书面买卖合同，王得鑫提交了其在中天公司已经取得房屋预售许可证后至人民法院查封案涉房屋前期间与中天公司签订的《商品房买卖合同》，中天公司为其出具的案涉房屋销售不动产统一发票记载内容亦与《商品房买卖合同》所载信息相符并盖有中天公司发票专用章，且双方已实际履行合同，据此可以认定王得鑫与中天公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同已经订立。
（二）关于王得鑫与中天公司之间的房屋买卖合同是否因无权处分而属效力待定，根据建银公司、中天公司与盛京银行签订的《委托贷款合同之补充合同》中关于“在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……建银公司和中天公司同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在中天公司按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银公司认可的担保物的情形下，建银公司同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续”的约定，以及中天公司取得案涉房屋商品房预售许可证的相关情况，原审法院认定建银公司已同意中天公司销售案涉房屋，并无不当。建银公司关于中天公司无权处分涉案房屋、《商品房买卖合同》效力待定的主张，不能成立。
（三）一审法院已查明，王得鑫在大连市无其他用于居住的房屋。
（四）对于王得鑫已全额支付购房款的事实，建银公司并未提出异议。因此，王得鑫提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形。建银公司有关再审申请理由，本院不予采信。
综上，建银公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回建银国际资本管理（天津）有限公司的再审申请。
关于竞泽
负责人：康爱军 律师
主要专业领域：建设工程、房地产、公司法
职位：北京市大地律师事务所 高级合伙人
部分社会职务：
·北京市房地产法学会 副会长
·北海仲裁委员会/北海国际仲裁院 仲裁员
·临汾仲裁委员会 仲裁员
·沧州仲裁委员会 仲裁员
·北京市律师协会土地与房地产法专业委员会 委员
·中国房地产业协会 调解员
·北京大地建设工程与房地产争议调解中心 主任
来源：民事审判