中公、新东方、好未来、跟谁学等公司买楼背后：教育培训行业模式变迁
每一家企业买地买楼置业的目的不尽相同，但也意味着教育培训行业的模式正发生变迁
文|张心笛
编辑|王上
图片来源|Unsplash
12月，中公教育发布公告，宣布竞拍取得位于北京市昌平区的土地使用权，成交总价为30.05亿元。此前一个月，中公教育发布上市以来首次非公开募资，募资不超60亿元，其中42亿用于在北京怀柔建设学习基地。
这并不是教育培训企业第一次买地购楼。
从新东方、好未来再到跟谁学，都在不同时期不同地点购置了房地产项目，用于建设企业的总部大厦。
购置房地产毋庸置疑是较为大额的资金投入，在此前，教育培训行业多为轻资产结构，成本较多用于师资，培训场地多采用租赁形式。而现在，教育培训行业有从轻资产向重资产转移的趋势，这也意味着教育培训行业的模式正在发生变迁。
越来越多的教育公司加入了买地大军。不过，每一家企业买地买楼置业的目的不尽相同。
01
购楼建总部建办公楼
买地购楼，在教培行业中着实不是罕见的事情。行业巨头对于建立属于自己的大厦也一直有着向往。 早在2005年，新东方以当时每平米3万元的价格购买了位于北京中关村的新东方大厦，成为新东方集团的第一栋总部大楼。 （新东方总部） 此后，新东方的购楼之旅一发不可收拾，各地的一栋栋新东方总部大楼拔地而起。 2018年，新东方武汉学校总部正式搬入位于武汉武昌的新购置新东方大厦；同年，兰州盘旋路新东方大厦正式开业；次年底，位于安徽合肥的新东方安徽总部大厦项目正式开工。 （新东方安徽总部大厦开工奠基） 继新东方之后，教育培训企业买楼的现象越来越多了。 创立于2003年的好未来的购地之旅，相较来说晚一些。 好未来成立多年来，员工一直分布在众多楼宇之间，直到2018年，好未来才拥有了第一块属于自己的办公用地。该用地位处北京市昌平区沙河镇，面积约为28622.318平方米，购资13.2亿。19年底，好未来宣布将在该土地再投入9.2亿元资金，建设好未来办公空间，建筑面积约12.78万平方米。 好未来总部大厦正式成立，总耗资22.4亿元。 (好未来昌平教育园区奠基仪式） 2019年12月13日，好未来发布公告称，签订了镇江（江苏省）办公楼建筑总包合同，将斥资约14.24亿元，在江苏镇江开发一个办公用地，建筑占地约22.27万平方米。 新东方和好未来买楼置地基本是用于建总部，包括全国总部、地方总部以及办公用地。在购置用地大楼后，有利于改善教学环境、升级服务品质；也可通过自持物业减轻租金压力，优化财务模型；集中办公还可以提升办公效率。 经常会有这样的现象，教育培训公司在同一个城市分散有几个办公地址，但需要协同的事情，需要一起开会的事情比较多，员工就会来回跑，这中间的效率比较低，也比较费时间费资金。 俞敏洪也早在几年前就表示：购置大楼能够在一定程度上，降低运营管理成本、提高协作效率和品牌影响力。 此外，购置后未来或将有较大升值空间。 新东方在2005购置的第一栋大楼，是当时同片区域内最小的一座。原本俞敏洪所看好的大厦另有其他，只可惜该栋大楼当时以15亿元出售，对于当年的新东方来说着实困难。最终被中钢购走。 “当时值15亿的那栋大楼，现在价值早超过50亿元，如果当时新东方买了下来，就可以直接关门了，赚一票后就可以一辈子休息了。”俞敏洪2019年6月在中关村智能科技发展高峰论坛上如是开玩笑地说道。 对此，俞敏洪甚至表示：后悔当初没有多买楼。 02 买楼建立综合培训中心 紧随教育行业两大头部企业的脚步，华南K12教育培训机构思考乐也在悄然布局地产。 2019年9月，思考乐发布公告称，为加强吸引、培养和挽留优秀人才，思考了计划建立一个综合培训中心，以向高级管理层、教师和其他工作人员提供专业的培训课程。 目前，思考乐已经找到一个合适建立有关培训中心的场所，计划收购一个位于广东省深圳市罗湖区的综合楼物业，总代价为5800万元。该物业包括中国深圳市罗湖区友谊路与江背路交汇处云峰花园景峰阁裙楼4层。该物业为综合用途物业，总建筑面积约为3,536.07平方米。 思考乐指出，本次收购，也是思考乐为自身人才所做的战略储备，自有物业有利于提高使用稳定性，降低租期租约等不确定性，把控提升师训质量。 思考乐在运营上非常有特色，运用合伙人制度和校长负责制，通过股权激励的方式来提高整体的运营效率，因此教师流失率较低，教师与学生的黏度较高。 课后教育服务的质量在很大程度上取决于教师，思考乐希望继续吸引及挽留合资格教师、提升教学员工的整体素质并打造一支高质量团队，而思考乐买楼建综合培训中心的动作将会帮助达到这个目的。 03 购楼建辅导老师运营中心 在线教育公司跟谁学也踏上了自己的买地道路，其目的跟思考乐有类似的地方。 2020年1月31日，跟谁学发布公告，称其将在河南省郑州开发区购置三栋大楼，总耗资3.338亿元。购置大楼中，包括两栋已完工办公大楼以及一栋办公大楼。 根据郑州市经济开发区信息，跟谁学购置的三栋大楼于2016年建设，包括 2 栋研发楼(一栋21层正建设，一栋6层已完工)和 1 栋产品展示销售中心(4层)，总建筑面积为 6.5万平方米，主要作为写字楼出租或出售给民企和社会团体使用，可容纳1877人。 今年2月，跟谁学表示，此次购置的房产将计划用于公司业务运营，将在2020年下半年投入使用。 不过，跟谁学的买楼行为曾引起做空机构的质疑，GrizzlyResearch认为，跟谁学耗资3.3亿在郑州购买的三栋楼，实际总投资仅7500万元，支付价格高达4倍之多，存在夸大资本支出转移资金的嫌疑。 对此，跟谁学创始人、董事长兼CEO陈向东曾在一个发布会上做了澄清：“购买的楼建筑面积是65800平米，初步作价3.3亿，拿到手是5000来块钱一平方。在郑州经开区核心地段5000块钱（一平米）拿到那样一个楼，谁能做到？” 要知道，根据郑州多家媒体报道，早在2016年，在郑州经开区核心地段的土地楼面价已经破万元。 陈向东却做到用低价买到了核心地段，他提到：“我承认地方政府给了我们很多支持、很多工作，希望引入我们，所以我认为我们在郑州经开中心这个买楼恰恰是创造更大的股东价值。” 对于做空机构对于跟谁学郑州买楼的这一条质疑，行业内都认为确实站不住脚，跟谁学购买楼的价格相当划算，占了大便宜，国外做空机构不太了解中国地产行情。 陈向东还解释：“自己是河南人，对郑州特别有情感，跟谁学选择在郑州做辅导老师运营中心。” 对于在线大班课来说，辅导老师关系到学生的续报和留存，未来的需求非常大，也将是竞争的砝码之一。郑州作为人才密集的城市，也成为了各家选择辅导老师基地之一。跟谁学置地后就不需要租赁办公室了，可以说做了长远打算，不失为明智的选择。 （高途课堂郑州中心在郑州经开区挂牌仪式） 今年6月6日，跟谁学旗下品牌高途课堂郑州中心正式在郑州经开区挂牌，陈向东介绍说，高途课堂郑州中心是跟谁学第一家京外的运营中心，对跟谁学有着特别的意义。目前，跟谁学已在郑州购置办公大楼，也代表了跟谁学与高途课堂看好郑州长远前景，并将立足郑州长期发展的重要决心。 04 购地建学习基地 中公教育买地又是另外一种考量，这与中公的业务模式密切相关，是把更多的精力放在了完善自己的学习基地上。 年初，中公教育发布公告，称以自由资产3.8亿元购置陕西冠诚九鼎国际1号。据悉，该大楼地上建筑共计18层，总面积0.55亿平方米。中公教育表示，此次收购资产将用于陕西区域总部及综合学习基地建设使用。 11月，中公教育发布非公开发行预案，为其自上市以来的首次定增募集资金计划，募资总额不超60亿元，其中42亿元用于北京怀柔学习基地建设项目，拟在怀柔新建集授课、培训、食宿、后勤保障于一体的学习基地。 12月，中公教育再发公告，宣布通过竞拍以30.05亿元，正式取得位于北京市昌平区沙河镇的土地使用权。公告中显示，该土地将用于建设公司在线科技研发中心、线上与线下融合教育示范中心、研发与教学人员融合培训中心、全国市场垂直一体化响应指挥中心、创新教育总部。 该用地完成后，能够满足5000余名学员吃住学一体化培训，并同时解决3万余名教职工集中内训学习及住宿问题。 在成人培训领域，尤其是公考类的培训，都有封闭式培训的模式，比如有40天或者45天全封闭集训营，即连续40多天吃住在一个营地，分早中晚进行集中学习，期间学员基本很少出门。 中公教育的封闭培训班多采用酒店租赁形式，但即使是郊区的酒店，租赁成本也相当高。根据披露数据折算，2019年公司支付给合作酒店的租金超过10亿元，成本仅次于师资投入，占比相当于营业收入的15%，直接砍掉了不少利润。甚至，有的培训机构为了降低成本会找环境比较差的地方做为封闭式训练基地。 如果有自己的学习基地，就会一次性解决封闭式训练基地的问题。这就是中公教育在地产上买买买的深层次原因。 培训机构在买地买楼置业的动作背后也代表了培机构模式的变迁，一方面更加重视辅导老师，更加重视师训，在一起集中办公更会加强团队的凝聚力和效率；一方面还涉及成本问题，一次性买楼会比租赁性价比略高，也更有稳定性。（多知网 张心笛） *文中图片来自各公司官网、官方公众号 更多服务 多知新课【课时发生学·个性化教学改革的发展方向】，朴新教育联合创始人高亮为你讲授重塑个性化教学流程，如何搭建以评测为驱动力的教研体系，扫描图中二维码报名学习：