购房定金不同场景下的税法适用规则评析
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有过购房经历的人基本都知道，购房人在对拟购房源进行一定的了解后，为了能够提前锁定满意的目标房源，开发商则为了锁定购房人的购房意向，双方一般会通过签订《商品房认购书》(以下简称为“认购书”)的形式来达成意向。 签了认购书后，购房人就锁定了自己精挑细选的目标房源。作为一种合同履约的担保形式，购房人需要向开发商交付一笔“定金”。并且大部分情形下，开发商均会约定如果购房人取消购房意向则不退还已收取的定金。 基于这个性质，很多地方的税务机关都会要求开发商在收到购房人的定金后要作为预收房款申报缴纳企业所得税。 这导致很多开发商不禁产生疑惑：房子还没正式卖出去，销售合同也没签，只是签了个意向合同收了笔“担保”款就要交税了吗? 一、购房定金的法律界定 在法律层面上，购房定金本质上是一种开发商和购房人为了能够最终缔结正式的购房合同而采取的一种过渡性的担保形式。在《民法典》实施以前，主要参考的是《民法通则》、《合同法》和《担保法》的规定。 购房定金的收取标准按照《民法典》第586条的规定是不能超过主合同的20%，所以我们看到的开发商和购房人签订的认购书一般都会约定到目标房源的具体房号、销售总价、正式签约间隔期和定金责任条款。 购房定金的收退原则依据的是《民法典》第587条的“定金罚则”，整体来说就是如果是因为购房人的原因导致不能在约定时间签约的话，开发商不用退还定金;相反如果是因为开发商的原因导致不能在约定时间签约，双倍返还定金，比如典型的像开发商没有拿到预售证，目标房源被查封冻结，一房两卖等。 抛开其他因素，实务中从“定金”的法律定义出发，通常认为认购书的缔约双方实质上已经达成了签约的合意，详细到了具体的交易标的和具体交易价格，所以定金的给付和约定只是为了给予双方签约准备时间的同时固定下来合意结果而实施的担保方式。 另外，在司法判例中，法院对于预收的购房定金性质的款项也更加偏向认定为预收房款。以青岛苏宁置业有限公司与国家税务总局青岛市税务局稽查局税务行政管理行政判决案为例，2011年12月份苏宁电器集团有限公司(以下简称为“苏宁电器”)向青岛苏宁置业有限公司(以下简称为“青岛苏宁”)支付4.193亿元购房诚意金认购其所开发的青岛苏宁生活广场负一层至五层用于连锁经营的业务，青岛苏宁因未在2011年度企业所得税汇算清缴期内及时申报企业所得税而被青岛市稽查局作出收取滞纳金的处理决定。青岛市中级人民法院经二审判决认为青岛苏宁与苏宁电器收取购房诚意金锁定苏宁生活广场负一层至五层的行为实际上达成了房屋买卖的合意，青岛苏宁收取的4.193亿元构成预售收入，应依法缴纳企业所得税。青岛苏宁依法应于2012年1月19日前申报缴纳该部分企业所得税，其于2013年5月31日才缴纳入库，所以青岛市稽查局作出的加收定额滞纳金的处理决定并无不当。 二、购房定金在不同场景下的税法适用问题 我们不禁要发出疑问：购房定金的法律界定是不是可以同等推导出其税务认定? 我们首先要区分出购房定金可能存在的三种模式： 01.锁定房号和总价情况下收取的购房定金 02.未锁定房号和总价情况下收取的购房定金 03.超过主合同20%的标准收取的购房定金 然后，再来逐个分析三种模式下针对购房定金的税务认定。 第一种模式下的购房定金属于《民法典》所界定的定金范畴，因为认购书中锁定了具体房源号码、销售总价等达成合意所需要的核心要素，所以法院一般认为双方实际上达成了合意而将预收的定金认定为预收房款。但是回到税法层面，按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发【2009】31号，以下简称为“31号文”)第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。” 从31号文字面意义上来看，只有签了预售合同和现售合同后收取的款项才满足房地产开发业务企业所得税的纳税义务确认条件，实务中对应到的实际是期房销售和现房销售的网签合同。事实上，31号文的起草者，总局所得税司的何道成副处长2019年9月份在大连作31号文的解释时表述过开发产品完工前取得的定金、内部认购和会费等因未确立正式的销售合同而不能确定为预售收入。但是全国各地的税务机关在实际执行的过程中，基于堵塞税收漏洞的考量，通常会把31号文里面房地产开发业务确认收入的合同界定标准扩大到开发商和购房人锁定房源和总价所签订的认购书。有些地方的税务局甚至发文强调，比如大连和青岛。有些地方则不发文，但是实际执行过程中也将此类认购书视为正式合同进行税务认定，比如深圳。所以这也是房地产企业所得税中产生税企争议较多的地方之一，我们在实务中发现不乏税收遵从度较高的企业(包括央企)因不了解相关征管口径而未缴纳该部分企业所得税的情况。 那么对于这类购房定金，如果企业在收取的时候按照31号文的规则申报缴纳了企业所得税，但是在后面的经营过程中发生退还给购房人的情况时应该如何处理? 无非是两种处理方式。 一种是申请退税。如果发生了退还购房定金的事由，意味着开发商与购房人之间的购买合意解除恢复原状，税务机关赖以征税的基础就不存在了，企业自然可以向税务机关申请退还已经缴纳的企业所得税。 另一种是往后结转抵扣。尽管说合意解除了，但是原先锁定的房源也解锁，企业未来仍然要向其他购房人销售该套房源，届时实际上还是要产生税收。所以企业如果不走退税的路径，可以和税务机关沟通结转抵减未来需要缴纳的企业所得税。 第二种模式下的购房定金没有锁定具体房源，在实务中该种定金的退还绝大多数也是不带惩罚条款的。我们认为该种购房定金不能明确开发商和购房人已针对具体标的达成合意，它并非非严格意义上的定金范畴，而应属于诚意金。此外如果是销售完工后的房屋，根据31号文的规定，采取银行按揭方式和分期收款方式销售的，要按照合同约定的付款日确认收入的实现。所以如果出现首期款或者分期款与剩余款项跨年度时，在计算企业所得税时需要按每套开发产品的收款比例结转相应的成本，比如30%的按揭款配比30%的计税成本。此时对于没有锁定具体房源的购房定金征收企业所得税，企业会因没有结转标的而面临无法准确计算企业所得税的问题。因此，针对没有锁定具体房源的购房定金，我们认为税务上不宜直接认定为预收账款征收企业所得税。 第三种模式本质上是在第一种模式的基础上，开发商超过《民法典》规定比例收取的购房定金部分。按照《民法典》的规定，超过合同价款20%标准部分的定金因无效不产生定金效力，原则上应当予以退还。那么对于这部分不产生定金效力的预收款项是否应该征收企业所得税的前提应该是基于其是否可以认定为预收房款。从《民法典》的规定来看，这部分超比例收取的定金本身就不产生效力，各地法院在司法判决过程中对这部分金额认定上也就不会像第一种模式一样将这部分定金界定为预收房款。所以说，这部分超比例收取的定金本身带有违规性质且有退还风险，将其纳入预收账款征收企业所得税就会存在很大的争议。也许在开发商与购房人完成签约并对这部分超比例定金转为房款后再将其认定为预收账款征收企业所得税可能更显合理。 本文是我们基于房地产销售业务、司法对相关款项性质的认定判例、涉税政策文件，结合我们自己对实务的了解得出的纯学术观点。我们建议纳税人在实务之中还是应与税务主管机关加强沟通，在规避税务风险的同时争取企业税收利益。 |