疫情过后，买房逻辑彻底变了！这类房产更吃香！
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：想请问美丽的房姐 我是房子小白！一直想有自己一套房子。中介给我推介了个深圳的仁恒梦公寓 请问这一类房子公寓值不值得买？如果买可能当投资放租吧。请教一下还有什么要注意的地方？回答：1.深圳发展一路向西，龙岗发展比较慢，短期内潜力不如宝安。2.公寓一直不在我的推荐序列里。 公寓交易税费高，后期流通性受影响，涨幅也不行。跟住宅没法比。 深圳这么多年，涨幅能跟得上住宅的只有最高端的深圳湾1号。 如果有房票还是建议买住宅，实在开发不出来房票再考虑公寓产品。给你推荐公寓的中介可以直接拉黑，只想赚高佣金，这类公寓属于最没有投资价值的一类，大运租金也不高。美丽的房姐，你好！本人工作武汉，队友工作上海，租房，现武汉3套房，沌口枫桦纬岸2室小户型1套，无贷，天鹅湖山庄2室小户型1套，无贷，万科翡翠玖玺，自住，余贷款65个，现想在上海入手1套，有房票1，考虑张江，北蔡，唐镇，距离老公工作近，手中子弹将近90，家庭月入4左右，可以想办法借20-30，由于老公名下有贷款，上海买贷款算2套，首付5成，买入总价控制在300左右，房姐有没有好的建议? 另外，如果从投资角度考虑，目前手里子弹考虑上海一套前提，沈阳还能投资的话，如何分配比较合适? 最后今年何时买房更合适?老公比较保守，我个人比较担心今年经济危机爆发回答：你好，枫桦纬岸和天鹅湖山庄，这2套未来升值潜力跑输大盘，加上全款房，没有用好杠杆，建议出手裂变+增加上海首付。上海可以操作成首付3成，详见知识星球内部分享。子弹150-200左右入手一套上车盘。总价500以内都可以。张江科学城站潜力很大，看好张江、孙桥、广兰路和唐镇组团。未来张江会成为浦东房价的一极剩余子弹可以考虑加仓武汉或者沈阳，根据你们的收入情况，留足2-5年越高就没有太大问题。你好，看过房姐的指导准备投资房产。坐标成都，常住城南，收入稳定，月供无压力。走长线。目前方案两个，1 看了天回镇的“中南樾府”，单价1.3万，配套还可以，就是周围批发市场和物流站太多，有入手价值吗？2 在高新南区 看了一个改善盘 “北大资源颐和翡翠府”，这个户型非常棒，但是学位太差了，单价也在2万左右了。请房姐指导一下哪个更值得入，或者高新南区周边淘二手房，或者别的哪里值得入，非常感谢回答：高新区金融城这一片是成都房价的高地，最贵的板块，我一般不太关注这些楼盘。因为这些楼盘一般涨幅都比较小，属于CEO贵妇盘。高新南区的北大资源颐和翡翠府也属于一步到位的盘，纯自住可以买，但是投资差了点。生活板块在附近可以淘淘笋。北部大丰天回商贸城5号线附近持续有利好，但是入手单价控制在1万左右，再淘淘次新盘。房姐你好。现况：坐标深圳，集体户深户，在上学，住学校宿舍，四年后毕业。现成子弹60。奖学金加零碎收入，每月入7k。现考虑，凑首付买套总价200左右的小房租出去，租金抵部分月供。待毕业后工作有收入，卖掉当首付，置换好点的房自住。看过上梅林卓悦汇附近的，海康大厦，蓝天绿都，近地铁和商业，价格够得着，有点心动。请问：1. 这个想法可行吗？还是等毕业后有收入再考虑买房的事？2. 若可行，上梅林的房值得考虑吗？或者房姐有推荐的其他更值得投资的低价小房吗？3. 若可行，请问我该做哪些准备，留意哪些问题？4. 若不可行，请问我该怎样规划，靠这60子弹在毕业后能买到深圳房住？谢谢。回答：你好，先表扬下，还在上学就开始关注房产投资，你已经比同龄人快了一步。海康大厦，蓝天绿都 未来接盘侠都是来自于车公庙金融区，虽然价格不高，但是这种老大单体楼未来涨幅一般，成交量也很小。可以关注星球内推荐的深圳上车楼盘，成交量大，流通性好，也有小区环境，租金收入也不比梅林低。买房越早越好，但是需要淘笋，疫情期间有着急卖房的，可以多淘一淘，捡捡漏。你好武汉房姐，想咨询下我们一家三口长期在深圳生活，并有深圳户籍。于2003年在深圳市百花二路购得一套137的学区房，该套房子的学校小学及初中都比较好。现小孩已高三学位用不上。原购100子弹，现市场市值2000子弹，现在考虑要不要卖？是家庭唯一住房。两种想法1卖掉买二套自住一套，将来给孩子一套，多的钱用来投资。请问买哪里合适？2不卖留给小孩以后用，再买套小点的小孩出来工作先住，有小孩需上学再住回学区房，现目前在考虑中。请给些指导。另本人在华强北有个铺位租金不高，如果要卖掉就要亏一些大概100子弹。也在考虑。回答：你好，百花片区属于福田顶级学区房了，既有完善的配套，又有优质学区价值，短期内不用担心升值潜力。学位房保值、升值，走势一直不错，哪怕是老破小，罗湖、福田因为学位紧张，涨幅更高；建议抵押百花学位房融资，入手2套南山和宝安推荐板块得潜力盘，未来涨幅更优。时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。所以华强北的衰落不可逆。如果租售比不到5%，建议出手置换成住宅。提问：房姐您好，请问万科金色家园现在应该卖掉吗？朋友都说是中心城区，又是学区房，都建议不卖，想听听你的意见，谢谢。回答：继续持有，还有涨幅空间，等下一波涨幅来了卖出，裂变2套低价盘。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》提问：房姐：很幸运认识了您，望指点迷津：1.父母长居武昌一高层无电梯老破小在本人名下，本人持大证注明10% 产权（母亲持小证90%产权，十几年前婚内购买）。经此一“疫”，希望改善父母居住条件。本人离异中国国籍武汉户口，长居北美有永久居民身份，有工作，有房贷。此次买房子弹100，因是第二套房所以目标200。请问：2.能用国外工作收入在武汉贷款买房吗？具体如何操作？3.因为本人回国时间有限，故希望在武昌买到拎包即住无需装修并有暖气配备的房子。希望房屋质量靠谱，物业靠谱。您有哪些建议？诸多困惑，盼回复！谢谢！回答：你好，高层步梯房老破小不仅是自住体验不好，未来升值潜力也跑输大盘，可以考虑出手。关注几个指标：1.低密度2.品牌物业3.次新+电梯房4.疫情中感染人数相对较少的楼盘生活半径在武昌，自住改善可以关注几个板块：青山滨江，东湖，南湖板块自住重点看自己的喜好，沿着推荐的板块淘笋，单价2万左右可入。自住尽量避开白沙洲板块，高密度集中区的产品自住体验不太好。提问：你好，小白一枚，目前我与老公在深圳工作，两人都入了深户，年收入50左右，后期会慢慢增加。在成都高新大源有一套万科精装小3房，品质不错。娃现在3岁半，面临要上学的问题了。成都的房子挂着出售可能就200，还完贷款手里子弹也就这么多，纠结是否要留在深圳。毕竟深圳只能首付五成，400左右买也不怎么好，回成都又没任何人脉资源。回答：你好，留深圳，享受一线城市的红利，房产和工资增值潜力都会比成都强很多。你的问题，无非是老生常谈的“奋斗还是安逸”问题。当然是奋斗！人不奋斗，和咸鱼有什么区别？以前分析过很多次：命运的分叉路摆在你面前，有两条路让你选，选了就回不去了。一种是在大城市活。留在深圳，意味着未来几年将会过非常苦的日子，工资全额偿还贷款，日常生活开销靠家里接济。如果家里不能接济，下班去开滴滴也是一种出路，一切享乐和你无缘。另一种是回成都，享受舒适人生。房子自然不是问题，10万收入在成都算是丰盈，按部就班。妥妥的easy模式。只是你的后代可能要重复你的老路，再次选择要去大城市还是留在成都。你会在成都给孩子最好的教育，提供最好的环境，结果就是希望他能成龙成凤，然后继续去大城市读985 211，进入北上广深的世界500强。他们会继续走你现在认为非常难的路，你当年的纠结 困惑，会在他们身上重演一遍。可笑的是，这条路其实是你现在已经帮他安排好的，但是他们还以为是自己选择的。到20年后，阶级固化，你的孩子想在北上广深留下来，只会越来越难。中国的城市化进程是不可逆的，浩浩荡荡，滚滚洪流。你可以选择安逸的人生，但这是把属于你这一代的历史责任，留给了下一代，让下一代再来走进城的老路。来到大城市，就使出浑身解数，拼了最后一口气留下来，千万不要回小城市。留下来就是胜利。既然有了深圳户口，那就直接在深圳上车。深圳很多方式可以操作成首付3成，详见知识星球内部分享。深圳子弹200买房不难，回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。提问：房姐，您好。我明天的高铁票都买好了，打算明天去沈阳看房子，我爱人阻止不让我去，说现在出门不行。自己两个孩子，小心点好？房姐您觉得呢？我明天要不要去？另外塞纳河畔07年的顶楼63平，55万。因为房龄长，首付4成22万，房租抵月供。可以买吗？均价8700，赠送两个大阳台。大概25平左右。其他楼层均价9000多吾悦华府110平，14号楼4层，首付24万左右，月供2000多点我小姑子在北京工资8000，租房子每月1800，手上10万，我们凑10万（这10万需要她还）像我小姑子这种情况买二手房比较好？还是买新房呢？急，谢谢。就算你现在去沈阳了，一部分楼盘都不接待外地客户，也需要隔离的。如果是新盘，建议直接在网上下定金，疫情之后再去签约。委托人帮助签合同，要是不满意也可以退定金。二手房还是建议疫情之后去实地看看。塞纳河畔顶层还可以砍砍价。小姑子建议买二手房，可以直接出租，压力小一些。如果买新盘，大概率会空置了。提问：美丽房姐，您给我的一次回复我还是小白一样心里没有主意，麻烦能不能细化一下我目前置换的流程如何安排呢？很困惑，想快速有效的来置换一下，改善目前的居住环境，当然同时能保值增值是更好。目前打算把一套老旧步梯房卖了，再购置一套电梯房， 原地两站路范围置换。我目前名下限购区两套（含这个打算卖出的）， 不限购区一套，已经在还款还未交房，）肯请房姐帮我指点迷津，我如何在限购区域换好房呢？另外我的月供目前是6千， 老房子如果卖180万，如果买入新房总价按250万，我付多少贷多少最佳啊？有劳您了回答：你好，如果生活半径在沌口，纯自住可以换金色港湾，是板块内的明星楼盘。沌口是武汉最早的开发区。以汽车工业为主导 GDP和消费能力都很强，所以价格也偏贵，汽车产业最近几年逐渐走低，产业转移到光谷。从投资角度看，未来利好太少，加上板块比较封闭，很难吸引汉阳以外的其他板块人口，升值潜力不看好。如果是想最大化的利用杠杆，建议首付越少越好，根据你的月供能力，留足2-5年月供，剩余子弹可以继续加仓。另外汉南是没有什么潜力的板块，可以考虑楼市回暖后出手，裂变。卖房和买房同时进行，买房签合同的时候跟业主协商，留出半年的缓冲期卖房和腾房票即可。回答：对！二套房也可以贷款7成，具体操作流程见知识星球内部分享。提问：美丽的房姐，不知您有没有关注过“凶宅“这个概念？想问问您，如果自己有所忌讳，买房如何避免买到凶宅？回答：你好，其实有专业的“凶宅流”，利润也很可观。急救、法医、法警有一手信息，凶宅头两年能买到6折。找高周转的小社区，每年8%-12%换手率，过五六年回归原值。但是普通人还是不建议尝试了。首先大家要清楚，凶宅在市场中的占比是极低的，正常买房很少能遇到，而且目前绝大多数的中介公司，都会第一时间告诉你这件事。所以不需要有太多的担心。如何判断凶宅？1、上网查找过往新闻大家不放心的话可以提前在网络上进行搜寻资料，例如该小区的地址、名字、附近的建筑等，仔细看看弹出来的信息及网页，看看有没有相关的新闻报道，要是有一些特大的刑事案件，媒体一般都会公开报道的。2、看房产证如果说房子的年龄比较大，而发房产证的时间又比较晚的话，那么购房者应当问清楚卖家的房子是继承的还是自己购买的。如果是继承的，就要问下前业主去世的原因，曾经发生过什么事情都要了解清楚。3、走访小区如果买的房子是凶宅，一定会听到小区内的议论的声音，可以问问大家对房子的看法，居委会、物业公司和隔壁左右的邻居，这些都是可以打听到房子消息的地方。如果要买的房屋是属于凶宅，那么在这之前肯定发生过什么事情，购房者可以向当地派出所询问有关的信息，因为如果是有凶杀或他杀之类的情况，当地派出所会有备案记录。但是要注意，派出所是没有义务向所有人公开这些信息的，所以购房者需要和原业主一起去。在买房之前，可以去实地考察一下，购房者可以先在屋内仔细观察一遍，如果进屋一落脚＂噗“的一声，地上的灰都能喷到脸上，阳台或墙角的阴暗处都长出了青苔，一吸鼻子全是霉味，门、窗都变形了，到处都是大大小小的窟窿的话，大概可以判断出这个房子长期空置，这时作为购房者的我们要谨慎一些了。在这个年代，房子不是用来自己住，就是租给别人住，很少有人会让自己的房子白白空着的。所以，如果一个房子内如果很久没有住人，一进屋都是灰尘、青苔之类的，估计就是凶宅了！我们在买房之前就应该提前了解一下小区内各个房屋的售价，如果房子的价格远低于市场价格的话，那么就存在房屋是凶宅的可能，切莫贪图便宜。因为业主通常会为了早日出手而降低价格，提醒各位在买房的时候要注意房子价格是否低得过度。由于法律上没有“凶宅”这个定义，自然也没有将该信息列为必须披露的信息项目，但如果在合同中约定了，那么业主不披露的话就属于重大隐瞒了，未来要求撤销合同或退房就有了依据。所以，在委托合同及购房合同中约定这一项，不管是对购房者还是对中介都是很有必要的。如果一套凶宅，业主想隐瞒，以正常房子的名义去卖，那么业主肯定是比较心虚的。一般不敢往大中介去挂，都是通过小中介去交易。当然，我说的所谓大中介公司，一般就是绿中介。绿中介算是最有保障的一个，如果事前不知道是凶宅，买完之后，绿中介是可以全额赔付的。如果在小中介那里看到了一套房子，大中介没有，这个一定要留心。提问：新人首问！房姐，一家三口坐标武汉，户口北京。有北京天通苑北区一套130平，已经转商；武汉目前自住三居一套，另有华侨城一套两居，无任何贷款。目前我改善居住意愿较强，愿意拿出子弹200和承担贷款300。想法如下：一种方案是北京置换同价值新房，且可以在原值上承担200以内贷款，主要意图为投资保值增值。二种方案为武汉换大房子，意图为提高生活品质，困难就是没有房票，去年看过华侨城原岸大平层，没房票而放弃。三是两个方案同时做，北京置换，为价值导向，可以降低面积，买新房，不追加贷款；武汉破解房票问题，我喜欢并习惯武昌中北路至华侨城一条线。请帮分析利弊，解析如何操作，推荐北京、武汉楼盘及户型，谢！“亚洲最大社区”天通苑，占地面积超8平方公里，落成时间从98年一直可跨越到2014年，从时间先后分别为本区、西区、东区、北区、中区，共640栋楼，理论上能够容纳三十万以上人口居住，但这个数字，依然在北京两千万以上常住人口的数字面前显得苍白无力。“挤不上的5号线、逃不出的天通苑”是很多居住在北京的人对天通苑最深刻的印象，然而从北京现阶段的房价来看，天通苑却是一块洼地。在未来科技城的楼面价都已经破5万的今天，为什么更靠近市中心的天通苑却普遍在建面3万-5万之间，甚至还有一些大面积的不到3万的房源？最大的原因在于天通苑的住宅用地占比明显居高。这是一个商业用地、医疗用地、教育用地非常少的大型社区，仅仅就有一块极小面积的城市绿地，故极大程度上满足了居民的居住需求，因此天通苑居民在获得了低房价的同时，代价是拥挤的交通、混乱的环境。然而，最妨碍天通苑房价上涨的两个因素——交通、配套，近来已慢慢好转，交通方面：17号线在建；配套：公立幼儿园已开始配建、北边新地块的商业地块出让及天通苑的大量人口产生的购买力也让商家不断集聚，现在整个天通苑内基本商业配套已经能够得到满足。相比五环内五百万总价只能上车七八十平老破小，天通苑同样价格却能购置一个130平。在房价已经远远高出交通费、装修费甚至你的工作时薪的北京，人均面积这个指标实在是太重要了。如果是想换到更好的位置，望京和国贸板块可以关注下，拿面积换地段。华侨城是自住非常推荐的楼盘，破限购方法很多，具体操作见知识星球内部分享。提问：你好！坐标沈阳，现在手里有两套房一套万科紫台！一套中粮龙玺！现在有学区需要！手里还能拿出来350万现金，请帮我配置下房产！方案一：住中粮买一套老破小学区！然后接送孩子？然后继续配置其他房产！方案二：直接买套新房！带学区！能住，但是其他两套空置！买新房建议买哪！中海天际和越秀哪个更可买！资产怎么配置好一点？回答：新楼盘的名校分校没有顶级的，能归类到一流就不错了。名校分校大多一个校长一个教务带几个骨干教师，剩下都是招聘的新老师，或者调配的二三流学校老师。名校新分校能否考出好成绩，80%在于生源，也就是爹妈平均智商，10%在于家长烧钱烧时间全身心投入课外培训，10%在于老师的水平和时间投入。所以花太多钱在学区房上是不值得的，参考知识星球内部文章《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》你这两个新房选项，在投资角度看都是垃圾资产，越秀星汇这种，是投资中的辣鸡战斗机。要高品质没品质，要商圈没商圈，要园区没园区，要物业没物业，只有一个从11000涨到20000的价格，开发商吃掉你5年投资利润。如果非要选择，一套学区老破小，加上2-4套沈阳低价潜力盘的配置未来升值空间更大。提问：房姐，你好！问一个不关于房产的问题，今年32岁，待产在家，学历不高，生完孩子未来的职业规划，包括人生规划是什么？您能给点意见吗？总觉得还有很多梦想没有完成，不甘心当一个少妇，未来只能相夫教子，您能说说吗？1，父母做小生意的背景，例如小饭馆，小药房，定制塑钢门窗，尽可能目光长远一些，做一个可以传承的生意。2，父母都是手艺人的，例如医生教师律师作家记者工艺美术大师等，尽可能自立门户，争取交下去一个完整的事业架构，子女也能参与。3，父母是大单位的，尽可能要会做人，留点人情，给子女铺个路。4，父母是打工的，尽可能学好技术。看看孩子能不能接手？除了大城市的985211，学历真的不重要，没人因为你读过一个山沟沟的二本学院，会对你高看一眼。我认识一个民企的鞋模师傅，年薪三四十万，老板看到他都要先发烟，生怕他跑了。子女也做这个。其他人想偷技，门都没有。5，父母是纯屌丝，那就锻炼身体，不要吃喝嫖赌抽，今后婆婆去给儿媳带娃，公公买菜做饭，让孩子尽可能有时间逆袭！儿媳妇不要跑了。6，父母啥也不会，还好吃懒做噶姘头，那就多喝点，多抽点，多搞点，争取早点了了算了。你现在的能做的事情，都是你近5-10年经验累计出来的，如果以前的职业规划一塌糊涂，建议找一个天花板高的行业，从0开始。最好去大城市，为了下一代创造一个更高的起点，更好的环境。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
