详解产业地产开发完整流程与开发模式

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产业地产的内涵

所谓产业地产，是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，专业化地提供城市化、工业化、产业化集群空间物质载体的部门。

产业地产在实现健康、生态、人居环境与自然相融合的基础上，以更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为本质特征。产业地产不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，促进城市区域价值呈几何式增长，从而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。

全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝先生这样评价房地产投资向产业投资方面的转化：“今后评价一个房地产开发商的指标，不仅要看它建了多少房子，有了多少销售额，更要看它在单位平方公里有了多少GDP产值，解决了多少人的就业，培育了多少优质税源，创造了多少税收。这样的转变不仅对中国房地产的转型和可持续发展有重要的意义，而且对中国经济发展模式的转型、对城市可持续发展也具有重大的意义”。

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产业地产开发有什么要求

随着专业化要求的加深，公司化运营已经成为园区开发的一大趋势。既要满足开发主体的利益，又要适合产业园区发展的规律，是设计可复制的产业地产开发模型的基本要求。具体来说，产业地产的开发模型应该具有以下几个特性：

1 混合化

企业作为开发主体追逐盈利的本质，决定了财富的持续增长的目标需求，同时在现代城市规划讲求产城融合的发展理念需求下，为了突破工业地产土地价值的微利性，满足产城一体化，产业地产通常包含了居住、商务、休闲、配套等一系列外延空间，是一个集产、商、住为一体的产业综合体。比如，天安数码城已成为集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，推动区域城市化、工业化和现代化的同步发展。

2 精细化

产业聚焦化、功能分区具体化、服务专业化成为精细化开发的突出表现。产业结构从门类和环节上都呈现出细化的特点，新兴战略性产业以及研发、设计等高附加值环节成为主导；功能分区的规划更为细致，物业类型、各类功能区配比、容积率都更为具体；开发商为园区提供的服务更加专业和全面，逐渐形成从产业发展到行政管理到生活服务的全套管家式的服务体系。

3 复制性

对于大型地产商而言，目光瞄准的是在全国范围内展开布局，在全国范围内树立品牌，因此，其产业园区的开发运作模式需要具备可复制性，如深圳天安数码城集团，20年间已在全国13个城市成功布局了天安数码城项目，与100多家行业优秀企业、知名商业机构和服务机构结为战略合作伙伴，依赖的就是成熟、系统、可复制的商业发展模式。

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产业地产开发完整流程

1 土地获取

土地获取环节分为：获取土地阶段和规划设计阶段，两者没有先后顺序之分，有时候是有了想法后，先出一稿概念规划方案打动政府，进而获取土地；有时候是土地挂牌出让取得了之后，再有具体的想法后，才启动规划方案的设计。

获取土地阶段，其中土地性质的差异也就决定了整个地产的定位，决定了它是工业地产还是商业地产，还是纯房地产，还是综合地产，还是其他巴拉巴拉各种概念地产。

获取土地阶段基本分为9个步骤：

其中土地信息收集需要收集的内容应该包含：

1、目标土地现状图。首先落实地块具体位置及周边情况，对土地有个初步了解；

2、规划设计条件。了解实施规划是否存在限制性条件，关系到土地变性等关键问题；

3、现场踏勘。需要对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素进行详细了解；

4、了解目标地块周边配套情况。例如周边的商业资源、教育资源、交通区位等；

5、了解目标区域未来规划的情况。需对地块所属的行政区域规划进行了解，关系到未来项目开发，关键时候能给与决策一些支撑。

收集了基础的土地信息之后，就需要进行下一个步骤，对项目土地的做一个初步判断，判断这个项目是否应该继续往下深入。

在地产项目前期开发的过程中，不少公司或团队会在对土地初步下判断的环节上做许多低效率，无意义的工作，费力劳神不说，关键是耗时，容易错过不少时机。

笔者见过身边不少这种案例，项目拓展人员在收集了基础的土地信息之后，就认为项目靠谱，有深入合作的机会，便和政府方（或相关土地所有者）进行谈判，谈判中就是这番情景“好啊好啊，非常愿意你们来做”，“嗯嗯，回去我们马上出一个方案报过来”，结果一群人哼哧哼哧的通宵加班整了一个方案给政府，政府看了方案之后没说好也没说不好，往下报了土地的价格和一些条件，团队又哼哧哼哧的再做一稿方案，再做初步测算，发现算不过账，但又不愿意放弃这个机会，又带着新方案去谈判，结果就是政府觉得方案好像还欠缺点什么，而且满足测算的供地条件也还需要再聊聊，眼看又要交手几个回合…时间已经过去了大半年。

这种笔者一般称它为“神仙打架式谈判“——永远落不了地，为啥？因为拓展人员获取了土地的基本信息后，没有及时对项目做一个初步的判断和甚至基本测算都没做，便认为项目靠谱，只需要把握好和政府的关系即可，好像完成了属于他的拓展项目机会指标，而实际上如果再最先的交手前，往下深入一丁点做了初步的测算，就能够带着问题、条件、原则和政府方进行谈判的话，就能够提高谈判效率，这个项目跟或者不跟，也就一目了然，就不用再往下做一些吃力不讨好的事了。

话说回来，土地初判内容应主要包含：

1、了解地块的上市交易方式和土地价款；

2、同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整；

3、了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况，进行粗略的成本测算；

4、了解当地的产业发展情况，产业政策导向趋势；

5、了解当地的类似地产市场状况，初步确定产品形式、开发周期的安排；

有了初步的判断后，发现项目有深入的必要，初步谈判也进行的顺利，那么就应该对土地进行更深一层次的判断，输出项目可行性研究报告，也就是概念性的地产项目规划及策划方案。

土地深判内容主要是在初判内容的基础上做深度的内容分析，应包含：

1、项目的背景条件分析；需要从地方开发角度、城市产业发展方向、相关的产业背景支持、确认过的产业拿地条件模拟等进行深度市场调研；

2、项目的最终定位；主要是概念策划及规划定位；

3、项目拿地模式思路分析；包含拿地条件假定，模式优劣评估模型分析等；

4、项目开发经营测算，针对多个条件进行初步成本测算、利润率分析及比选，土地市场及产品市场的敏感性分析、项目静态投资利润测算、项目投资规划；

5、项目开发周期及现金流计划；

6、最终完成确定的项目方案，行成可行性研究报告。

到了这一步，整个项目的基本雏形已经浮现，八字有了那么一撇。另一撇也非常关键，就是寻找资金。

寻找资金应包括：

1、制作项目前期的投资方案。主要内容包含项目区域的宏微观市场研究分析，项目盈利能力、投资回报周期等各项财务数据，以及项目的主要投资方式；

2、寻找合作伙伴、明确合作方式。项目财务部需要深度参与此步骤，完成对合作伙伴的确定，合作方案的确定，合作细节的确定；

3、敲定合作。与合作伙伴签订战略合作协议，综合管理部配合财务部，法务人员完成对协议的盖章，封存；

4、合作实施。主要是合作主体的成立及相关手续办理，涉及股权、债权、增资等相关财务问题，综合管理部注册相关主体。

项目有了雏形，又有了资金，说明八字两撇差不多已经写完了，项目基本可以确定拿到手，接下来的就是走流程。

ARE U SURE？

NO，没有落到白字黑字的合同面前，一切都有变数！

投标、摘牌需要的流程步骤有：

1、投方案标。需进一步确定项目方案；

2、投经济标。需确定土地上限；

3、拍卖。需进行竞争对手分析、确定土地上限、价格分界、制定拍卖战术；

4、挂牌。制定挂牌战术。

此步骤吃过战术亏的企业一定非常心痛，切记小心啊~

往下就是签订土地出让合同。

1、需要确定项目用地图、桩点坐标、用地条件；

2、缴纳土地出让金、契税、交易费等。这里发展部门需要配合。

法务完成合同条款的草拟及完善，财务需要提供资金保障交易完成。

办理用地规划许可证：

1、需要拿上土地出让合同；

2、需要土地出让金、交易费等交费证明。

土地确权步骤需要：

1、企业投资项目备案。需要办理地产开发资质预审表；委托工程咨询资格机构编制申请报告；向项目备案机关提交申请报告等；

2、建设用地规划许可证；

3、原地上物土地证登报声明（原土地证作废）；

4、土地补偿费（如有）；

5、土地出让合同；

6、核定用地图、相关图、规划地界坐标图；

7、土地交费证明；

8、现状地形图；

9、项目详规。

办理土地证：

1、土地出让合同；

2、交费证明；

3、建设用地规划许可证；

4、地籍图；

5、土地登记申请书；

6、土地确权来源证明文件；

7、申请人主体资格证明、法人代表证明等。

规划设计阶段与获取土地阶段基本并行开展，所涉及的步骤也有重合。

规划设计阶段：

主要包含为10个步骤：

其中项目规划和策划步骤主要是对项目地进行导入产业的初步确定、项目的整体定位确定、项目的概念规划和基础的测算确定，也就是上个环节“获取土地”中土地深判时候需要提交的可行性研究报告。

设计前期主要包含3个步骤：

产业地产产品的设计思路更多的是根据拟导入的产业类型决定的，例如体育类型的特色小镇，那相应的产品设计可能就是体育场馆、运动公园等。

方案设计组织包含10个步骤：

运营部需要全程参与方案设计，提供部分参考建议；

指标确认阶段主要包含3个步骤：

这里主要涉及成本指标、考核指标。

招商部门需要与营销策划小组对招商费用指标讨论确定，产业运营部门需要结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议，工程部门、研发部门、财务部门需要对项目前期、工程、配套、费用等指标落实。

考核指标主要涉及到工程板块和招商销售板块。招商部门需结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系；工程部门则需制定严谨的工期指标作为考核。

施工图组织设计，主要涉及到8个步骤：

其中最为重要的就是施工图成果了：

最终，规划设计阶段的初期目标就是完成设计规划成果的输出，配合完成企业投资项目备案，配合工程部门进入下一个大环节：开工建设

2 开工建设

开工准备：

开工准备步骤中，关键的在于各个工程的合作公司的招投标及签订合同步骤中：

开工：

开工建设大环节进行的同时，基本上同步进行的环节就是是项目销售了。

3 项目销售

主要分为6个步骤，如果再进行化简的划分就是“准备”“开盘”“清盘”。

项目销售招商环节，对整个地产的开发和运作起到至关重要的作用，因为它关系到整个链条的现金流，关系到后续运营的客户，所以涉及的工作非常繁杂。

亮相前准备：

项目亮相：

项目开盘前准备：

项目开盘：

项目开盘完毕后，进入日常的招商（销售）步骤，除开工程建设大环节不说，此时地产开发可以说基本走向正轨了，迎接的就是市场的检验和后续运营。

清盘销售：

工程建设环节与项目销售环节几乎同步进行，销售环节在某些时候需要借助工程建设环节的工程进度来给项目产品做宣传，包装，比较客户最关心工程进展，看着楼起，持续有动作才放心。

4 工程建设

工程建设环节关系到整个项目产品的质量，相当于实体行业的工厂，产品质量好不好，那就看工程做的好不好。

主要涉及21个小步骤：

主体施工：

变更签证：

工程款支付：

主体验收备案：

外檐装修材料确定：

甲供、甲分包材料招标：

内外檐装修：

水电暖安装：

智能化系统安装：

通风与空调：

电梯安装：

毛坯房竣工验收备案：

毛坯房竣工结算：

成品房装修：

成品房验收备案：

成品房竣工结算：

配套手续及施工：

配套施工：

环境施工：

竣工结算：

结算稽核：

5 竣工入驻

工程建设收尾，进入下一个大环节，就是竣工入驻了，无论是住宅还是厂房，还是写字楼都会面临着基础的9个步骤：

最后一个环节，就是售后移交啦，其中牵涉到物业公司，后续运营公司等。

6 售后移交

自此，产业地产二级开发的基础流程六大环节已经全部整理完毕。

当前，地方政府对待产业地产逐步变得成熟，PPP模式的推行也让产业地产运作模式更加透明，所以，披着各种“概念”外衣的地产商将越发困难，真正将产业做扎实，深耕产业集群运营的地产商将在潮水退后仍留在桌面上继续前行。

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产业地产开发模式

作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。

模式1 产业园区开发模式

产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入住，从而形成产业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。

模式2 主体企业引导模式

主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。

模式3 产业地产商模式

产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。

从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，地产开发商与整个产业的结合不紧密，地产商的利润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难以形成产业辐射力。但是，正是对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快。

模式4 综合运作模式

综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。

综合运作模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，这种模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，则很容易造成产业园区的发展停滞。