【最高院案例】合法占有房屋买受人请求办理过户登记，不受诉讼时效限制

【裁判要旨】

买卖双方就案涉房屋签订买卖合同，买受人在合同签订后支付了全部价款且房屋也已交付买受人实际占有的，虽然买受人请求出卖人配合办理房屋过户登记的权利属债权请求权，但具有物权属性，出卖人以超过诉讼时效为由拒绝办理的，法院不予支持。

【案情简介】

1.2005年3月2日，荆星明与高世琴签订《房屋转让协议》，将其名下享有70%产权的兰州铁路局单位分房卖给高世琴。后荆星明将案涉房屋交付给高世琴占有使用，高世琴也已支付全部价款，但案涉房屋一直未办理过户登记手续。

2.另查明，双方在签订上述《房屋转让协议》时，兰州铁路局房改小组发布的《关于加快办理职工住房所有权证的通知》中已经明确包括荆星明在内的有关职工已具有以70%产权房申办100%产权的资格和条件。

3.2012年6月14日，高世琴于提起诉讼，要求荆星明履行办理案涉房屋过户登记的义务。荆星明辩称高世琴对其享有的债权已超诉讼时效，其有权拒绝办理房屋过户登记。

【争议焦点】

买受人请求出卖人办理过户登记是否受诉讼时效的约束？

【法院观点】

双方订立《房屋转让协议》后，高世琴已支付全部对价，荆星明亦已交付房屋，高世琴对房屋已占有使用多年；荆星明在具备转让条件的情况下，拒不办理房屋转让手续，有悖诚信。需要说明的是，因房屋已经实际转移占有，高世琴请求荆星明配合办理过户登记手续，具有物权属性，原审认为本案不存在诉讼时效问题，依法有据。

【案件来源】

（2013）民申字第1669号

【相关法条】

《民法总则》

第一百九十六条 下列请求权不适用诉讼时效的规定：

（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；

（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；

（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；

（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》

第一条 当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：

（一）支付存款本金及利息请求权；

（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；

（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；

（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》

24. 已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。

【实务分析】

根据《物权法》第九条确定的我国不动产物权变动的登记生效主义原则，买受人虽然已经合法占有转让标的物，但因尚未办理过户登记，未实际取得转让标的物的所有权，双方仍是债权债务关系，买受人按照合同约定要求出卖人办理物权变更登记的请求权不属于物权请求权，但该请求权是否与其他普通债权请求权一样适用诉讼时效制度，值得探究。

有学者认为：“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，不适用诉讼时效。此所谓物权变更登记，实应为物权转移登记。办理转移登记请求权仍属于因合同而发生的债权请求权，不属于物权请求权。此种请求权不适用诉讼时效，理由应在于对受让人的特别保护，与《德国民法典》的规定有异曲同工之处。”【参见李宇：《民法总则要义：规范释论与判解集注》，法律出版社2017年版，第952页】最高院出台的《八民会议纪要》第24条对上述观点予以认可，其官方释义书列举的理由在于：其一，《物权法》确定的形式主义物权变动模式是以债权和物权的两分法为理论背景的，反映到交易过程中则是买受人要么受到债权的保护，要么受到物权的保护，但是，社会经济的复杂多样性使得不会严格按照逻辑的推演进行，形式主义物权变动模式也存在一定的缺陷，某些债权物权化即为其例。因此，虽然占有并非不动产物权变动的法定公示形式，但该种长期、持续、和平地占有使用不动产行为本身在一定程度上又能起到一定的公示作用。其二，诉讼时效制度最核心的价值在于维持既定社会秩序的稳定，买受人的占有即为该种稳定状态，但若将其变更登记的请求权罹于诉讼时效，则对于占有不动产的买受人来讲，其仅有大部分物权之实，却无物权之名，而对于转让人来讲，虽有物权之名，却无物权之实，会导致双方僵局。其三，我国现行法律并未规定取得时效制度，占有人不能因取得时效而获得所有权，而且，我国目前的诉讼时效期间规定得过短。实务中，由于开发商、政府登记部门的原因等，往往需要很长时间才能办理变更登记，如果使该种请求权适用诉讼时效制度，不仅不能起到督促权利人及时行使权利的目的，反而会损害其利益，与民法原理不服。本文援引案例正是符合上述观点的典型案例，特此推荐！

特别提醒：本案及八民会议纪要精神均明确，并非所有基于房屋买卖合同要求办理过户登记均不受诉讼时效规制。如果买受人仅是支付价款未合法占有不动产，其应当在诉讼时效期间内及时要求出卖方办理过户手续，否则出卖方以诉讼时效已经经过为由拒绝履行合同的，买受人权利存在诉讼时效风险。