闻旅观察 | 新一轮“清剿”拉开大幕 旅游地产迎来“去伪存真”新纪元
不破不立——只有历经大清洗，沉疴宿疾的旅游地产才能迎来新生。
作者 | 杨 凡
编辑 | π大星
伴随国内房地产行业的无序发展，以旅游地产领域为标志，行业滋生出各种乱象，严重背离产业地产的本质。由此，从长白山到海南岛、从秦岭到大理、从牡丹江“曹园”到石家庄西美金山湖小镇......全国范围内掀起了一轮前所未有的“拨乱反正”高潮。
而伴随在国内新冠疫情防控进入常态化，尽管经济复苏持续承压，但从月前最高领导人在陕西和浙江的系列考察及表态看，为推动经济社会的高质量可持续发展，国家对生态文明建设的监管力度没有丝毫放松。与之相呼应，对旅游地产新一轮的整改，就此拉开序幕。
01
新一轮“大清剿”
3月25日，青岛市黄岛区发布消息称，青岛涵碧楼因在建设过程中对礁岩造成一定程度破坏，需对项目涉及破坏生态岸线的41栋建筑进行整治。在资产确认后，已启动依法整治，以恢复海岸带的自然生态功能和生态岸线的公共属性。
资料显示，青岛涵碧楼于2010年开工，项目分为七星级酒店和海上庄园两个部分，因期间历经数次大的规划调整，2013年6月，青岛涵碧楼酒店用海项目才获得山东省正式批复，并于2014年底开业。此次被拆除的别墅，与酒店一样均为40年产权的海上庄园部分；
3月31日，哈尔滨市呼兰区水务局发布一则行政强制执行决定书称，黑龙江明达湿地旅游投资有限公司投资经营的呼兰河口湿地公园违建雪莲堡酒店等57处建筑，因未执行限期清除障碍行政决定，将被强拆并处罚款10万元。
呼兰河口湿地公园位于哈尔滨市呼兰区，占地面积38.5平方公里，是国内最大的城市湿地。公园于2012年1月开工建设，2013年6月开园。内有雪莲堡酒店、快餐厅、宾馆等57处违建别墅类建筑物。根据软件测量，雪莲堡酒店占地面积约为8700余平方米。该酒店曾在2016年和2017年连续两年被指定为F1摩托艇世界锦标赛中国哈尔滨大奖赛专用酒店；
4月11日，济南雪野旅游区管委会公告开展雪野湖别墅整治行动。雪野湖原名雪野水库，建成于1959年，是国家4A级景区。自2007年雪野湖成立管委会以来，多家地产商在当地政府的违规审批下进入景区开发别墅项目，逐渐将雪野湖打造成“济南后花园”。
根据公告，此次整治范围涉及的别墅总数为517栋。公告解释称：《莱芜市雪野新区旅游城镇总体规划》与省政府批复的《莱芜雪野风景名胜区总体规划》不一致；区域内有9个项目未向省级主管部门履行项目选址备案手续，在清查整治工作中，被列为“政府违规审批‘五证俱全’别墅”；
4月17日，蒙阴县自然资源和规划局发布公告称，为恢复蒙山风景名胜区的自然生态功能和公共属性，没收拆除蒙阴县桃墟镇云蒙小镇·瀛园内65栋建筑。
资料显示，蒙阴县云蒙小镇于2006年取得土地使用许可，项目总占地面积约150亩，建筑面积约10万平方米。相关建筑没收拆除后，蒙阴自然资源和规划局将重新规划土地用途；
4月21日，海南省陵水黎族自治县综合行政执法局发布公告称，云南城投旗下的土福湾·悦榕庄酒店（B10地块）项目因触碰“海岸带200米范围内红线”等原因，责令开发商自行拆除，否则将采取强制拆除措施。
公告显示，涉事项目已建成的77栋低层建筑和3条地下过车通道未按照《建设工程规划许可证》内容进行建设，建筑面积合计约2.8万平方米，其中57栋低层建筑和2条地下过车通道位于海岸带200米范围内，建筑面积合计约2.25万平方米需拆除。受此影响，该配套超五星级酒店的旅游地产项目或将遭受重创......
02
“诗与远方”后的“苟且”
所谓旅游地产开发，其根本是以旅游需求为源动力和流量入口、以度假地产发展为支撑，通过旅游几大核心要素和及延展形成产业聚集，通过资方、运营商、在地居民和地方政府的良性互动，共同推动区域以旅游产业为轴心的城镇化综合发展。
事实上，伴随传统房地产开发模式进入滞涨时期，作为“诗与远方”载体的旅游地产，近年来得到快速发展。相关数据显示，截止到2017年底，国内旅游地产项目已超过14000个。而需求端的爆发，也刺激了作为旅游住宿配套的地产增长。从特色小镇、美丽乡村到田园综合体，旅游地产的概念一直在更新。
具体来看，以海南、云南等老牌目的地和环三大城市圈区域为代表，凭借优越的气候条件、怡人的自然环境和便利的交通区位，地方旅游地产曾历经过美好的岁月。包括雅居乐清水湾、碧桂园十里银滩、恒大海上威尼斯等项目在内，一批开发商借超体量项目的成功操盘，在成就行业地位的同时，也由此赚得盆满钵满。
尽管顺应休闲度假的时代大势，但聚焦具体项目，受旅游地产行业属性、相关政策法规缺陷与地方监管缺位等因素影响，国内旅游地产领域始终乱象丛生。
一方面，相对于城市中心区域的住宅地产，位于城市近郊或者远郊的适合开发旅游地产的区域土地成本相对低廉，且这种地块一般不限购不限贷。开发商通过开发旅游地产规避风险几乎成不二选择。所以以旅游为名行地产之实，各地大量落地的伪旅游地产，实际上既无意愿也无能力，来带动旅游业的有机发展；
再者，按照行业规律，政府在批地给开发商做旅游地产的同时，一般在公共配套建设空间外给了很多建筑指标用地余地，开发商可在旅游规划配套的基础上进行拓展，转型为住宅用地，而涉及到风景区超强度、掠夺式的开发，更是给地方生态造成沉重乃至不可逆的破坏，此前，各地旅游地产频繁曝出的毁山填海恶性事件，便是其畸形发展的代表。
事实上，作为产业地产的重要组成部分，旅游地产涉及到投资前的顶层规划设计、项目建成后的优质内容导入与长效运营必不可少。而传统房企转型做旅游地产，销售导向是通病，很多旅游地产项目只着眼于卖房，其他部分权重趋零，以致大量旅游地产难去库存；
再者，尽管部分开发商营销能力与渠道资源强大，雄厚的资金实力引入重资建成配套部分，但由于缺乏对需求的深度理解和客群的精准定位，涉及到运营能力的人的环节能力不足，导致长回报周期的运营板块难以与短频快的销售形成良性循环，伴随整体运营的每况日下，长线板块的回血异常困难，以万达文旅资产包惊天大甩卖等为参照，此类案例不胜枚举。
03
未来将往何处去？
系列迹象显示，伴随国内陆产行业进入白银时代，过往快周转的纯销售模式将难以为继，对于旅游地产，借助地方非透明的“人脉红利”，拿廉价的旅游用地进行违规的“旅游地产”项目开发，此类惯常操作将随着土地利用政策的收紧逐渐淡出市场。
以前面提到的云南城投为代表，这家老牌旅游地产玩家的沉浮，折射出了国内旅游地产领域的风云剧变。
谈及违规建设，土福湾·悦榕庄酒店（B10地块）并非云南城投的唯一操作，3月30日，大理市举行洱海天域项目遗留问题处理方案听证会。材料显示，2010年5月，云南城投旗下洱海天域项目在建设过程中存在各种违法违规违约问题，被相关部门责令停工停售至今，包括购房者、银行、施工方权益等诸多问题急待加以妥善处理；3月28日，海东方项目因涉及违建别墅问题被大理海东开发管理委员会通知立即整改，受规划调整影响，云南城投旗下海东方项目未建的项目转移到大理新区进行安置。
而就在4月27日，云南城投发布公告称，公司拟以协议转让的方式，向云南保利实业转让所持有的西双版纳云城置业90%的股权；交易完成后，公司将持有版纳云城10%的股权，版纳云城将不再纳入公司合并报表范围。作为云南城投旗下首个文旅大盘，项目位于西双版纳旅游度假区二期。土地面积合计56.39万平，其中尚余30.3万平尚未开发建设；如此割肉，实属反常。
而在此之前，云南城投已多次公开转让古滇未来城、大理满江康旅、天堂岛置业等控股项目公司。系列的迹象显示，以云南城投为代表，传统旅游地产的操盘模式已经一去不返。由于策划能力不足，行业同质化泛滥成灾。可预见的未来，旅游地产将会遭遇一场优胜劣汰的行业洗牌，一批缺乏创意与吸引力的项目将被惨烈淘汰。
总的来讲，当生态保护区的开发红线不再允许“灰色操作”僭越，旅游地产如何摆脱对自然环境的绝对依赖，通过优质内容IP的塑造、多元业态的组合以及精细化的社群运营，串联起从产品研发、推广等以及配套商业、酒店、娱乐等细分业态的长效运营机制和独特产业链，才是旅游地产的核心价值所在。整个行业也将“去伪存真”后的新纪元。