头部房企陆续公布年报，能带给我们什么启发？

（图片来源于网络）

各大头部房企陆续公布了2019年年报，我建议大家都应该去读一读。

年报的背后，实际上对整个房地产行业规律，对消费者下一步的买房目标与计划，都有会很多启发。

上周五碧桂园也公布了2019年报，读完以后我有几点分析，可以分享给大家。

按3月27日碧桂园年报公布的数据：

销售的角度，截至2019年12月31日，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5522亿元，同比增长10%；归属公司股东权益合同销售面积约6237万平方米，同比增长15.2%。

营业收入层面，2019年，碧桂园实现营业收入约为4859.1亿元，同比增长28.2%；

 

利润方面，年度毛利润约1266.4亿元，同比增长23.6%；净利润约为612亿元，同比增长26.1%；实现基本每股盈利1.85元，同比增长14.9%。

拟派息每股人民币34.25分；全年分红额约124.38亿！与此同时，碧桂园，全年完成纳税总额702亿！
（来源于碧桂园年报）

另外，年报中还提到，碧桂园期末现金余额接近2683.5亿，净借贷比率下降至46.3%。在2019年《财富》世界500强上榜房企中，碧桂园净资产收益率（ROE）位居首位。

（图片来源于财富中文网）

可能我们没有概念，这些数据代表了什么意义。

按照《财富》中国500强2019年的统计，碧桂园的营业收入，在中国排进前20，低于中石油石化、工农中建行类的一些头部资源型央企，但已高于电信、联通、阿里、腾讯等公司。
大家看待房地产企业实际上一直是又爱又恨。他们对中国经济、城镇化、就业、上下游产业等贡献很大，而大家又习惯了戴着放大镜去观察他们，去找瑕疵。
但是，124亿的分红派息、700多亿的纳税，都是让人震撼的数据。

我倒觉得不妨客观去看看企业背后的故事。

十年前，顺德，我在一个巴士站遇到两个老太太，香港人。
他们在等长途车回香港。
我拿TVB学到的粤语听力水平大概听了他们的话。
她们在讨论楼价。
其中一个人当年100万买了这里的排屋（联排别墅），现在大概值300来万；
因为这里居住环境、生活成本都比香港好，而且落叶总想归根。
她鼓动另一位老太太也买一套。
这个巴士站是顺德碧桂园的巴士站。
你没听错，一个楼盘，会配巴士站，主要经营小区内部线路，同时开通到城区内，到广州，甚至到香港的线路！
一个楼盘里面，有N个超市，咖啡馆、会所，还有医院、学校，能吃到正宗的双皮奶，只要5块钱；从大门到后门，坐巴士要20多分钟...
因为这里太大了。
碧桂园是那种有着浓浓顺德风的企业，顺德户籍人口只有150万左右，但他的制造业异常强悍。（美的、格兰仕、皇朝家私、华润漆等）
当年我没想到一个顺德起步的私营开发企业，能发展成如今的规模。
按照碧桂园的布局。
截止目前，碧桂园的项目已惊人的遍布到内陆31个省（直辖市、自治区）的200多个地级市！
已签约或已摘牌的中国内陆项目总数达到2512个！
2512个楼盘，是什么概念呢？
或许大多数员工，彼此之间，都不太熟...
而且他分布比较均衡。
一半多的重心，实际上仍在三四线城市，其余44%的力量，放在目标一二线城市。
（图片来源于碧桂园年报）
在已获取的可售资源中：
93%位于人口流入区域；
73%位于五大城市群（长三角/江浙沪皖，广东省，环渤海/京津冀辽，晋鲁蒙，长江中游/湘鄂，川渝）。
而截至2019年12月底，他在大湾区内已拥有的权益可售资源合计6317亿元。
2019年，碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中，有一半位于粤港澳大湾区！
因此，你会发现碧桂园的目标区域虽然广，但很清晰。

  • 一手是城镇化（有人口支撑的三四线城市）；

  • 一手是高价值核心城市群（粤港澳大湾区、长三角、环渤海、川渝等）

就比如大湾区。以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为核心引擎，这里或是能代表中国与美国纽约湾区、旧金山湾区、日本东京湾区齐名世界四大湾区。
一个超级房企的眼光，远比我们要更精准。
他对区域的布局，是值得每个人思考的事。毕竟是拿真金白银在砸。
碧桂园的布局，实际上又说明了两个事：
其一，中国城镇化，还远未结束；
其二，核心城市群，会强者逾强。
当然，还有第三点，房地产的后规模化时代，应该多元化。
因为在年报里，我注意到一点，碧桂园的产业多元化，已经构成了地产+机器人+现代农业齐头并进。
在以地产为主业的同时，利用其在三四线城市的强大布局，融入现代农业，形成“公司+基地+农户”，加上“碧优选”终端销售的模式，既辅助“乡村振兴”，又让产业链条形成了相当大的想象空间。
而在科技上，恒大选了造车，碧桂园选了造机器人。
围绕主营的房地产业务，碧桂园在科技领域发力了机器人制造！（主要为建筑机器人）
如深圳机器人产业园、博智林机器人、以及机器人餐厅，已基本形成了高科技产业的多元化。
现在碧桂园研发的机器人已开始搬砖、砌砖、粉刷、贴地砖...
据说整个碧桂园集团引入的博士就超过1000名，这对一个以房地产为主业的企业而言，很难想象。
俨然已转型“高科技综合性企业”，是不是很魔幻？
我想是的。
年报里我还注意到一点。
2019年碧桂园有一个很特别的奖：“2019年度扶贫贡献企业”。
自2018年，碧桂园主动参与了国内9省14县的精准扶贫及乡村振兴工作，帮助了33.6万农村贫困人口脱贫致富。
而这次黑天鹅事件期间，碧桂园已捐出2亿元！也捐赠了大量医疗设备、医疗物资、生活物资等物资。
或许若干年后再回顾碧桂园，我们会发现这是一部非常经典的民营企业发展史。
他至少诠释了几个要素：
（1）关于战略眼光
（2）关于审时度势
（3）关于运筹帷幄
 
在年报上，碧桂园期末现金余额接近2683.5亿，净借贷比率下降至46.3%。经营性现金流自2016年第三季度以来持续为正。
碧桂园比我们想象的要稳健的多。
我记得碧桂园2018年宣布了将来的业绩增长策略：会相对放慢发展速度，腾出更多空间抓好各项管控。
从年报上，体现的比较明显。
按照5500亿的权益销售金额，在房地产持续调控期间，实际上是“大象起舞”。
难度很大，因为基数太大。
他增长10%的绝对值，可能相当于很多中大型企业增长30%，或中小型企业的全年合同金额。
这里体现了一个“稳”字。
而无论是碧桂园的年报还是其他房企已发布的年报，我们发现，头部效应愈发明显！
依据克而瑞《2019年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》的统计，碧桂园居然达到了7398.7亿的新增货值！
（来源于克而瑞）
营收、利润、土地储备、融资、负债率、现金流，已然是当前房地产开发商良性循环发展的关键指标，缺不了哪个。
因为市场规则必然是“优胜劣汰，适者生存”。
房地产行业的“马太效应”已经在发生了。
我的判断，未来市场，会随着头部效应加强，进一步产生分化，就像城市发展一样“基于城镇化发展的行业红利还有一些时间，但必然是强者愈强”。
开发商年报数据给了我们一个参考。
他基本代表了市场发展状况和超级房企们的发展规律。包括城市布局、产业动向、企业文化等，更重要的是，在当前楼市已脱离了“随便买一套，躺着就能赚钱”的时代，买房风险开始出现了。
买对城市，买对开发商，是减少风险的关键一环！
上市房企的透明之处在于他有经过各方审计，接受社会监督的公开数据。
但大家必须花精力、花时间，去读，去分析思考。
因为这实质上关乎到了每个人的切身利益。
不是吗？
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