物业服务合同的特征及签订时需要注意的事项

随着我国经济的快速发展，《物业管理条例》的实施，服务企业之间与业主之间服务与被服务、权利与义务等等都必须通过物业服务合同约定。而物业服务企业是由业主自己选聘，为所有业主服务的企业。物业服务合同就是由物业服务企业与 业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生、和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。

1物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同，按照合同的性质其实是有偿、要式合同。物业服务企业具有独立的法人资格。自主经营、自负盈亏；物业服务合同因其服务综合事务具有涉及面广且利益关系相当重大，合同履行期也相对较长，《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案，因此其为要式合同。而且物业服务合同应该含有前期物业服务合同的内容。

2物业服务合同是特殊的委托合同，且只可能是书面、有偿合同。物业服务合同产生的基础在于业主大会、业主委员会的委托，而在物业服务合同的履行过程中，无论是物业公司，还是业主、业主委员会都不能以不信任为由解除合同，只有符合法定情形或出现法定事由才能解除合同。

3物业服务合同是以劳务为标的的合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。

作为业主，虽然与服务企业是平等的关系，但是相比较而言，业主还是相对的处于弱势的一方，所以为了减少不必要的麻烦，为了维护自己的权益，业主委员会在签订合同时必须要注意以下几点：

1.明确委托物业服务的内容、质量标准、范围和期限。在服务合同里各委托项目具体内容，应表述清楚，公用部分的维修，委托的项目、不需委托的项目，是否可以转委托，如可以，那转委托的内容等等必须明确，宜细不宜粗，越细越好 ，服务标准应尽可能的量化，如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。还有可能影响所有业主的利益。

　　2.明确双方的权利义务

（1）业主委员会除了拥有《物业管理条例》规定的权利外，如享有其它权利也应一并约定 例如业主委员会可以有自己的办公场所、业主委员会可以对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等（2）物业服务企业的权利义务。物业服务企业享有管理整个小区日常事务和按约定收取服务费的权利，但同时其也应承担相应的义务，责任，例如保安失职导致不法分子进入小区致业主财产受损、人身受伤害，物业公司应承担赔偿责任;在使用物业费时，必须有明确的记录并向业主委员会公开账目等。

　 3.、对违约责任的约定

服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，该约定应有可操作性。如提前解聘，公司不办理交接应承担什么责任；如公司维护、维修不及时或造成了损失应承担什么责任;如公司不全部履行合同又应承担什么责任等等都必须进行全部约定。