买卖不破租赁 房主排除妨害诉求被驳回

□广西法治日报记者  何可寒

这段时间以来，家住河池市金城江区的杨龙飞很郁闷。去年，他从房地产开发商手中购买了一套三居室的商品房，并依法办理了不动产权证书。可这房里却有人居住，杨龙飞迟迟未能入住。杨龙飞没料到的是，当他信心满满诉诸法律要求排除妨害时，却被“买卖不破租赁”噎着了……

口头达成20年租赁协议

事情还得从7年前说起。2014年，河池市金城江区一家房地产开发公司开发了一个楼盘。一直从事传媒行业的兰贺找到房地产开发公司的马总商量，希望该公司无偿将楼盘的3栋14楼1-1401号毛坯房出租给其作为办公和住房使用20年，相应的，兰贺利用自己开办的传媒公司无偿推销楼盘及一层5000多平方米的门面出租。

就这样，双方各取所需口头达成协议。2014年9月，兰贺获得楼盘3栋14楼1-1401号房的房门钥匙，并装修入住使用。之后，兰贺利用自己开办的传媒公司为楼盘进行广告宣传，并联系超市等商家承租一层5000多平方米的门面。

此后，兰贺一直使用楼盘3栋14楼1-1401号房至今，未与房地产开发公司达成新的协议。

起诉要求排除妨害

“我跟房地产开发公司业务经理莫先生是朋友，我是通过他购买这套商品房。”杨龙飞说，2019年12月24日，房地产开发公司将楼盘3栋14楼1-1401号房产权过户到他名下，但是双方没有签订商品房买卖合同。他购买该房一年了，但房地产开发公司一直未向其交付房屋。

“我买了房却住不进去，希望法院帮忙主持公道！”2020年11月19日，杨龙飞拿着3栋14楼1-1401号房不动产权证书，走进河池市金城江区人民法院提起诉讼，以兰贺对其物权构成妨害为由，请求法院判令兰贺排除妨害，限期将其物品搬离并交出房门钥匙。

同年12月22日，法院依法追加房地产开发公司作为案件第三人参加诉讼。

庭上，兰贺辩称，杨龙飞将他作为被告起诉不合适。他与杨龙飞素不相识，没有任何合同上的权利义务关系，而且他合法承租房地产开发公司的1401号房20年，没有向杨龙飞交房的义务。此外，即便杨龙飞购买房地产开发公司的商品房是事实，根据“买卖不破租货”的规定，杨龙飞亦无权要求他交房。

兰贺还说，他与房地产开发公司达成口头协议后，投入18万余元对该房进行装修使用，此后率领宣传团队对房地产开发公司指定的楼盘进行宣传策划推广，多方联系商家，还策划出版多期广告报刊，每期不少于1万份。经过不懈努力，他动员到一家超市承租5000多平方米的门面，其他门面也陆续被其他商家抢租。

“我所做的这些不是收取房地产开发公司的现金费用的，而是作为我对房屋20年无偿租用期的相互抵垫。”兰贺说，正因为如此他才顺利租用该房至今，房地产开发公司均未提出任何异议。双方均按照协议履行各自的义务并享受各自的权利。

房地产开发公司没有到庭参加诉讼，也没有作答辩、陈述、主张，未向法院提交证据。

诉请遭法院驳回

法院审理后认为，案涉1401号房的产权，在房地产开发公司过户到杨龙飞名下之前，属房地产开发公司所有。7年前，房地产开发公司已将该房交付兰贺装修并使用至今的法律事实存在。兰贺长期占有、使用该房屋，可以说明双方就案涉房屋存在相应的法律关系。兰贺主张双方口头达成协议，系抵价租期为20年的房屋租赁关系，虽然未能提供相应的书面合同，但该主张和相应法律事实，符合法律规定的租赁合同的基本要件。房地产开发公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未进行相应的答辩、陈述和主张，根据我国民事诉讼法的相关规定，法院视为房地产开发公司放弃相应的诉讼权利。因此，对兰贺的陈述和主张，法院予以采信。

法院指出，虽然杨龙飞提交的本应由房地产开发公司举证的2014年10月1日房地产开发公司与兰贺签订的为期两年的案涉房屋租赁合同复印件，由于兰贺对其真实性不予认可，杨龙飞亦未能提供该合同原件核实，故法院不予认定，但至少可以反映杨龙飞对房地产开发公司与兰贺之间的租赁合同关系不持异议。因此，房地产开发公司转移案涉1401号房产产权至杨龙飞名下之前，房地产开发公司与兰贺就该房屋已存在租赁合同关系的法律事实，法院予以认定。

根据我国合同法的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于房地产开发公司与兰贺的案涉房屋租赁合同关系，无论是兰贺主张口头约定租期为20年，还是杨龙飞主张为两年，根据上述法律规定，均应视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除租赁合同应当在合理期限之前通知承租人。房地产开发公司作为出租人，并无证据证明已在合理期限之前通知承租人解除案涉房屋的租赁合同，杨龙飞作为案涉房屋的买受人亦无相应证据证明兰贺与房地产开发公司案涉房屋的租赁合同关系已经解除。根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如果杨龙飞是不知情的善意买受人，可选择依买卖合同的约定及法律规定，请求房屋出卖人交付房屋，并由出卖人承担逾期交房的违约责任；亦可选择解除买卖合同，请求出卖人返还购房款并赔偿相应损失。如果杨龙飞是知情买受人，则应根据“买卖不破租赁”法则，依法承接房屋出卖人原租赁合同的权利及义务，至原租赁合同届满、终止或解除后，依法收回租赁物行使物权。因此，杨龙飞的诉讼请求不能成立，法院不予支持。

2020年12月29日，法院作出一审判决：驳回杨龙飞的诉讼请求。

杨龙飞不服一审判决，于近日提起上诉。

（文中人名为化名）