原创 | 【次贷危机十年祭】哪四种情况出现，澳洲房产泡沫会破？
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经历了雷曼兄弟的轰然倒塌、2007年美国次贷危机酿成的长达数年的全球金融灾难，似乎任何与房地产有关的负面消息都会被成倍放大。加拿大这次似乎就“被次贷危机”了。
近日，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group宣布将举债约合15亿美元作为紧急流动性贷款，因为其高利储蓄账户存款1个月内急速减少了5.91亿美元；此消息导致公司股价暴跌61%，创下公司股价史上单日最大跌幅。
Home capital出事之后，加拿大其他几家公司出现了连锁性反应，这也和当年次贷危机的情况非常像，市场质疑的声音、流动性快速收紧、传导……
有媒体即报道称：加拿大不会是最后一个，连锁性的反应会陆陆续续提现。
越来越多的对冲基金也在做一个选择：过去一年中针对澳洲、新西兰的房地产在做空；加拿大、澳大利亚真的将要面对次贷危机吗？今天《澳洲财经见闻》将为您深入分析此次加拿大“被次贷危机”，以及澳大利亚与加拿大所面对金融风险的对比，最后我们还分析了澳大利亚房产市场跑破破灭的四种可能性。希望能给各位读者带来一定的参考作用。
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一、最大房贷公司股价腰斩 加拿大“被次贷危机”
二、加拿大将重蹈美国次贷危机覆辙？
三、澳大利亚、加拿大金融风险面面观
四、四种情况下，澳大利亚房市泡沫或将破灭
一
最大房贷公司股价腰斩 加拿大“被次贷危机”
事实上，自2007年美国爆发金融海啸，加拿大的房价并没有跟随美国房价下跌，反而不断上升，十年来涨幅巨大，均价远超美国二倍。
国际权威金融机构曾不断预警房价出现泡沫，甚至明确指出温哥华和多伦多是全球房价最高的地区之一。
当然，温哥华和多伦多房价的泡沫除了超低利率，政府控制土地供应等原因外，最大的原因是由于海外投资者的疯狂炒房，其中来自中国的炒家“功不可没”。澳大利亚也不例外。
以澳大利亚为例，中国海外买家比例达到33%。
加拿大和澳大利亚银行体系相比绝大多数国家更具弹性，因此在2007-8年全球金融危机时期，两国人们生活受到的冲击相对要少。但是目前的情况是，两国金融体系面对部分大城市的房市过热现象可能存在行动滞后之嫌。
近日，加拿大最大的非银行房贷机构—— Home Capital Group近期遭遇挤兑潮、股价暴跌，不得不让我们深思。
上月末，安大略省证券委员会(Ontario Securities Commission,OSC)称，Home Capital集团高管违反了安大略省证券法，在处理集团涉嫌伪造文件丑闻中存在误导投资者的行为。
为了应对储户挤兑潮和股价暴跌，Home Capital Group已向安大略省医疗护理退休金计划(Healthcare of Ontario Pension Plan)申请了20亿加元的信贷额度，而成本却十分高昂，首次提取的资金总额必须在10亿加元以上，利率高达22.5%。
有分析人士称，如果没有HOOPP的紧急贷款支持，Home Capital Group前几天就已经破产了，而且这一片多米诺骨牌倒下，很有可能波及整个加拿大的房地产市场和金融系统；
而且，尽管在悬崖边上捡回一条命，Home Capital Group此次事件，也很可能创下加拿大近代历史中规模最大的一次银行投资机构挤兑事件。
这事到这儿还没完。
5月4日，又有媒体曝出，在不到一周的时间内，Home Capital Group已经把10亿加元的救命钱花光了，还在四处借钱。
有媒体称，房产经纪人也开始与Home Capital Group失联了，这意味着，不仅资金的供给端出现了问题，危机还蔓延到了资金的需求端。
这样看来，摆在加拿大这家房屋按揭贷款公司面前的只有两条路：一是再找一家金主，而是找政府来兜底。
如果是另觅金主，上次贷款利率22.5%，这次又会是多少呢？背负着沉重的利息，面对着政府的严管，这家公司就算化解了此次危机，又还能走多远呢？
历史教训告诉我们金融衍生品创新并不总是导致金融危机发生的唯一原因。
房贷累积的风险过大就会导致金融海啸的发生。事实上，房产拥有一种独特的能力——让银行家们总是“好了伤疤忘了疼”。
如今，澳大利亚和加拿大两国的银行体系资本相对充足。自2008年起两国银行体系便加强了审查和压力测试。因此，如果有系统性风险累积，那一定是发生在影子银行系统。
金融危机带给我们的另一个历史教训是：麻烦往往出现在央行和金融监管机构的视线范围之外。值得一提的是，国际货币基金组织经济学家们就曾发现，每当推出宏观审慎政策，市场上就会出现替代效应迹象。也就是说，由传统银行借贷转向非银行机构借贷，以实现借贷拨备来应对监管政策。
随着Home Capital集团逐步深陷泥潭，非银行借贷机构的管理形势将更加严峻。
二
加拿大将重蹈美国次贷危机覆辙？
即使是加拿大房价高企，但将HCG引发的风险事件与次贷危机联系在一起，仍然有失偏颇。
当年雷曼兄弟之所以轰然倒台，主要还是栽在了住房抵押贷款支持证券（MBS）业务过度上，且美国次贷危机的爆发也不仅仅因为房价大跌，更是因为金融衍生产品的无度成倍放大了危机的破坏性，并传染至全球。
资料显示，HCG只占有加拿大总体住房抵押贷款市场的1%不到，且问题贷款仅占0.3%，这意味着没有实质性证据证明，加拿大整体房贷市场出现了问题。虽然持怀疑观点者将HCG的遭遇同雷曼兄弟联系在了一起，但HCG更像是一个独立事件。
HCG的体量没有大到足以动摇整个加拿大楼市的地步。其房贷总额只占整个加拿大房贷市场的不足1%，而加拿大五大银行提供的房贷总量则占90%以上。
HCG提供的服务，能满足那些从大银行借不到钱的客户的需要。而这些人当中，有很多就是炒房的人。“这一风波会对该类别的房贷市场造成影响，逼着同类房贷公司都看紧自己的银根。现在就有好几家同类公司的股价开始大跌。”
炒房客借钱难度加大，资金链面临断裂，只好把手中的房子卖出。当越来越多的炒房客被逼抛售时，会起到压制房价的作用，对市场反而是一个良性调整。
此外，HCG也确实把一些房贷以打包的方式卖出去，据说有一些大银行买了，但我手头没有该数据，不知道成交量有多少。即便如此，加拿大的打包金融业务并不发达。无论是从打包的复杂程度，还是各金融机构间的牵连程度，都远远不及当年的美国。
加拿大真正需要害怕的应该是房地产及其相关行业目前支撑着加拿大经济不至于陷入技术性衰退。目前就已经有人担心，一旦这个支撑点出现异常，加国经济可能就会遭遇麻烦。
加拿大统计局4月28日公布的数据显示，2月，在27个行业中有18个行业最高增长率为零。而在GDP增幅最大的前5个行业中，就有3个行业与房地产相关，分别是建筑业、地产和租赁，以及金融保险业。其中，房地产行业增长5.3%，为2015年以来最大月度涨幅，多伦多房价飙升是主要推动力。
三
四种情况下，澳大利亚房市泡沫或将破灭
房地产是周期之母，十次危机九次地产。
已经有越来越多的对冲基金也在做一个选择：过去一年中针对澳洲、新西兰的房地产做空。
那么澳大利亚是否存在房市泡沫呢？哪些地方房价过渡膨胀？如果存在泡沫，何时又会破灭？
有关这些问题的猜测在澳大利亚国内日嚣甚上。根据房市专家的看法，在以下四种情况下，澳大利亚房市泡沫有可能会出现破灭。
房贷收紧、利率上调并还贷压力
失业和就业不充分导致缓慢出现通货紧缩
政府干预失败和市场自行修正
全球危机
上述四种情况分别关注了澳大利亚乃至全球经济中的不同压力点。
第一种情况强调澳大利亚审慎监管局（APRA）、澳储行（RBA）和家庭还贷压力之间的平衡问题；第二种情况关注的是失业可能带来的影响。
这些情况中有些因素已经开始发挥作用。例如联邦政府和州政府试图通过干预市场来解决问题，导致第一种情况的出现。但是其他因素可能已经超出了政府的可掌控范围。例如，全球危机推升风险溢价的情况。
总体而言，上述情况均凸显了“房市泡沫破灭”诱因的复杂性和相互关联性。
情况一：房贷收紧、利率上调并还贷压力
悉尼科技大学（UTS）商学院副教授Harry Scheule的阐释如下：
鉴于对房市泡沫的担忧，银行监管机构——澳大利亚审慎监管局（APRA）收紧了银行房贷标准。但是这样做的同时也增加了澳大利亚房贷市场的风险，即贷款供量下降和贷款成本上升。银行由于被授意降低只付利息贷款、融资成本因此上升（进而导致房贷成本增加）；此外由于利率上调，申请人可申请的贷款数额降低。
随着美国和欧洲市场复苏，这些国家和地区央行均先后进行了加息操作。澳元因此开始出现贬值。这种局面会迫使澳储行不得不进行加息操作。
由于澳大利亚绝大部分的房贷均属于浮动利率，因此利率上调会导致月供增加。其中只付息房贷产品由此受到的冲击最甚。此外，利率上调也会导致拖欠率上升。
如果出现还款拖欠率上升的情况，银行势必会收紧贷款标准。这样一来，只付息房贷产品到期后，借款人很难再次借贷。这也就意味着借款人面临的还贷压力上升。因为很多人曾经期望能够无限期循环使用只付息房贷，但是现在他们不得不进行本息同还。
随着还贷拖欠率和银行贷款标准收紧继续循环，我们会发现贷款供量会出现显著下降；房价也会大幅下跌。
情况二：失业和就业不充分导致缓慢出现通货紧缩
悉尼大学金融学讲师Danika Wright的阐释如下：
如果出现失业率和就业不充分率（想要更多工作但是无法实现的就业人数）上升的情况，随着公寓开发繁荣日渐衰退，昔日的矿业繁荣又无法取而代之，建筑业就业群体岌岌可危。
房贷负债较高的家庭往往会削减支出，尤其是非必需品的开支。这样反过来会对零售企业造成影响，导致工时和就业岗位降低。
就业机会往往是房屋附属价值的重要组成部分。工作相关迁移推升了对住房的需求。因此，如果住房附近的就业机会减少，这些地区的住房附属价值也会因此下降。
就业率下降或收入降低地区，债务违约风险相应上升。2008年悉尼地区的房价就出现了一次大的市场修正。房贷违约率和房价下跌往往呈现地域性的特点。
房价下跌过程中，房屋所有权份额最低的借款人（往往是最不富裕、年轻和新进房贷群体）受到的冲击最甚。这类群体往往最后会沦为“资不抵债”群体，即按揭贷款超过资产现值。他们往往会面临资产被迫出售。这种情况反过来会导致房价呈螺旋式下跌。
在美国引发全球金融危机爆发当时，澳大利亚实际贷款标准较监管机构规定更严。但是目前的情况下，包括APRA在内的监管机构对现行贷款标准和潜在不当行为颇为担忧，进而引发其对房贷实际质量和借款人偿付能力的担忧。
情况三：政府干预失败和市场自行修正
墨尔本皇家理工大学(RMIT)经济学教授Jason Potts 和Sinclair Davidson的阐释如下：
低利率和新建住房存量增长率低的“双低”现象导致澳大利亚房价只涨不跌。再加上联邦政府和各州政府政策选择不当以及海外人士对澳房产投资需求上升，这种局面变得更加复杂。
由于澳大利亚住房分配不均的问题存在明显的人口学特征，尤其是不同年龄阶层住房分配显著不均，由此产生的人口学压力不容小窥。很多千禧一代往往不得不推迟离家独立生活和组建家庭。这给政府也带来了不小的政治压力，导致政府干预紧迫性上升。
澳大利亚联邦政府将前文中出现的问题归咎于次级推动因素——非选民群体，即海外人士并出手进行干预。例如，限制海外人士投资澳大利亚住房。
此外，澳联邦政府一方面对首次置业者进行补贴，另一方面又说服APRA收紧金融产品规定。
由于联邦政府所采取的举措均未指向住房分配不当的主要诱因，如国内利率不变、各州政府未有效释放新建住房存量，房价因此继续走高。
随着联邦政府反复就房价高企发出警告，可以看出联邦政府开始有所恐慌。联邦政府一再呼吁进一步加强监管，并开始指责金融系统。这种局面的出现会触发澳储行最终进行加息操作。
随着利率上调、还贷压力会相应上升。负债较高的投资房主会因此出现债务违约情况，进而导致丧失赎回抵押权的房产投入市场。这些不良资产出售最终会导致房价下跌。
情况四：全球危机
澳大利亚国立大学（ANU）经济研究学院讲师、应用宏观经济分析中心副研究员Timo Henckel的阐释如下：
国际危机（无论是政治、军事还是经济危机）导致全球风险溢价上升。
随着全球资本供量下降，澳大利亚银行融资成本上升、进而导致国内房贷利率上升。
应对能力最弱的房主由于无力偿还贷款被迫出售房产。
房价下跌合并利率上升导致家庭经济状况进一步承压，进而引发更多房产出售等其他问题出现。
结语
任何资产有其真实的价值，短期的偏离是会出现的，但是不会永远这样。无论是地产还是股市，在澳洲未来的投资需趋于理性！经济增长过程中催生的资产增值是健康的，也是值得被追逐的。
但是当贪欲导致国家、企业和个人开始使用庞大的债务来进行投机时，金融危机就在酝酿了。而危机的爆发也只是时间、国家、产品和规模的问题了。
不论形势如何，政策如何，对投资者来说，要清醒地认识到，历史是会不断重复的。资产泡沫从膨胀到破灭的历史，每次都一样，从来没有什么例外。
风险市场是人性的试金石，支撑价格的就是一个信心，而这信心的转变往往就是一转念。
要合理研判市场可能的发展方向。
如同电影《大空头》开篇所说的那样：当所有的人都在狂欢的时候，有那么几个人做了一件其他人都没有做的事情，那就是“They looked, 他们仔细地看了看”。
相信真正认真将当前澳洲市场好好端详过的人都能够躲开潜在的危机，甚至把握机会！
本文作者：Cynthia高晨曦、Anna阳映红
图片制作：Chloe Liu
本文
本文资料来源：英国金融时报，The Conversation，澳洲金融评论报