澳洲楼市的大涨、大跌！大概都在房产中介的朋友圈里
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前言
逆势之下，挣扎的“楼花”销售中介
总有一些不守规矩的华人中介只做华人生意
华人中介集体唱好地房市真好起来了吗？
华人房地产中介2.0时代到来
前言
澳大利亚东部时间周六（5月18日）午夜，澳大利亚总理莫里森（Scott Morrison）领导的保守派联盟党（由自由党和国家党联盟）赢得国会大选。
在当晚发表胜选感言中，莫里森感谢“安静的澳洲人”，他们每天非常认真，为梦想努力，希望有工作、有实习机会、能创业、组家庭、买房子、给孩子最好的、存退休金，今晚的胜利是属于他们的。
对许多人来说，这段致辞中最突出的莫过于那句“组家庭，买房子。”
近几天，我们都得到了一个渐强信号：澳洲房产市场即将复苏好转。
这个信号被专家叙述、媒体渲染，另外还有众多房地产中介通过各种渠道“奔走相告”：打开微信就能看到朋友圈和各个群都有许多关于“澳洲房市触底反弹”的文章广为流传。
事实上，许多人期待的“触底反弹”不仅仅是澳洲房产市场，还有自己的职业生涯。这部分人群就是我们最熟悉的“房地产经纪人”也被称为“房产中介”。
在地产繁荣期间，投资者对澳洲东海岸大城市房地产市场的痴迷也刺激了开发商建造公寓的热情，一栋栋公寓楼拔地而起。
许多人在购房时都会选择房产中介来帮助自己收集房产市场信息，挑选适合自己的房产以及作出决定。房产中介行业也顺势崛起，尤其是专门售卖期房（楼花）的华人房产中介如雨后春笋，蓬勃生长。
后来，澳洲房产市场陷入低迷，买家和卖家并不是唯一受到影响的群体。房产中介行业也不再风光无限，转而变得苦乐自知，从业人数也明显减少。
当前，我们都看到了澳洲房产市场复苏的迹象，那么华人房产中介从业者是否能够借势重回事业“巅峰”呢？
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逆势之下，挣扎的“楼花”销售中介
据Domain网站报道，澳洲招聘网站Seek数据显示，2018年7月份至9月份，澳洲房产中介招聘广告数量较去年同期减少6%。维州地产中介招聘广告数量减少2%，新州减少7%，而昆士兰更是大跌15%。
澳洲房地产市场的不景气有可能将造成全球金融危机以来最大的房地产市场就业流失。相较澳洲房地产市场2017年的顶峰时期，超过1.5万名房地产中介将离开这个行业。
澳洲统计局（ABS）最新数据也显示，截至2019年2月底的一年中，澳洲房地产业已流失了8100个工作岗位。这意味着，5%的房地产工作岗位已在“前所未有的就业动摇”中消失。
但其中流失的大部分是“楼花”销售中介，传统的中介就业流失并没有那么严重。
在地产繁荣期间，投资者对澳洲东海岸大城市房地产市场的痴迷也刺激了开发商建造公寓的热情，一栋栋公寓楼拔地而起。
开发商往往是以发展公司，实现企业利润最大化为终极目标。这也就使得开发商需要实现足够的预售，也就是出售期房，也就是“楼花”（Off the Plan）确保项目进展。而购买楼花的买家大多都是房产投资者以及只能购买新房的海外投资者。
许多人在购房时都会选择房产中介来帮助自己收集房产市场信息，挑选适合自己的房产以及作出决定。
毋庸置疑，房地产中介是一个相对容易进入的行业，在形势好的时候，就会有大量的人涌入。
楼市繁荣时节，销售“楼花”的房产中介一夜之间就遍地开花；而市场急转直下时，“楼花”销售中介也会最早坚持不下去。
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总有一些不守规矩的华人中介只做华人生意
近几年，澳洲华人地产中介行业盛产着造富神话，出现了不少销售额上亿澳元的华人金牌销售，但与此同时，也怪相丛生。
比如，“无需经验”、“佣金丰厚”成了招聘广告标配、留学生成了房产销售行业中坚力量、销售心理学成了最畅销的课程、“洗脑”成了销售培训的流行暗语……
开一个属于自己的房地产中介公司也成了华人金牌销售的职业追求。
但事实上，对于一般中介销售来说，“月入百万”之类的故事无疑是天方夜谭。
澳洲地产中介平均年收入为82,045澳元，比澳洲地产中介年收入中位数54,539澳元高出50%。
也就是说，地产中介平均年收入看上去相对体面，但实际上是却是被收入丰厚的顶级地产中介拔高。
大多数地产中介的收入涉及每月基本工资和成功卖房所得的佣金。如果地产中介当月卖房所得佣金超过基本工资，差额会计入酬劳中。
如果地产中介在一个月内没能卖掉任何房产，就必须在下个月赚取两倍于月薪的佣金，才能拿到除基本工资以外的奖励。
所以，约定俗成之下，大多数华人中介都不提供底薪。因为就算提供4-5万澳元左右的底薪，也意味着“羊毛出在羊身上”，如果几个月后员工没有业绩，自己也没有购买公司项目，多半就会被辞退。
由此看来，中介公司并不需要付出人力成本。与此同时，中介公司名下销售人员每成交一单，公司都可以从中抽成。澳洲各个中介机构的佣金制度不同，但普遍来说，开发商给到中介机构的抽成是2%——3%左右，而其中一半左右需上缴公司，销售个人实际拿到的只有1%到2%不等。
多一个人在公司名下买房，公司就有多一份收入的可能。有很大一部分华人中介公司在鼎盛时期，乐于大量招聘无经验新员工甚至是留学生进入公司，在提供培训的同时，潜移默化的引导员工自己先购买一套，并暗示员工自己买一套就有了“素材”和底气向身边亲戚朋友推销。
这部分华人中介，热衷于用不断精进的话术和包装招揽客户，出售“楼花”。其目标客户可以说只有华人，其策略就是在语言和文化共通的基础上再利用信息不对称来赚取红利。
实际上，向你推荐公寓楼花的房产中介也不一定真的合格。新州公平交易厅的近期审查结果令人震惊，五分之一的房地产代理从业者没有达到作为销售人员或房产经理的最低标准。
据《悉尼晨锋报》房地产报导，比如，Scoopon网站提供了299澳元的优惠券，让人们去上一个关于房地产的课程。完成这一课程，再加上一个周末的相关工作，你就可以合法地在新州销售与管理房地产了。
不设任何先决条件，不要求学生原先学过什么课程，轻而易举就可以完成。这种培训，让我们感到惊愕，让我们意识到，房地产行业的入行门槛是如此地低。
据《澳洲金融评论报》报道，在过去7年间，悉尼房价高涨是悉尼繁荣的一大推动力量。然而，对于悉尼内西区的百年纪念公园（Centenary Park）主要由中国移民组成的80名买家而言，买房成为了他们的一大噩梦。
在过去4到7年间，这80人在Homebush West区的百年纪念公园相继买了楼花。如今，公寓还没建好，开发商却解约了。
然而问题到底出在何处仍难断言。
开发商卖期房时尚未获得开发批准，但已经在购房合同中说明了这一点；
中介涉嫌未明确告知买家期房未获批准；
不少买家英文一般，未仔细阅读购房合同；
市政厅批准开发后仅一个月，又投票否决了批准。
他们买的公寓位于Courallie 街81-86号，最低价仅50万，当时悉尼的房市繁荣尚未开始。
如今，该区房价已经涨了40%，但是他们不但无法享受这番涨价，也很难再进入悉尼房市了——类似的公寓如今价格高达70万至80万。他们虽然拿回了当初的首付，但需要再加价十几万至几十万才能在同一个区再买一套公寓。
到目前为止，买家们还在于开发商进行不断磋商。很多买家表示，自己并不知道开发商没有获得开发批准。
据悉，2010年该开发项目启动时，开发商任命JGPW中介公司Jason Guo销售这些公寓。Jason Guo的主要目标客户是新移民澳洲的中国人，这些公寓的大部分买家英语都不太好。
除了销售公寓外，他还向客户介绍了其他人提供相关服务，如会说中文的律师和负责相关文书合同的律师，并将销售工作外包给了其他会说中文的房屋中介。
一名买家称：“中介没有告诉我父亲该公寓没有开发批准，我父亲在合同的前两页上签了字，我和他都不知道合同上还有很多特殊条款，我们在合同的其他页上也未签字，律师也没有向我们解释。”
在新环境下使用旧有的套路，并利用规则滞后赚取利润在一开始总是不错的商业模式，但在相似案例屡见不鲜的情况下，这种取巧的商业模式就会轻而易举地被拆穿。
久而久之这样的中介就形成了华人只做华人生意的闭环，且只有在信息不对称的情况下才能成单。
火爆的市场、佣金的上涨和质量欠佳的建筑造成了今天期房市场的现状。
在目前的市场情况下，买家选择真正专业的、守规矩的房产代理从业人员咨询在目前的市场状况下就显得尤为重要。
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华人中介集体唱好地房市真好起来了吗？
现如今，中介们都在翘首期盼着楼市的新一轮上升期，他们不断寻找着各种信息源和证明，并不断地说服客户和自己。
那么，真的能如愿吗？
据最新消息，行业领先的房地产分析机构认为，在联盟党出人意料的选举胜利“提振信心”的推动下，悉尼房地产市场将在春季触底，并在今年年底前恢复正增长。
据悉，由于市场疲软和围绕工党拟议负扣税政策的不确定性，悉尼房地产市场自2017年峰值以来已下跌14.5%。
联盟党政府在上周六意外获胜之际，澳洲储备银行(Reserve Bank)发出了迄今最强烈的降息迹象，下一次降息将在6月份到来。与此同时，澳大利亚银行业监管机构澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority，APRA)更是提议放松放贷限制。
以上种种迹象都很可能使悉尼房地产市场恢复信心，预计今年春季房价将“触底”，年底前价格将升至正值。
一位分析师甚至认为，随着“饥饿”的房地产投机者重返市场，这三个因素加在一起，再加上联盟政府推出的首次购房者优惠政策，可能会在悉尼引发新一轮“繁荣”。
亿万富翁公寓开发商哈里·特里古博夫(Harry Triguboff)无法掩饰他对6月份降息前景，以及再次当选的莫里森政府计划帮助首次购房者的喜悦，在接受媒体采访时表示：美利通（Meriton）将停止打折销售活动。
特里古博夫表示：“我现在可能以10%的折扣出售，除此之外，我还拿出价格的3%帮助买家缴纳印花税，但现在我认为，应该能够全价销售了。”
特里古博夫认为，澳储行在两周内降息的可能性很大，这将是一个关键因素，为不断下跌的房地产价格带来了利好，给人们带来购买信心。据悉，本周一，美利通在黄金海岸此前滞销的项目出售了五套公寓。
总结一下，目前房市复苏的推测是基于以下几点：
1. 总理莫里森在大选前宣布了首次购房者贷款首付款计划（FHLDS）。政府将注资5亿澳元，为年收入12.5万澳元的单身人士，或夫妇年收入20万澳元的首次购房者提供贷款担保。在该计划下，首次购房者只需付5%的首付款，而政府将为5%的首付款与银行业20%首付款之间的差额做担保。 购房者还无需购买抵押贷款保险。尽管该计划将帮助首次购房者更快地进入房地产市场，也可能鼓励首次购房者担负更多的债务并推高房价。
2. 一直以来，澳大利亚央行高级官员在竞选期间主要避免发表讲话，尽可能避免成为公众关注的焦点，宁愿等到新政府宣誓就职后再改变经济环境。澳洲央行总裁洛威在一场演讲中称，央行在6月政策会议将考虑降息的理据。对于这位一向谨慎的央行总裁来说，这是一份异常直率的声明。市场分析机构普遍预测今年8月还会迎来第二次降息，基准利率将接近于零。
3. 5月21日，澳洲审慎监管局（APRA）释放降低贷款难度信号，拟取消用7%的最低利率来评估贷款人还款能力的限制。银行放贷将松绑，可自行决定放贷评估所使用的利率。此举将缓解家庭房贷市场，并可能影响利率前景。这可能是一次有效的政策松绑，帮助一些客户申请到房贷。
不过，只靠这些客户还不足以让房产市场出现反弹，但可能会让房价下滑的速度减缓。房贷审批仍旧会比以前难很多，因为银行审查借款人支出的时候比以前更仔细。
降息也永远是一把双刃剑，对住房负担能力是积极的，但同时也表明人们对经济状况的担忧日益加剧。
与此同时，放松信贷限制和降息相结合，会增加另一轮房地产繁荣的风险，但这可能并不是当权者想要的，届时是否会迎来新一波调控，我们谁都不敢保证。
调控之手摁住了房地产，也就会扼住房产中介的命运的咽喉。
风往哪个方向吹,草就要往哪个方向倒。所以说，市场应纳入新政策风险的潜在影响。
尽管存在许多“如果”(Ifs)，比如银行是否会继续降息，但本周的因素组合应该会渗透到悉尼低迷的房地产市场，起到积极影响。
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华人房地产中介2.0时代到来
失去道德高地就是中介的原罪。
房产中介行业，是服务行业，是销售型的服务行业，更是销售行业里面最具挑战的行业。每一个行业都尤其存在的价值，房产中介也不例外。
也许，在过去这个行业有一些不好的现象，大众的印象也不尽如人意。但是，这个行业正在改变，朝一个更健康更专业的方向发展。
事实上，房产中介每天的工作时间都远超其他行业，甚至一周休息一天都是奢望。他们并不像是你看见的那样，轻轻松松卖出一套房子就收佣好几万，他们也付出了很多，也为客户提供了服务。
但作为华人房产中介也要关注自身职业发展风险。首先，该行业入门门槛偏低，竞争注定将非常激烈。
另外，早前该行业在很大程度上利用了与买家相比信息不对称的优势，但随着互联网以及知识传播的进步，买家逐渐掌握了更多更专业的相关信息，如果中介销售不能更深入的学习掌握专业信息及技能，很可能被买家淘汰。
最后，由于澳大利亚对中国有着不健康的依赖。 如果在国际形势趋势之下，中国方面对澳大利亚实施外交冻结，将导致赴澳中国留学生人数、旅游人数、移民人数以及投资积极性大幅度下跌。届时，华人房地产中介如果依然将客户群局限于华人的话，必将会面临窘境。
总而言之，随着时间推移，风云变化，瞬息万变的房地产市场不断考验着中介们专业知识储备，以及营销能力。
事实上，房产市场冷静下来反而是一件好事。市场已经帮我们淘汰掉了一大部分不合格的房产中介从业人士，在市场低迷之时，依然照常营业，没有转行的房产中介，可能就是我们应该去结交，聘用的专业人士。
END
近几天，有人问究竟什么才是房产市场转好的有效信号？
其实，除了那些令人头疼的数字报告，你还可以多加几位房产中介作为微信好友。之后你会看到许多虽然微不足道，但却能告诉你房产市场动向的信号。
比如，看看朋友圈的中介朋友最近在做什么。行情差劲的时候，他们有时候会去做做代购啊，直销等等各种跟房产广告无关的行为。